Краят на имотната еуфория: Наблюдава се „преобръщане“ на пазара

Експерти наблюдават първите признаци за „преобръщане“ на пазара на недвижими имоти, белязан от преход към потенциално свръхпредлагане в определени зони на София. И докато банковият сектор все още обещава стабилни лихвени нива в краткосрочен и средносрочен план, остава предпазлив с поглед към дългосрочни промени в условията и изискванията към кредитополучателите.

Междувременно структурата на ценообразуването при новото строителство търпи трансформация – водещ фактор за себестойността на жилищата вече не са материалите, а цената на земята, на която се строи и нарастващите разходи за труд.

Това са основните изводи, направени по време на панел от бизнес форум в София, организиран от "Имоти.нет".

Преобръщане на пазара

Един от най-силните акценти по време на панела бе поставен от Иглика Йорданова, управляващ партньор в Colliers. Тя посочи, че макар статистиката често да идва със закъснение, прецизните анализи на предлагането и демографските нужди на столицата вече чертаят нова картина.

За първи път, откакто следим тази статистика – вече осма година – виждаме, че тенденцията се обръща. До момента имаше недостиг, а за първи път преминаваме в обратната посока – има излишък от предлагане“, коментира Йорданова.

Според нея, данните към февруари тази година показват потенциално свръхпредлагане в определени райони на София. В последващ разговор тя коментира специално за Economic.bg, че макар градът да продължава да расте физически, балансът между търсене и предлагане вече е достигнал своята критична точка.

Анализът на потенциалното „преобръщане“ на пазара се базира на прецизна съпоставка между издадените разрешения за строеж, въведените в експлоатация обекти и реалната демография на София. Когато тези данни се наложат върху обема на новото строителство, за първи път се появяват признаци, че предлагането започва да изпреварва реалната нужда от първо жилище.

Статистиката показва, че средно между 17 и 18 хиляди души се заселват в столицата всяка година.

На въпрос дали се очаква застой в цените, ако предлагането продължи да изпреварва търсенето, Йорданова посочи, че „така работи икономическата логика“, но трябва да се вземе предвид и това какво ще се случва с кредитирането.

Тя допълни, че пазарът се опитва да се саморегулира, особено в сегмента на земята, където цените в най-атрактивните зони вече достигат своя предел и сериозно натежават в крайната себестойност на продукта.

Въпреки сигналите за свръхпредлагане, дългосрочният оптимизъм остава заради специфичната структура на собствеността в столицата.

Нещо, за което никой не говори, е, че 82% от целия обем жилища в София е стар фонд – предимно панелни блокове с много малки единици“, подчерта Йорданова пред Economic.bg.

Според нея, желанието на хората да подменят тези амортизирани имоти с нови, енергоефективни жилища, разполагащи с паркоместа и качествена среда, ще остане основен двигател при сделките.

Тя обърна внимание и на финансовата достъпност. През изминалата година цените на жилищата са нараснали с над 10%, изпреварвайки ръста на доходите, което прави имотите по-трудно достъпни за местния купувач. Въпреки това София остава сред трите най-евтини столици в Европейския съюз (заедно с Тирана и Белград) с нива под 3000 евро на кв. м, което е много далеч от средните европейски стойности от 9 – 10 хил. евро.

Лихвите и условията за отпускане на ипотеки

Лихвените нива по ипотечните кредити в България ще останат непроменени в краткосрочен и средносрочен план. Тази прогноза направи Ивайло Вълчев, заместник-директор „Банкиране на дребно“ във Fibank. От изказването му стана ясно, че в дългосрочен план обаче може да има промени.

По думите му секторът се намира в уникален момент на висока ликвидност, но и на повишена предпазливост по отношение на дългосрочните рискове.

Определено в краткосрочен план, дори и средносрочен, не би следвало да очакваме повишение на лихвените проценти, тъй като, както споменах, в момента има едно голямо освобождаване на ликвидност от страна на резервите на банките след влизането в еврозоната.“

Основният аргумент за спокойствието при лихвите е значителният ресурс, който се освободи в банковата система след присъединяването на страната към еврозоната.

Около 16 милиарда лева ликвидност под една или друга форма ще остане на пазара за кредитиране. Преди трябваше да държим 12% от депозитната база като резерв, сега това изискване е едва 1%“, обясни Вълчев.

