Търговците у нас не влагат парите си в имиджови локации с високи наеми

Много малко търговци от България са склонни да инвестират в имиджови локации с неоправдано високи наеми. В същото време първокласните локации в Лондон продължават да привличат международните марки, въпреки по-високите наемни разходи в сравнение с други градове в Европа. Това показва последният доклад на Colliers, озаглавен “Реалната цена на търговските локации“.

Той разглежда разликите в наемните разходи за търговски локации в няколко ключови  европейски пазари. Проучването сочи, че собствениците на марки предпочитат площи, които ще им гарантират по-добри бъдещи печалби, дори това да е за сметка на по-значителни разходи. Правилото важи в най-голяма степен за градове като Лондон, Париж и Милано, чиито търговски профил предполага висок трафик от клиенти и съответно мотивира търговците да поемат тежестта на високите данъци срещу очаквания за по-големи печалби.

„Ясно е, че търговците съотнасят наемните разходи към сумите, които очакват клиентите да похарчат на конкретния пазар, за да могат да преценят къде ще има най-голям смисъл да открият магазина си. По този начин, въпреки високите разходи, които предполага поддържането на локация в Лондон, обявен за най-посещавания град в света през 2015 г., с генерирани годишни приходи от чуждестранни туристи в размер на над 20 млрд. щатски долара, той остава топ дестинация за международните марки, поради потенциала за големи печалби”, коментира Пол Собър, мениджър търговски площи в Colliers EMEA.

При сравнението на конкурентни локации, имотните консултанти обикновено разглеждат само размера на наема, докато търговците изчисляват общите си наемни разходи – т.е реалния общ годишен разход за наетия обект. Те, обаче, отчитат и обратната страна на тези разходи – сумите, които потребителите са готови да похарчат, т.е решенията им се определят от съотношението „печалба-разходи.

Много търговци считат, че присъствието на определен ключов пазар само по себе си има добавена стойност и допринася за по-успешното позициониране на бранда и по-добрата му разпознаваемост. Докато обаче подобен подход е практика при водещите модни марки, то за останалите търговци високите наемни разходи могат да бъдат сериозно предизвикателство.

„Това важи особено за българския пазар, където много малко търговци са склонни да инвестират в имиджови локации с неоправдано високи наемни разходи“, казва Боряна Пенева, мениджър търговски площи в Colliers България.

Докладът на Colliers показва, че наемните разходи варират и в зависимост от местните данъци и такси , които във всяка държава са различни. В Русия например, допълнителните данъци, които трябва да се предвидят са в размер на 18%, докато в Унгария същите са 27%.

В зависимост от пазара, допълнителните наемни разходи могат да включват такси за поддръжка, маркетинг, ДДС, данък сгради, други местни такси, застраховки, нотариални такси, депозити или банкови гаранции и т.нар. „входна такса“ – практика на някои пазари търговецът да заплаща значителна сума на наемодателя, за да получи магазин, зает от друг наемател.

„На някои пазари делът на тези допълни разходи като част от общия наемен разход на един магазин, е поразителен. Това означава, че търговците следва внимателно да преценят всички фактори, преди да вземат решение за влизане на нов пазар. В допълнение, трябва предварително да се отчетат и инвестициите в труд (човешки капитал), които са съществено перо от оперативния разход на един търговски обект, както и спецификата на наемния договор и неговите условия, които могат значително да варират на различните пазари”, обясни Пол Собър от Colliers.

Оказва се, че където и да се намират, търговците се ръководят от изчисленията си за очаквана печалба. Затова би било интересно да се види до къде биха стигнали наемните нива в градовете с високи разходи, ако бяха освободени от тежестта на местните разходи и такси.