Купувачите на жилища в по-силна позиция от продавачите

Като „Година на купувача” се очертава да бъде и 2015 за пазара на жилищни имоти в столицата. Липсата на достатъчен обем качествени проекти създаде у някои продавачи нагласата, че е разумно да спрат продажбата, да опитват по-високи ценови нива или да не са отстъпчиви при преговорите. Това само допълнително ще забави продажбите им, като ги постави в неизгодно положение, тъй като строителите вече започнаха изграждането на нови конкурентни проекти и в следващото шестмесечие се очаква да станат много силен играч на пазара. Затова най-разумно за продавачите е да опитат да сключат сделка преди появата на новите обеми, при това придържайки се към настоящите пазарни нива.

„На пазара се появи отчетлив глад за нови качествени жилища, но строителните предприемачи подготвят отговора си сравнително бързо”, посочва Георги Павлов, изпълнителен директор на АДРЕС Недвижими имоти. „Растящият брой разрешителни за строеж в столицата вече започна да се превръща в бързо изграждащи се проекти, при това създадени, за да задоволят конкретните изисквания на купувачите, изкристализирали през последните години”, допълва Павлов.

По думите му, ако през 2013 г. новите проекти бяха по-скоро екзотика, то второто полугодие на 2014 г. и началото на 2015 г. показват сериозно раздвижване - започват се или са във фаза на строеж множество нови жилищни единици и така в следващите месеци предлагането значително ще се подобри – и като обем, и като качество. Това ще направи жилищата, които в момента са на пазара, особено тези със спорно качество и с недобра локация, по-трудно продаваеми.

Според анализаторите от АДРЕС продавачите допускат няколко ключови грешки:

1)      Мислят, че имотът им е „най-добрият”, без да вземат предвид конкурентните обекти и не се вслушват в съветите на специалистите

2)      Изтеглят имота си от пазара, защото са чули, че цените ще се вдигат и решават да изчакат, но това само амортизира жилището и го прави още по-непродаваемо, а когато получат предложение от купувач, често не могат да вземат бързо решение и изпускат възможността за сделка

3)    Не ремонтират имота преди да го обявят за продажба

Според АДРЕС  ремонтът би покачил цената, но основно в комуникативните райони, докато в останалите случаи на повечето продавачи ще се налага да направят компромис с офертната цена.

„Недостигът на някои типове апартаменти и единичните сделки, реализирани с надценка, вдъхна смелост у част от продавачите. Те решиха, че сега е моментът да покачат офертните си цени, като това поведение бе по-характерно за предлагащите имоти на комуникативни локации. Смятам, че подобни стъпки са прибързани. Информацията и вече немалкият брой на започнатите нови обекти кара купувачите да изчакват и всеки опит за изкуствен ръст на цените води до загуби за продавачите”, казва още Калоян Богданов, маркетинг мениджър на АДРЕС.

Сред първите купувачи, които вече се ориентират в новите условия, са българите, живеещи в чужбина, посочват още от компанията. Най-често те имат заделени пари в брой и решават да си купят имот в родната страна, най-често „на зелено”. Бюджетите им са между 50 000 и 80 000 евро, като мотивът им е, че в момента има изгодни оферти за току-що стартирали проекти. Същевременно сънародниците ни смятат, че рано или късно ще се върнат в България, а междувременно повечето от тях планират да отдадат жилището под наем.

„Само в последната седмица имахме 5 случая на българи, които от години живеят извън страната и имат заделени пари в брой. Днес те търсят сигурна инвестиция на тези средства и виждат, че предлагането на недвижими имоти в България вече започва да повишава качеството си или поне има индикации, че това ще се случи в близко бъдеще”, казва още Богданов.

Според данните на АДРЕС, активността в броя на сделките в София в първото тримесечие на годишна база се покачва с над 20%, а в сравнение с последното тримесечие на 2014 година ръстът е около 7 %.

Силното раздвижване на имотния пазар проличава и в сериозния ръст на новоотпуснатите ипотечни кредити. Според данните на Агенцията по вписванията броят на ипотеките през първото тримесечие на 2015 г. в София е скочил двойно спрямо същия период на 2014 година. Сходна е и тенденцията в другите големи градове в страната. Във Варна ръстът в броя на кредитите на годишна база е с над 40%, а сравнение с първото тримесечие на 2009 година (началото на кризата) демонстрира скок от 75%. Удвояване на броя ипотеки се наблюдава и в Пловдив – както на годишна база, така и в сравнение с периода на криза. В Бургас ръстът в новоотпуснатите заеми е над 25%.

„Скокът на новите кредити действително е сериозен, което е недвусмислен показател, че купувачите смятат настоящия момент за подходящ да сключат сделка. Това е и знак, че участниците вече чувстват по-голяма финансова стабилност, а икономиката навлиза в една по-спокойна фаза”, пояснява Калоян Богданов.

Покачването на активността и растящата сигурност на участниците носят определени специфики през отчетения период, посочват от компанията. Сделките „на зелено” представляват интерес не само за живеещите извън страната българи. Макар купувачите да са все още плахи и същевременно взискателни, ако зад даден проект стои сигурен според тях предприемач и отговарящ на критериите им проект, са готови бързо да стигнат до сделка. Предпочитанието на над 1/3 от купувачите продължават да са големите апартаменти – 38% търсят тристайни жилища, като интерес има и към многостайните (5% от покупките).

Границите на ипотечното кредитиране чертаят сходна тенденция – с около 5% се покачва делът на кредитите между 50 000 и 100 000 евро, като също с толкова е спадът на по-евтините – до 50 000 евро. Според АДРЕС всички тенденции сочат към растяща смелост от страна на купувачите, без това да означава прибързаност.

„Търсещите имот демонстрират добро познаване на пазара и финансова увереност. Това обаче не означава, че тенденцията все още е към бързо сключване на сделки. Напротив, периодът, в който се реализира дадена покупка днес, се удължава, макар и малко. Причината е, че някои купувачи все още не намират желания имот и продължават да изчакат да се появи именно онова, което отговаря на изискванията и желанията им. Това са хора, които имат ясна представа за ситуацията и съзнателно забавят покупката си”, казва Калоян Богданов.

Сред водещите фактори за покупка на жилище са ефективното разпределение и локацията на имота. Метрото прави заобикалящите го квартали най-предпочитани от софиянци. Центърът на столицата също е сред най-желаните райони, като престижа си задържат и южните райони на града. Ценовите нива се запазват без съществени промени, като малък ръст за изтеклите 3 месеца се наблюдава в по-големите градове в страната.

Цени на имотите в големите градове

Жилищни имоти	Декември 2014	Март 2015
София	689 евро	710 евро
Варна	672 евро	685 евро
Бургас	488 евро	500 евро
Пловдив	489 евро	495 евро

Необходимостта от пари остава водещ мотив за продажба, но над 25% от продавачите през тримесечието възнамеряват да купят друг имот с придобитите средства. Купувачите-инвеститори пък са близо 15% от всички през периода, което е известен спад в този показател, посочват от АДРЕС. Според тях, това се дължи на решението на повече хора да живеят в по-качествено жилище и в настоящия момент виждат удобна възможност да реализират това свое намерение.