Технологичният сектор е основен двигател на търсенето на офиси у нас

Николай Неов е директор „Офис площи“ MBL|CBRE. Той има дългогодишен опит в сферата на бизнес имотите. Започва кариерата си през 2002 в САЩ, където се занимава с пазарни проучвания и анализи. От края на 2007-ма активно участва в изграждането и развитието на MBL|CBRE, като отговаря за отдел "Офис площи". За последните 5 години компанията се утвърди като пазарен лидер в този сегмент на имотния пазар в България. Economic.bg разговаря с Николай Неов за тенденциите на търговските площи в България - търсене, предлагане, цени и идеи.

Г-н Неов, как се развива пазарът на офис площи в столицата?

Пазарът се развива доста динамично през последните няколко години. На годишна база се наемат между 100-110 хил. кв.м. За последното тримесечие на миналата година отчетохме активност от 25 хил. кв.м., което е предпоставка и през 2016-та резултатите да са сходни с наблюдаваните от последните две години. Търсенето продължава да изпреварва предлагането. Нивата на заетост на офис площите се покачват, респективно незаетите площи намаляват, което обяснява защо наемите вървят нагоре. Новото строителство изостава. Тази година ще бъдат завършени много малко сгради - очакванията са около 70 хил. кв.м да бъдат въведени в експлоатация на офисния пазар. Естествено, 2017-та и 2018-та  предстои  да бъдат реализирани повече нови проекти и нещата до накъде ще се балансират.

Продължават ли да растат цените на наемите, каква е средната офертна цена?

От две години насам наемите продължават да растат и вече са в диапазона между 10.5 - 14 евро/ кв.м. Такива са офертните нива за офиси клас А в зависимост от локацията.

Какъв тип офис площи са най-търсени, кое е определящо? 

Търсенето основно е насочено към офис площите от клас А. По отношение на квадратурите, малките ( 100-500 кв.м) и средните (500-1500 кв.м) сделки като бройка формират основната част от търсенето. Макар и по-малко на брой, не липсват и големи (над 1500 кв.м) сделки.

В кой сектор се търсят най-много офис площи?

Най-активно наемат офис площи компании от IT и BPO сектора, които през последните две години формираха около 60-65 % от търсенето. Първото тримесечие на 2016-та  този процент беше малко по-нисък, а именно към 57 %. Бих определил това по-скоро като моментна статистика, отколкото процес на спад при този тип ползватели. Очакваме именно този профил наематели да останат основен фактор на пазара и през тази година.  

В кои райони се търсят най-много офис площи? 

За района на София предпочитаните офис локации са по главните булеварди, утвърдени зони с добър градски транспорт. Естествено има и компании, които предпочитат или се налага от бизнес гледна точка да са в центъра.

Какви са средните наемни нива?

Трудно може да се говори за средни наемни нива, тъй като всяка сделка има свои специфики и зависи от редица фактори, които се взимат под внимание. Това, което е важно да се отбележи е, че наемът на кв.м много често погрешно се възприема като единственото важно нещо в едни преговори, а това съвсем не е така.

Какво формира решението при избор на нов офис?

Решението при избор на нов офис винаги е съвкупност от фактори.  Сред определящите са цена, локация, достъпност и градски транспорт, възможност за паркиране, възможност за разрастване в сградата или в съседство, цялостният имидж на сградата, сигурност и пожарна безопасност. Някои компании имат изисквания за големи етажни плочи.

Кои са най-иновативните решения при офис площите у нас? 

От инженерна гледна точка е трудно да дам обективен отговор на въпроса. На концептуално ниво се забелязва все повече компании в най-динамично развиващите се IT и BPO сектори да залагат на модерния интериорен дизайн, едновременно осигуряващ комфорт, зони за забавления и отдих, гъвкавост при преконфигуриране на офис пространствата отвътре в случай на нужда и т.н. Така всяка зона лесно може да смени предназначението си. Също така, виждаме модела на “co-working spaces” (б.р.- т.нар. споделени пространства) да се налага все повече, което е закономерно, имайки предвид развитието на IT сферата и множеството start-up компании, за които точно този офис модел предлага много удачно и гъвкаво решение, а също и една уникална среда за колаборативна дейност.

Растежът на разглеждания сегмент ще има ли отражение и върху този на търговските и на жилищните площи?

Теоретично има взаимовръзка между офис сегмента и тези на търговските и жилищните площи. Логиката е, че ако се разкриват работни места в сектори на икономиката, където служителите са с относително добри доходи, то това предполага по-висока покупателна способност и много от тези хора има вероятност да си купят ново жилище или да увеличат потреблението на определени стоки и услуги, което е добре за търговците, които пък от своя страна са ползватели на търговските площи. До колко обаче може да очакваме конкретна взаимовръзка в нашия случай и какво би било нейното точно въздействие, не бих се наел да прогнозирам в момента.

Какви са очакванията ви до края на годината?

Както споменах, свободните офис площи продължават да намаляват. Наемните нива вероятно ще бележат още малко покачване. През следващите две години ще бъдат завършени и пуснати в експлоатация нови обекти, които ще добавят към пазара около 250 хил. кв.м. офис площи. През 2016-та общия размер на завършени офис площи няма да надхвърли 70 хил. кв.м. Търсенето до края на годината ще се запази на добри нива за нашия пазар. Доста компании ще продължават да разширяват екипите си, да наемат нов персонал, някои от тях обаче няма да правят това в София, а чрез разкриване на сателитни офиси в провинцията – Пловдив, Бургас, Русе, Варна.