Емил Вучков: Имотните сделки са по-изгодни сега, отколкото преди кризата

Г-н Вучков, как се очаква да се движат лихвите по кредити – потребителски и ипотечни, през тази и следващата година?

Лихвите по кредитите в най-голяма степен се влияят от лихвите по депозитите, т.к. все още това е основният източник на ресурс за банките. Факт е, че пикът в лихвите по влоговете вече е зад гърба ни. Статистиката показва, че този пик е бил точно през май 2009 г. Тенденцията през последните три години е за плавен спад. В същото време депозитите като цяло растат по-бързо от кредитирането, което е предпоставка за намаление на лихвите и по влоговете, и по заемите.

Очакваме плавното понижение на лихвите по депозитите да продължи, с което и поевтиняването на цената на кредитите. Статистиката е категорична, че по-ниските лихви по депозитите се отразяват почти веднага и почти в съотношение 1:1 с поевтиняването на заемите. Така например през последните три години лихвите по депозитите в лева са се понижили с около 3%, то поевтиняването при ипотечните кредити в лева е малко над 2.5%.

Очакванията ни са до края на годината лихвите по ипотечните кредити да достигнат нива от 6,5%. Според данните за март България е на първо място в Европейския съюз по спад на лихвите. По-сериозно спадане в лихвените нива можем да очакваме следващата и по-следващата година.

Какви са средните нива в момента и с кой период са сравними те – отпреди кризата, отпреди година-две?

В момента средните лихви за жилищните заеми са около 7,7%, независимо дали става въпрос за лева или евро. Статистиката за последната година отчита спад от половин процент. При кредитите за потребление ситуацията е по-диференцирана по отношение на валутата, в която се тегли – по задължения в лева лихвата е 11,88%, а в евро – 9,56%.

Като цяло може да се каже, че лихвите днес и по ипотечни, и по потребителски кредити са сравними с лихвите през 2007 година. В същото време стоките и услугите, които си купуваме с потребителсии кредити и жилищата, които закупуваме с ипотечни, са на значително по-ниски нива спрямо 2007 – 2008 година, което означава, че в момента е по-изгодна покупката на жилище, кола, ремонт отколкото преди кризата, колкото и парадоксално да ви звучи.

В момента като че ли депозитите отново стават акцент в политиката на банките. Все още ли те остават без реална алтернатива, с оглед на несигурността на капиталовите пазари? Повишава ли се активността към взаимните фондове?

Статистиката за рекордните спестявания доказват, че на този етап депозитите като че ли няма алтернатива за клиентите със свободни средства. Лихвата е сигурна, добра, над стойностите над инфлацията, банките – стабилни и добре капитализирани, а сумите на вложенията – напълно гарантирани. Доста фирми също влагат паричните си ресурси на депозит. Но това няма да продължи вечно.

Вече в редица градове на страната се усеща раздвижване сред бизнеса, което ще рефлектира и в повишено търсене на заемен ресурс в рамките на следващите 12 месеца. Домакинствата също няма вечно да трупат за „черни“ дни. Тези, които имат нужда от жилище, вече правят сделки. Неслучайно, немалка част от имотните сделки през последните месеци се правят при рекордно голямо самоучастие или само в брой.

По отношение на взаимните фондове може да се каже, че се наблюдава раздвижване. Наскоро излезе статистика, че предлаганите от нас фондове на Байерн ЛБ, Люксембург отчитат сериозен ръст. Някои от под-фондовете предлагат гарантирана лихва, като същевременно предлагат и възможност за сериозна доходност над вече гарантираната лихва, което е атрактивно за клиентите.

Лошите кредити забавят ли вече своя ръст? Как очаквате да се движат техните нива и обезпокоителни ли са те?

Очакванията ни са през тази година да станем свидетели на постепенното забавяне в ръста на проблемните заеми. Фирмите и домакинствата, които теглиха през годините на кредитния бум заеми, през последните 3-4 години преминаха през доста сериозен тест за устойчивост на собствените си финанси и ефективност. Смятаме, че вече сме на финала на този процес и в общи линии имаме яснота които кредити са редовни, кои са безнадеждни, кои могат да бъдат спасени чрез някакво преструктуриране.

Банките ни показаха, че са добре капитализирани и добре финансово подготвени да поемат лошите заеми.В допълнение, когато се тълкува статистиката за лошите кредити, никой не отчита, че много от тях са добре обезпечени. При 16% лоши кредити това не означава автоматично 16% загуби. Да смятаме подобно нещо, означава да приемем, че нито едно обезпечение по лош кредит не може да бъде продадено дори и за 1 лев.

Кога може да се очаква раздвижване на кредитирането – и потребителско, и фирмено? Вече се чуват мнения, че ипотечния пазар се съживява. Така ли е?

След кризата ние всички като общество, и банките в частност, може би трябва да поставим нови стандарти за това кой ръст на кредитирането е здравословен и устойчив в дългосрочен план. Видя се, че този двуцифреният ръст от времето на кредитния бум не е бил такъв. Сега и фирми, и граждани вече теглят толкова, от колкото имат нужда.

Потенциал за раздвижването може да се търси както в износа, така и във вътрешното потребление. Очакванията ни са през второто и третото тримесечие на тази година да наблюдаваме по-сериозно раздвижване в кредитирането.

По отношение на ипотечния пазар определено обаче смятаме, че на пазара вече са налице факторите, които да доведат до повече сделки и до по-висок ръст при финансирането. Имаме благоприятни цени на имотите и на кредитите. Купувачът е в по-изгодна позиция, може да бъде капризен, може да избира от повече имоти, без да бърза.

Това, което задържа пазара около сегашните нива, е опасението на хората, търсещи нов дом, че цените на имотите ще продължат да падат. И през последните три години действително те бяха прави. Вече обаче има признаци, че цените достигат до дъното си и сега е добър момент за покупка. Кои са тези признаци: свиването на маржа на офертните цени и тези, на които се сключва реално сделката, плавно изчерпване на по-качествените имоти, увеличаване броя на сделките и не на последно място - много добри оферти на банките.

Наблюдава ли се тенденция хората да се насочват по-често към фирмите за бързи кредити, вместо към банки, заради по-олекотените процедури за кандидатстване и получаване на одобрение и финансиране?

Целевата аудитория на банките и на фирмите за бързи кредити не е една и съща. Честно казано, пазарът на кредити под 500 лв. за банките не е толкова атрактивен, защото изисква много различна организация на работа, от тази която има при нас. Но да кажем, че и за единия, и за другия влак си има пътници. При 500 лв. лихвата не е от голямо значение, парите ти трябват бързо за кратък период от време и винаги ще намериш някакъв начин да ги върнеш. При по-големите суми човек си прави сметката по-внимателно има повече време да реши, за него е важна добрата финансова консултация и премерен риск спрямо доходите му.

Наложи ли се левът като предпочитана валута за кредити, или все още еврото държи позиции?

Еврото загуби позиции в последно време заради проблемите в еврозоната и дори по отношение на ипотечните кредити все повече клиенти предпочитат да теглят в лева. От една страна това е логична постъпка, защото те получават доходите си в лева и е логично да правят голяма част от разплащанията си (в това число и месечните вноски) в лева.

От друга страна, лихвите в лева и евро се изравняват. Ако например през февруари 2009 в лева се отпускали при нива 9,95%, в евро процентът е бил 8,23. Три години по-късно левовият заем вече се отпуска при средна лихва от 7,88%, докато тази в евро е 8,09%.