Недостиг на офис площи в София

Свободните площи в топ 10 офис проектите, които бяха най-предпочитани от наемателите в последните 4 години, са намалели до 7,5% от наличностите. През последното тримесечие на 2013 г. те са били 10,9%. Това показва регулярното пазарно проучване на консултантската фирма Forton, стратегически партньор за България и Македония на глобалната компания за имоти Cushman & Wakefield.

В сравнение с година по-рано офисите в активен строеж намаляват почти наполовина като резултат от завършването на една част от обектите и продължителното преустановяване на строителството на друга. Общо 236 хил. е била площта на административните сгради в строеж към края на март 2013 г. срещу 143 хил. кв.м към същия месец 2014. От тях на пазара се очаква да бъдат предложени 105 хил. кв.м за 2014 и 2015 г., и то ако проектите бъдат завършени в обявените срокове.

През първото тримесечие бяха въведени в експлоатация 30 хил. кв.м. Заради предварителни договори за продажба и наемот тях незаети бяха едва 10 хил. кв.м. До края на годината се очаква да бъдат завършени офис сгради с допълнително 58600 кв.м.

Търсенето на офис площи запази инерцията си от края на 2013 г. и в първото тримесечие бяха усвоени 20 хиляди квадратни метра, от тях 13510 кв.м по договори за наем, а останалите – по договори за продажба.

За поредно тримесечие ИТ и аутсорсинг компаниите усвоиха най-много площи - 48,5% от отдадените под наем.

„София остава едно от предпочитаните места в Европа за изнасянето на работни места в тези два сектора“, каза Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ във Forton. „За този тип международни наематели ключови фактори са транспортната достъпност, нивото на сигурност, удобствата за служителите и общият капацитет на проекта. Сградите, които могат да предложат такава комбинация, са малко и се заемат бързо. Ако преди година и половина можехме да предложим 20 сгради в София, сега се ограничаваме до 7-8.“

По данни на Forton в рамките на 2014 г. големите корпоративни наематели ще избират от не повече от 100 хил. кв.м, които са налични към днешна дата, предстои да бъдат завършени или да бъдат освободени от настоящите си ползватели.

В резултат на стабилното търсене ефектът от новите сгради върху дела на свободните площи за пазара беше незначителен и те останаха на ниво 30% от наличностите. Наемателите обаче продължиха да демонстрират предпочитания към клас А проекти по основните булеварди – най-вече „Цариградско шосе“ и „България“ за сметка на периферни райони или проекти с по-ниско качество.

„С намаляването на наличностите на най-търсените местоположения и в топ сградите новите наематели ще бъдат под натиск да правят компромиси с местоположението или с бюджета си за офис“, каза още Станимира Пашова. „През първото тримесечие доминацията на бул. „Цариградско шосе“ намаля за сметка на бул. „България“ и района на летището. Все пак с очакваното завършване на „Капитал форт“ към края на годината „Цариградско шосе“ отново ще върне пазарното си влияние.“

Инвестиционен фокус

С намаляването на незаетите площи собствениците на офис сгради започват да се стремят към по-високи наемни нива за новите договори. Това окуражава и инвеститорите да излязат на пазара. В първото тримесечие „Фонд за недвижими имоти България“ АДСИЦ придоби офис сграда в „Бизнес парк София“ за 2,5 млн. евро.

„Увереността на инвеститорите се връща. Те са наясно, че по-малкото предлагане е условие за по-висока заетост на съществуващите сгради, а в един момент – и по-високинаеми, и сега е времето да се възползват“, коментира Михаела Лашова, изпълнителен директор на Forton. „Както и миналата година, местните купувачи са първите, които действат. Но предвид наличието на все повече качествени активи с висока заетост смятам, че във втората половина на годината и международните инвеститори ще се върнат на пазара.“

„Ситуацията създава възможност и за стартирането на нови офис проекти. Но инвеститорите трябва да планират внимателно и да заложат на безупречни технически характеристики и установени местоположения“, каза още Михаела Лашова.

Индустриални и логистични площи

И ако на офис пазара в София търсенето и предлагането все още са в относително равновесие, индустриалните и логистичните компании са изправени пред недостиг на завършени проекти. Поради това в следващите тримесечия се очаква основните сделки да бъдат покупки на земя за сгради за собствено ползване или строителство по поръчка на база предварителен договор с наемател.

„Вече видяхме подобни примери с NexansAutoelectricв проекта на Bulgarian Property Developments в Плевен. През първото тримесечие Trisa придоби земя за собствена сграда в Индустриален парк „София-Изток“, коментира Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални и логистични площи“ във Forton. „От началото на 2014 г. виждаме по-силен първоначален интерес както от производители, така и от логистични компании, но опциите, които можем да им предложим, остават все така ограничени.“

При липсата на ново предлагане се очаква наемите да останат стабилни на ниво 3.5 евро на квадратен метър месечно за първокачествени индустриани и логистични площи в София и Софийска област. „Повечето проекти, които в момента се обсъждат, очакват своя ключов клиент, след което ще могат да предложат и площи свободно на пазара. Пазарът ще остане съсредоточен върху built-to-suit (буквално - строителство по мярка) модела в следващите две до четири тримесечия“, прогнозира Владимир Гюрджиев.