Войната в Украйна ще охлади имотния пазар в България

Имотният пазар, който в последните години почти прегря, може да бъде охладен от войната в Украйна. Рязък спад на цените обаче не се очаква, дори при вариант с леко повишение на лихвените проценти по кредитите. Това са основните изводи на експерти от имотната агенция Primo+.

Март 2022 г. се усеща като март 2020 г.

Според експертите ситуацията на пазара сега е много подобна на тази отпреди 2 години, когато бе регистриран първият случай на коронавирус и всичко „замръзна“ за около 2 месеца с първия локдаун. Въпреки непроменените нива на търсенето у хората има страх покрай събитията в Украйна. Подобно забавяне на пазара се наблюдаваше именно в началото на пандемията, когато купувачите се колебаеха дали да реализират сделки с имоти.

Несигурната геополитическа обстановка обаче сега поставя под въпрос много фактори. Експертите трудно прогнозират промените и как те биха повлияли на пазара. Основните фактори, които го движат, са инфлацията, банковата политика по ипотечните кредити и депозитите, новото строителство и вторичният пазар. Всички те бяха в „благоприятен“ синхрон.

Новото строителство

Войната обаче изостря проблемите при новото строителство. Покрай пандемията и затруднените доставки в глобален мащаб цените на основни строителни материали се покачиха. Събитията в Украйна създават допълнителни предизвикателства пред бранша. Основни продукти, като стомана, керамика и други, не само поскъпват, а дори не достигат. Заради кризите строителите прибягват до индексации на цени на имоти, закупени „на зелено“.

Според имотните експерти именно този феномен ще отсее коректните фирми в бранша. Брокерите признават, че някои фирми се възползват от ситуацията и индексират не защото реално имат нужда, а за да увеличат печалбите си.

Понякога наистина има нужда от индексация и тогава купувачите влизат в положението на строителите, съгласяват се. Има обаче и такива, които спекулират и се опитват да оптимизират печалба с 25-30%“, коментира Николай Башев.

Именно тази практика ще изиграе лоша шега на некоректните. Клиентите ще се отдръпнат и търсенето на имоти „на зелено“ ще се позабави.

Пазарът винаги надиграва играчите

Тези, които очакват, че може да се заформи перфектна буря от фактори, които да понижат цените, ще бъдат разочаровани. Въпреки двуцифрената инфлация проблемите в строителството и евентуалното повишение на лихвите по кредити, спад в цените няма да има. Дори след голямата криза, от 2013 г. до момента цените на имотите не спират да вървят нагоре, макар и с бавни темпове.

Пазарът бие обратно онези, които се опитват да го надиграят“, посочва Башев.

И все пак всичко си има граница и, евентуално, когато дойде моментът на максимално високи нива на имотите, тогава ще се наблюдава и спад в търсенето. Но такъв сценарии не се очаква през тази година. Известно успокояване на пазара и намаление на темпа на растеж на цените може да има в случай, че банките решат да бъдат по-консервативни към нископрофилните купувачи. Когато личните финанси нараснат, търсенето ще намалее.

Цените ще растат, докато има хора, които са готови да платят.“

Ако търсенето на ново строителство се забави, то ще се отлее при вторичния пазар. При него обаче предлагането е проблем, защото собствениците се страхуват от инфлацията. Това пък автоматично изключва сценарии за ниски цени, защото когато търсенето е по-голямо от предлагането, цената расте.

Единствено пазарът на наеми ще се раздвижи. Той бе силно ударен от пандемията. Търсенето, главно от украински бежанци, ще го тласка нагоре.

Какво препоръчват икономистите?

В интервю за Primo+ Кристофор Павлов, главен икономист на УниКредит Булбанк препоръчва изчакване, за да стане ясно какво точно ще се случва в глобален мащаб.

Оставете нещата на пауза и изчакайте няколко седмици. Ясно е, че сме свидетели на безпрецедентен шок с цените на продуктите. На ход са правителствата и централните банки. Трябва да изчакаме да видим какви мерки ще предложи Европейската комисия“, посочва Павлов.

Според него най-голямата неизвестна е войната в Украйна. Тя тласка цените нагоре. Икономистите дори се затрудняват да прогнозират пиковите стойности за отделни компоненти.

„Разглеждаме прогноза, че храните в пика си ще бъдат с 20% по-високи от стойността си отпреди година. Те имат най-голям относителен дял от разходите на домакинствата“, коментира експертът.

Според него цените може да се изстрелят до стойности, които не сме си помисляли. Важно е ЕК да излезе с мерки за производителите, за да бъдат защитени крайните клиенти. Целият селскостопански сектор на Украйна и част от този на Русия заради санкциите, излизат от икономиката. Така се заформя перфектната буря за скок на цените.

Най-вероятно ни очаква шок, който ще наблюдаваме веднъж в живота си. Не е ясно колко ще е голям и колко ще продължи“, заявява Павлов.

Според него войната ще охлади имотния пазар в България. Дори недвижимото имущество не е актив, който остава незасегнат. Те първа обаче ще става ясно колко значимо ще е охлаждането и кои сегменти ще засегне.

Реалността на днешния ден е стагфлация с много висока инфлация в комбинация от минимален икономически растеж. Прогнозите сочат и към рецесия. Трябва да се молим за бърз изход от конфликта в Украйна“, посочи Павлов.