В София има необходимост от нови жилища

Г-н Шопов, много анализатори на имотния сектор прогнозират забавяне на пазара и евентуален спад на цените в края на годината. Какво е Вашето мнение?

– В една пазарна икономика това са обективни процеси и са функция на търсенето и предлагането. Когато търсенето е повече от предлагането, цените се качват. Когато е обратно – цените падат. Според данни на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) за последните 10 години 350 хил. души са дошли да живеят в София. Нека приемем, че от тях 300 хил. искат трайно да се установят в София и да имат жилище. Това означава, че в столицата трябва да излизат на пазара по 15 хил. жилищни единици на година, за да се удовлетвори тази потребност. По време на социализма нормата за София беше 30 хил. жилищни единици, без да се говори за пик и бум, и всяка година се правеха поне 20-25 хил. жилища.

Според нас продължава да има обективна необходимост от жилища в столицата поради тенденцията голяма част от населението на страната да се концентрира в София. И ако има обективна нужда от жилища, цените няма да падат. Но няма да се увеличават и с такива темпове.

Нашата статистика за 15 години назад е, че средно 7% на година се увеличават цените на жилищата. В „Манастирски ливади-Запад“ през 2004 г. едно жилище струваше €430 на квадрат. В момента, 15 години по-късно, те са по €950 на квадрат. Това е над 100% увеличение заради по-голямото търсене от предлагането.

Според нас този темп на увеличаване на цените ще се забави заради по-големия брой жилища, които се предлагат в страната. За миналата година статистиката показва 8000 жилищни единици въведени в експлоатация и 16 хил., които се строят. По наши изчисления ръстът на цените ще бъде около 5% през следващите няколко години. Това е нормално при положение, че реалната инфлация, с оглед печатането на пари в Европа, е 5% на година.

Цитирате статистиката на Националния статистически институт (НСИ). За последното тримесечие имаме отново ръст при строителството на нови сгради. Няма ли да се пренасити пазарът?

– Нека да гледаме на годишна база, защото месечните статистики са много изкривени. Трябва да гледаме данните за по-дълъг период. Ако вземем къс период, има шанс да има пик. Ако се върнем на това, че столицата има нужда от 15 хил. жилищни единици на година, то тези 8000, които са предадени миналата година, не отговарят на тези потребности. Тоест търсенето ще продължава да е по-голямо от предлагането.

Едни от основните проблеми при строителството на сгради са административните пречки при издаване на разрешителни за строеж, което оскъпява крайния продукт. Какви промени предлагате вие?

– Един много важен показател се следи от ООН – Индексът за покупателната способност за жилища, който показва съотношението между средната работна заплата за съответния град и средната цена на жилищата. За София тя е 0.6. Тоест с един месец труд човек може да си закупи 0.6% от един апартамент. За съжаление, тенденцията е този процент да намалява. В западноевропейски градове като Париж и Лондон той е 0.1% - т.е там голяма част от населението е осъдено да няма собствено жилище. 75% от населението в тези градове живее под наем цял живот, като половината от доходите му отиват за плащане на наем. Ние сме се питали като асоциация кой купува жилищата там, защото ако са толкова скъпи, че населението не може да си ги позволи, би трябвало цените да паднат до ниво, до което хората могат да си ги позволят.

Оказва се, че банковият и спекулативният капитал ги изкупува и след това ги предоставя на гражданите за продажба. На нас ни се иска тази тенденция в България да бъде пресечена, защото много често ни дават за примери западноевропейските градове. Ние искаме да вземем само положителните неща от Западна Европа. Например, в Истанбул общината непрекъснато вкарва в регулация нови територии около града, режимът за строителството е изключително либерализиран. Това прави жилищата по-евтини и предлагането е повече.

Как могат да се подобрят нещата в България?

– Има много примери от световната практика, не е необходимо да откриваме топлата вода. Имаме западноевропейския модел, който очевидно не работи, имаме модела на Истанбул, който е работещ и добър. Имаме модела на американските градове, който е работещ и добър. Имаме модела на много градове на изток, които в момента растат като гъби, дори и в Китай. Нужно е тотално либерализиране на режима. В стремежа си да защитят обществото, общината и държавата въвеждат изключително много рестрикции и трудности при строежа на една жилищна сграда.

Ако сте вносител на автомобили и обществото е създало толкова много пречки, че на вас ви трябват 3 години, за да внесете една пратка автомобили, то предлагането на автомобили ще намалее много и цената им ще се качи много. Тази цена ще я платят гражданите. По този начин не се защитава интереса на обществото. Но политическият модел в България е такъв, че политиците гледат от позиция на своя 4-годишен мандат и ги интересува единствено да няма напрежение, тоест да няма съседи излезли на протест или лоша статия във вестник. Те не виждат реално колко внася строителството в държавата. В Западна Европа това са го разбрали.

Кои квартали в София са с потенциал за развитие?

– Поради абдикирането на общината от основния ѝ ангажимент да ръководи развитието на града по един разумен начин чрез направа на инфраструктура, градът се развива хаотично, нецелесъобразно, чрез преоплътняване на вече усвоените територии, което създава напрежение в обществото. В България по закон единствено общината има право да строи инфраструктура, частните компании сами не могат. По този начин тя контролира развитието на града.

За София от градоустройствена, екологична, архитектурна и климатична гледна точка е разумно градът да се развива на север към Стара планина, а не все повече и повече да се забива към Витоша. Това не се прави, защото там няма инфраструктура и един дребен предприемач няма ресурса да я направи, нито има законовата възможност. Ако общината вкара в регулация бързо и лесно тези територии на север към Стара планина, изгради инфраструктурата, то частният капитал веднага ще се насочи натам и съответно и гражданите ще започнат да купуват.

Какво Ви е мнението за квартали като „Витоша“ и „Кръстова вада“, които се презастроиха, без да имат нужната инфраструктура?

За съжаление, аз като собственик на компания, а и цялата Асоциация, сме съучастници в това престъпление. Ако искате да покажете на някого какво е „гето“, може да го заведете там. Това е място без инфраструктура, без училища, без поликлиники, без зелени площи. Виновни са не само държавата и общината, виновни сме всички ние като участници в този процес и това е една от причините да направим тази Асоциация. Според нашите възможности и нашето ниво да се опитваме заедно с общината да променяме тези неща. Слава Богу има разбиране от страна на общината, защото там  все пак работят инженери, архитекти, здравомислещи хора, които усещат, че това, което се случва в София, не е нормално.

Затова съм оптимист, че с общи усилия ще променим тази тенденция с хаотичното застрояване. Още много може да се направи дори в тези квартали. Ако общината оправи уличните настилки, тротоарите, осветлението и изгради детски градини върху малкото терени, които са останали общински, ще се подобрят много нещата. Сградите са красиви и скъпи, но са направени в една некомфортна среда.

БНБ два пъти предупреди банките да внимават с отпускането на жилищни кредити, но кредитирането продължава да расте. Притеснявате ли се от тези предупреждения?

– Не, защото в една демокрация и една пазарна икономика с казване не става нищо. Ако аз опитвам да управлявам моята компания чрез казване, няма да мога да построя дори кокошарник. Има пазарни и демократични принципи. Когато обществото има нужда от кредити, то ги получава. Ако има сбъркано нещо в кредитирането, то това е политическият модел, защото политиците искат да покажат ръст на икономиката с 3,4 или 5% и си затварят очите, когато банките започнат да раздават необезпечени кредити, а това са нашите пари. Това е опасната тенденция, но това не става с казване, а със строги и ясни правила.