Тази огромна маса от средства, съчетана със стабилната икономическа перспектива и липсата на очаквания за нова висока инфлация, гарантира, че цената на кредитите няма да се повиши в близко бъдеще. Въпреки това Вълчев предупреди, че в дългосрочен план пазарът трябва да бъде подготвен за промени, тъй като настоящите нива са „исторически най-добрите в цялата българска история“.

Макар парите да са „евтини“, достъпът до тях вече минава през по-строга цедка. „Новата нормалност“ за Fibank и сектора означава прецизна оценка на устойчивостта на доходите. Банките вече не гледат само дали клиентът може да плаща днес, а дали ще може да го прави при негативен сценарий.

Оценяваме дали доходите на клиента биха били устойчиви при ръст от 200 базисни точки (2 пр. пункта) на лихвените проценти от страна на централните банки. Това е новата нормалност – оценка за устойчивост на лихвени и инфлационни рискове,“ посочи Ивайло Вълчев.

В отговор на променящия се пазар на труда, банката е разширила и спектъра от признати доходи. Освен стандартните трудови договори, Fibank вече анализира официални постъпления от бизнес, наеми и други регулярни източници, за да дефинира кредитния лимит на модерния клиент.

Вълчев очерта ясна разграничителна линия при кредитирането за инвестиция. Данните показват, че при тези сделки рискът от просрочия е по-висок, което кара много институции да затягат условията. Често се изисква по-високо самоучастие или се начисляват по-високи лихви.

Експертът даде и конкретни насоки към брокерите и купувачите за избягване на напрежението при покупка:

• Предварителна оценка: Преди подписването на предварителен договор е критично да се мине през оценка на кредитоспособността. Понякога номиналният доход изглежда достатъчен, но след „стресирането“ му за инфлация, реалният заем може да се окаже по-малък;
• Реална пазарна цена: Купувачите трябва да правят разлика между исканата цена и пазарната оценка на банката. Всяко разминаване изисква допълнителен собствен капитал;
• Допълнителни разходи: Вълчев напомни, че освен самоучастието, клиентите трябва да предвидят между 5% и 10% от стойността за такси, комисиони и данъци. Като решение, банката предлага възможност разходите за ремонт да бъдат включени в ипотечния кредит, ако бъдат доказани и оценени предварително.

Земята и трудът определят себестойността на имотите

В триъгълника на себестойността при новото строителство настъпва фундаментална промяна. Ако допреди две години фокусът бе върху галопиращите цени на материалите, днес те са на последно място по важност. Това стана ясно от анализа на инж. Асен Чавдаров („Контракт Сити“). Според него, масово се подценява един от най-сериозните фактори, които изстреляха цените нагоре – дефицитът и цената на терените за строителство.

Много често, поне извън бранша, се подценява земята. Но да се подценява тази компонента е грешка – тя изключително нарасна в последните години и е сериозен елемент в себестойността на продукта“, посочи той.

Той не назова осреднени стойности, аргументирайки се с огромната разлика в характеристиките на отделните райони.

Ще се огранича да споделям точни цифри, защото и това зависи от локацията. Тя е изключително сериозен елемент,“ поясни той, допълвайки, че именно локацията е основният инструмент за минимализиране на риска.

Веднага след земята се нарежда цената на труда. Чавдаров отбеляза, че макар да приветства стремежа към европейски стандарти на заплащане, това перо вече тежи много по-сериозно в крайните сметки на строителите. За разлика от тях, материалите вече са в зоната на предвидимостта. След шоковете от пост-ковид периода, днес предприемачите работят с повече яснота за нужните ресурси и възможност за планиране на запасите.

Стратегията на големите играчи на пазара също претърпява промяна. Вместо да се преследва „максимален обем“, водещите компании се насочват към „контролируем мащаб“. Вече не се търси продажба на 60 – 70% от обекта още на „кота нула“. Здравословното съотношение, според Чавдаров, е около 30 – 40%. Финансовата стабилност и работата с по-малко чужд ресурс позволяват на компаниите да не изпадат в зависимост от моментните колебания на пазара.

По думите на инж. Чавдаров, профилът на клиента днес е „осведомен и предпазлив“. Вече няма емоционални покупки за 15 минути, задават се прагматични въпроси за отопление, функционалност и дългосрочни разходи.

Административната тежест и трудните процедури действат като естествена спирачка пред пазара. Според него качествените имоти на добра локация винаги ще имат купувачи, а „страдание“ може да има само там, където инвеститорският интерес е прекалено концентриран, без да е подкрепен от инфраструктура или адекватен ценови сегмент.