Как пропуск в договор за наем роди успешна компания за отдаване на имоти

Flat manager помага на собствениците да отдадат успешно имота си

Снимка: Economic.bg/Краси Свраков
Пазарът на имоти у нас продължава да бъде динамичен, но експертите очакват забавяне до края на годината, заради пренасищане и големи амбиции и очакване от страна на строители и продавачи. На фона на шестгодишен ръст в цените за покупка и наем на имот, платформи за отдаване на апартаменти като Airbnb стават все по-популярни и търсени като алтернатива в страната. За една сравнително нова, но успешна компания за отдаване на имоти под наем си говорим с Борис Павлов, създател на Flat manager.


- Г-н Павлов, как дойде идеята за компанията Flat manager?

- След няколко години, в които учих и работих в чужбина, имах бизнес идея, която исках да реализирам в България. Така реших да напусна работата си като финансов анализатор в Лондон, за да се върна у нас. Проблемът, който в последствие се превърна в бизнес идея бе, че не можех да напусна апартамента си в Лондон заради договор за наем, който трябваше да плащам още 5 месеца, без да живея в него. Намерих компания, която ми предложи да менажира апартамента ми през платформата за отдаване на имоти Airbnb докато мен ме няма. Доверих им се и започнах да ги наблюдавам. Забелязвах нещата, които правят добре, но и тези, които не им се получаваха напълно. От гледна точка на потребител видях, че услугата е доста полезна, а такава в България няма. Така се роди и идеята да създам подобна компания и у нас и на 5 януари 2017 г. регистрирах фирмата тук. 

Направих си сам сайта, казах на всички хора, които познавам за идеята ми за отдаване на апартаменти в Airbnb. Двете основни предимства за нашите клиенти са това, че те изкарват повече пари при този вид наемодаване и имат свободата да използват апартамента си когато поискат. Например, когато се прибират от чужбина той ще ги чака изчистен и подготвен. От уста на уста се поразчу за компанията и в края на февруари 2017 г. дойдоха първите клиенти. През март месец вече започнах да настанявам гости в първите апартаменти, които управлявах. Те вече бяха разработени преди Flat manager да ги поеме и имаха профили в платформата Airbnb. След това ни се довериха и още няколко човека със съвсем нови апартаменти, за които ние трябваше да се погрижим от начало – да ги регистрираме и разработим. 

- Какъв е профилът на хората, които отдават апартаментите си през платформата?

- Това са все млади високообразовани хора. Може би най-големият процент от тях са закупили апартамент за инвестиция. Имаме и хора, които учат или работят в чужбина и са решили да отдадат апартаментите си, за да изкарват повече пари. Имаме клиент, с когото аз дори никога не съм се виждал, но това не е проблем – така не се губи времето на собственика, който се доверява изцяло на нас.

- Как се разви компанията след старта?

- Първият служител на пълно работно време дойде през август 2017 г., шест месеца след стартирането на компанията. Преди това имах няколко човека, които работеха почасово няколко човека, а към края на 2017 г. към фирмата се присъедини и моят настоящ партньор. През март 2018 г. вече осъзнахме необходимостта да изградим една по-сериозна инфраструктура и да увеличим екипа. Имахме нужда целият екип да се събере на едно място и вече сме 15 души в София. Във Варна обслужваме апартаментите дистанционно. Към екипа не броя и тези за почистване – три компании подизпълнители, които работят почти ексклузивно за нас. Дигитализирали сме ги до голяма степен и виждаме какво се случва в апартамента по всяко време.  

Апартаментите, които управлявахме, вече бяха над 50 и започнахме съвместната си работа и с платформата Booking. Ние сме първата компания в света, за която Booking направи един реверанс – заснеха всичките ни апартаменти безплатно. Вече сключихме договор и с Expedia и апартаментите ни ще бъдат публикувани и там. 

Продължаваме да се разрастваме и освен апартаментите управляваме и три сгради – два Apart хотела и един бутиков хотел. Това не ни е основният бизнес, но смятаме, че можем да предоставим нещо на собствениците на такива хотели, което е много ценно. Много от разходите са едни и същи и с големите хотели – поддържане на връзка с гостите, чистене и т.н. Ние измисляме винаги вариант, в който на собственика на сградата да му излиза по-евтино, а същевременно да не трябва да наема нов персонал. 

- В кои градове освен Варна и София работите?

- От вече две седмици оперираме и в Пловдив. Там сме на тип франчайз – има екип на място като ние им даваме правата и ги обучаваме. Нашият бизнес има адски много процеси – софтуери и IT пособия, които трябва да се използват. Помагаме им първоначално и с клиентите и ги съпровождаме през целия процес. Те вече имат апартаменти, които управляват. 

- Колко апартамента управлявате към момента в България?

- Малко над 100 са индивидуалните апартаменти, като 10 са във Варна, а 90 във София. Освен тях имаме 3 сгради с по 10-11 апартамента.

- Какъв е бизнес моделът на компанията?

