Имотният пазар в София: Купува се всичко, цените летят, „балон“ няма

Пандемията бе фактор, който изстреля цените на имотите до нови върхове. Заради наложените затваряния все повече купувачи започнаха да търсят предимно къщи в покрайнините на градовете, за да се радват на повече пространство и свобода. Продаваха се дори имоти в много лошо състояние, а купувачите влагаха средства, за да ги ремонтират.

Тази тенденция обаче се променя и купувачите предпочитат да закупят парцел, на който сами да построят имот, така че да отговаря на техните предпочитания. Главно се търсят парцели в северната част на София.

В този сегмент има и нови проекти, но броят им все още не може да достигне нивата на клиентското търсене”, посочва изпълнителният директор на „Имотека“ Люба Атанасова.

Заради растящите цени дори застоялите имоти с години се продават успешно. Това са имоти, чиито собственици не са търсели сделка на всяка цена, а единствено на офертната стойност, която обаче не е отговаряла на пазарните реалности. Днес много такива жилища успяват да се продадат, тъй като цените им вече кореспондират с динамично растящия пазар.

Сделките се реализират бързо и то почти без отстъпки в цената. Това се дължи главно на ниските лихви по ипотечните кредити. Страхът от инфлация също тласка хората да купуват имоти, защото в тях виждат най-добро вложение на средствата си. Инвестиционните сделки бележат лек ръст и са около 19% от всички през периода от началото на годината до днес.

Според различни експерти около 200 хил. жилища, купени с цел инвестиция стоят празни. Според изпълнителния директор на „Имотека“ обаче такива жилища са главно в централната част на София.

Причините за такива празни жилища са различни. Има апартаменти, които са наследствени и подялбата е трудна между наследниците. Наблюдават се и собственици, които задържат такива жилища, за да ги дадат под наем или продадат, когато им потрябват пари“, коментира Атанасова.

Цените растат заради голямото търсене

Според нея пазарът тази година е много динамичен, но за имотен балон не може да се говори, защото все още предлагането изпреварва търсенето. Броят на сключените сделки расте с около 20% на годишна база. Увеличава се и делът на покупките, направени с ипотечен кредит. Ако към есента на 2020 г. те са около половината от всички сделки, то днес външно финансиране се ползва от около 60% от клиентите.

„Свръхпредлагане на този етап не се очаква. Няма данни и че търсенето изпреварва предлагането. Трябва да мине годината, за да се види какво ще се случи и дали цените ще продължат да растат“, заявява Атанасова. За периода януари – септември 2021 г. ръстът в София е около 9% спрямо същото деветмесечие на 2020 г.

В кварталите Люлин и Надежда все още може да бъдат намерени имоти с цени под 1000 евро/ кв.м. Имотите в кварталите Иван Вазов, Изток, Център, Лозенец и Яворов са най-скъпи. Най-голямо увеличение на цените бележат имотите в Красно село.

Новото строителство продължава да е търсено

Активен е и пазарът на ново строителство, посочват от "Имотека". Около 50% от имотите, чиято офертна цена е около 1000 евро на кв. м, успяват да се реализират още преди първа копка. По-високите цени на строителните материали накара повече инвеститори да задържат имотите и да увеличат цената. За криза на пазара не може да се говори, защото инвеститорите вече не търсят кредити от банки, за да довършат строителните обекти, а разполагат със собствени средства заради предварителната продажба още преди първата копка.

Строителите са гъвкави по отношение на схемите за плащане. Има сгради, при които купувачът плаща 10% на етап предварителен договор, а останалите 90% – след получаване на Акт 16”, казва Люба Атанасова.

Продължава да расте интересът към тристайните жилища – между януари и септември 37% от сделките са за такъв тип имоти при дял от 34% за същия период на 2020 г. Също 37% е делът на сделките за двустайни апартаменти, посочват от "Имотека".

Пазарът на наеми

Пандемията се отрази най-негативно именно върху пазара на наемите. Все повече хора се връщаха по родните си места и напускаха наетите квартири. През последните месеци обаче тенденцията се обръща. С оглед на разхлабените мерки, все повече хора се връщат в градовете, а пазарът се раздвижва. Сделките растат с около 30% в сравнение с миналата година.

Търсят се основно двустайни, но и много тристайни апартаменти. В централните, южните и източните райони на столицата цените на двустайните апартаменти са в широки граници – от 250 до около 800 евро месечен наем. Тристайните жилища в тези райони се предлагат на нива от 300-350 евро до над 1100-1200 евро. Широкият диапазон на цените е заради различното местоположение на жилищата, както и екстрите като например паркомясто.

Имотите по Черноморието

Тенденцията повече чужденци да продават имоти по Черноморието е затихнала. Според Атанасова основно руски граждани са били принудени да продават заради наложените ограничения при пътуване до страната и невъзможността да използват имотите си. Купувачи на такива имоти са били главно българите, които са търсили ваканционен имот.

„С края на активния летен сезон и тази тенденция затихва“, коментира Атанасова. Голямо раздвижване на този пазар не се очаква през предстоящите месеци.