Кои са градовете в Европа с надценени имотни и риск от „балони“?

Ръстът на инфлацията в световен мащаб, както и на лихвените проценти през последните две години, са оскъпили жилищата навсякъде и са намалили рисковете от изкуствено създаден имотен балон. Това показва последното проучване на UBS Global Real Estate Bubble Index.

В тазгодишното издание единствено Цюрих и Токио остават в категория „риск от имотен балон“. По-рано в опасната зона попадаха още Торонто, Франкфурт, Мюнхен, Хонконг, Ванкувър, Амстердам и Тел Авив.

България не е част от изследването на UBS.

Да си купиш например жилище на вторичния пазар в Цюрих в момента струва над 50% повече от преди десетилетие. Растящият брой жители на швейцарския град с високи доходи и изключително ниските лихвени проценти са основен двигател на цените. Нивото им все още не е адаптирано към увеличените разходи за финансиране и пазарът е в зоната на голям риск от "балон".

Жилищни пазари

Жилищни пазари в Маями, Женева, Лос Анджелис, Лондон, Стокхолм, Париж и Сидни също са надценени, според UBS Global Real Estate Bubble Index. От друга страна, в Ню Йорк, Бостън, Сан Франциско и Мадрид се наблюдава спад в дисбалансите. Тези пазари сега са справедливо оценени, според индекса, също както Милано, Сао Пауло и Варшава.

Сингапур и Дубай също са справедливо оценени, въпреки че репутацията им на геополитически безопасни убежища напоследък се влошава и предизвика скок в търсенето както за наемане, така и за закупуване там.

Внезапният край на ниските лихвени проценти разтърси пазарите. През изминалата година цените на жилищата в много големи пазари и не само, коригирани спрямо инфлацията, отбелязаха най-резкия спад от световната финансова криза през 2008 г. Градовете, които са били квалифицирани в зоната на риск от балон поне веднъж през последните три години, отбелязаха по-силен спад на средната цена. И все пак – не навсякъде е така. Въздействието на по-високите лихвени проценти варира в различните градове.

Цюрих е с оценка 1.71, което поставя града твърде в зоната на риск от балон. Градът непрекъснато се изкачва в класацията на риска от балон на недвижимите имоти от 5-то място пред 2021 г., до трето през 2022г., та чак до челна позиция през настоящата година. Цените на жилищата в града се адаптираха към повишените лихви по ипотечните кредити тази година и се адаптираха.

Корекции на цените навсякъде

Ръстът на цените на жилищата пострада поради нарастващите разходи за финансиране тъй като средните лихви по ипотечните кредити са се утроили от 2021 г. в повечето пазари. Годишен номинален ръст на цените в 25-те анализирани града е в застой след огромен ръст от 10% преди година. С оглед на инфлацията цените са дори 5% по-ниски сега, отколкото в средата на 2022 г. Средно градовете губят повечето от реалните ценови печалби, направени по време на пандемията и сега отново са близо до нивата от средата на 2020 г.

По-високите лихвени проценти обаче повлияха на цените на жилищата различно в зависимост от съществуващите пазарни дисбаланси и преобладаващите ипотечни условия. Комбинация от високи пазарни оценки и сравнително нискиипотечните условия също поставят цените под силен натиск в Стокхолм и в по-малка степен в Сидни, Лондон и Ванкувър. За разлика от тях в Мадрид, Ню Йорк и Сао Пауло — градове с умерени оценки на риска досега — реални цени на жилищата са продължили да нарастват със забавени темпове

Какво е имотният балон?

Ценовите балони са повтарящо се явление на пазарите на имоти. Терминът „балон“ се отнася до значително и продължително погрешно ценообразуване на актив, чието съществуване не може да бъде доказано, освен ако не се „спука“. Но историческите данни разкриват модели на пазара на имоти ексцесии. Типичните признаци включват отделяне на цените от местните доходи и наеми и дисбаланси в реалната икономика, т.н като прекомерно кредитиране и строителна дейност. UBS Global Real Estate Bubble Index измерва риска от балон на имотите основата на такива модели. Индексът не прогнозира дали и кога ще настъпи корекция. Промяна в макроиконом импулс, промяна в настроенията на инвеститорите или голямо предлагане увеличението може да предизвика спад в цените на жилищата.