- Нещата се случват по следния начин: имаш апартамент и искаш да изкарваш повече пари от него, като същевременно го използваш от време на време. Той трябва да се намира на подходяща локация в центъра на града. Каквато и работа да имаш обаче е много трудно да се оправиш сам с настаняване на гости, чистене, пране. Гостите се губят, чупят, цапат и какво ли още не. Така трябва да си постоянно на телефона, за да обслужиш напълно клиента и той да се върне отново и да те препоръча. Тук идваме ние – правим всички тези неща вместо собственика. 

Ние обслужваме клиента, правим профилите в системите, определяме цената спрямо пазарните цени, сезона и деня от седмицата. След това гостът запазва имота и ние комуникираме с него. Той няма контакт с реалния собственик. По време на престоя каквото и да се случи на госта ние реагираме денонощно. Когато той напусне жилището, минава почистваща фирма, а ние проверяваме дали има нещо нередно, нещо счупено. Ако няма, апартаментът се подготвя и може да бъде отдаден още на същия ден. Така не се губи време ако собственикът сам не може да свърши нещата и той не губи пари от това. Нашата комисионна е 18% за апартамент от генерирания доход.

- Какъв трябва да бъде имотът, за да се отдаде от вас?

- Ние доста често отказваме управление, защото имотите не са подходящи. Имаме една политика на компанията, която е – ако апартаментът ще изкарва повече пари на дългосрочен наем, по-добре така. Препоръчваме на собствениците наши партньори или брокери, за да се намери дългосрочен наемател. В крайна сметка трябва да работим за клиента. Например един луксозен апартамент на Докторски паметник в София най-вероятно ще изкарва повече пари, ако бъде отдаден дългосрочно. 

Апартаментът трябва да се намира в центъра на града и да е направен подходящо. От гледна точка на обзавеждане трябва да има нещо, което да го отличава от всички останали - да има тема, да има някакъв готин дизайн, да има страхотна тераса или нещо, което да е акцентът на този апартамент. Ние изграждаме целия му маркетинг имидж в платформите въз основа на този акцент. Партерният етаж е плюс за нас, докато за дългосрочен наем и покупка не е. Причината е, че гостите, които отсядат в апартамента, няма нужда да се катерят по етажите и да се засичат със съседи.

- Има ли възможност за дългосрочно наемане?

- При нас има един максимум от 12 месеца. Ако някой дойде при нас и търси апартамент за 12 месеца обаче ще му се стори изключително скъпо. Просто защото при нас има доста повече комисионни и всичките ни апартаменти вървят с тези допълнителни услуги.

- Склонни ли са българите да се включват в такива платформи, да се доверят и да си отдадат апартамента?

- Преди 2 години клиентите бяха доста по-предпазливи - не толкова спрямо самите платформи, колко спрямо нас. Но вече с екипа и опита зад гърба ни, ни се доверяват доста повече - главно, защото могат да ни видят. В нашия сайт целият ни екип има снимки, профили, всеки може да влезе да види кои сме ние и какво правим. Много популярна стана Airbnb. Между 2017 и 2018 г. броят на имоти в София, които се отдават през платформата, нарасна почти двойно – от 900 до 1700 апартамента, като в момента продължава да расте.

- Какъв е пазарът на имоти в София?

- Специализирали сме се доста в апартаменти под наем, които се намират на централни локации. Много клиенти идват при нас още преди да са закупили апартамент, за да се консултират с нас. Те дори могат да закупят апартамент от нас, който вече се отдава в платформите. Това са имоти с инвестиционна цел за отдаване под наем дългосрочно. Цените в сегмента обаче скочиха доста след 2012 г., в огромен възход сме няколко години. Смятам, че през 2019 г. този ръст ще спре, но не смятам, че цените ще паднат. Всеки иска да строи, защото вижда, че в момента това е много добра инвестиция, но има забавяне при сделките. 

- Има ли  някаква зависимост на цените на вашите апартаменти спрямо цените на наемите в София?

- Нямат абсолютно нищо общо. Има нещо индиректно – когато един дългосрочен наем падне, ще дойдат повече апартаменти при нас. Цените в платформите обаче си остават едни и същи през годините. Имаме този ръст от 2 пъти повече апартаменти между 2017 и 2018 г., но в същото време и реализираните нощувки са два пъти повече. 

- Какви са плановете за развитие на компанията до края на годината и за следващите 5 години?

- В момента търсим финансиране, което ще използваме за втората стъпка от нашия план за развитие. Първата стъпка бе да създадем компанията и универсален модел, който може да се прилага на най-различни пазари по света. Това смятам, че успяхме да направим. Стъпка номер 2 е прилагането на този модел в чужбина в най-различни градове. Вече стартирахме компанията в Букурещ. След това започваме с още 3 града в Европа – Милано, Берлин и още един, който все още не ясен, където до края на юли месец ще приложим нашата франчайз програма. Планът ни за 5 години е да включим около 300 града в компанията. Търсим финансиране от български фондове и бизнес ангели на стойност от 600 хиляди евро. 




Ако сте харесали статията, можете да се абонирате за страниците ни във Facebook и Twitter или да използвате нашия RSS фийд канал, за да не пропуснете нищо интересно от Economic.bg.


Етикети: имоти | наем | тренд | Airbnb | Flat manager | Борис Павлов | отдаване на имоти

ПОСЛЕДНИ НАЙ-ЧЕТЕНИ КОМЕНТИРАНИ
Виж всички новини