Удвояват се продажбите на инвестиционни имоти

Възстановяването на пазарите на бизнес имоти се прехвърли върху инвестиционните сделки. По предварителни данни за първата половина на 2014 г. са завършени 10 сделки срещу 5 в същия период на миналата. Ръстът беше подсилен от първата инвестиционна сделка с чуждестранен инвеститор, съобщиха от консултантската фирма за имоти Forton, стратегически партньор за България и Македония на глобалната компания Cushman & Wakefield.

През първите шест месеца на 2014 г. са приключени транзакции на стойност поне 25.6 млн. евро, число, което не включва сделката за „Сити център София“, тъй като нейната стойност не е обявена официално. След ревизия на данните Forton отчита, че през 2013 г. инвестициите в бизнес имоти са възлезли на 66 млн. евро. В този пазар влизат покупки на завършени бизнес сгради, както и на земя за строителство.

„И инвеститорите, и продавачите се активизират през 2014 г. вследствие на перспективите за по-висок ръст на икономиката и стабилното търсене на бизнес имоти. Политическите трусове и събитията в банковата система настъпиха едва в края на полугодието, поради което все още не сме наблюдавали влиянието им върху пазара. Интересът остава силен и поради това смятаме, че е напълно възможно прогнозата ни за €130 млн. евро общ обем на пазара в края на годината да се изпълни“, коментира Михаела Лашова, изпълнителен директор на Forton.

Търговските площи отнемат първото място от хотелите, след като Revetas Capital Recovery Fund придоби „Сити център София“. „Още е рано да говорим за тенденция, тъй като обемите и в двата сектора в последните години се предопределят от единични сделки. През миналата година това бяха „Панорама мол“ в Плевен и хотел „Хилтън“, а през тази до момента „Сити център София“ и хотел „Родина“, каза Михаела Лашова. „Все пак интересът към търговски площи с потенциал за преструктуриране остава силен, макар че кредиторите, настоящите собственици и бъдещите инвеститори трудно постигат съгласие за цената.“

От Forton смятат, че шансове за възстановяване имат търговски проекти, които са изградени по установени международни стандарти и имат привлекателно местоположение, но високото равнище на задлъжнялост и липсата на професионално управление им пречат да реализират пълния си потенциал. „Намаляването на задлъжнялостта и ангажирането на професионалисти с отдаването под наем и управлението могат да бъдат достатъчните условия за обрат“, коментира Мая Балтаджиева, мениджър „Управление на имоти“ във Forton.

Кредиторите обаче все още предпочитат да подкрепят проектите, а в краен случай – да ги придобият. „Това дава възможност за компании като нашата да навлязат на пазара чрез оперативното управление на подобни имоти, коментира Мая Балтаджиева. Често банките нямат капацитет да управляват имотите, което може да доведе до пропускането на критично важни решения и в крайна сметка безвъзвратни загуби на стойност.“

Инвестиционният пазар е подкрепен и от по-висок брой на сделките със земя. „От началото на годината има пет значителни сделки. Но освен постоянно активните търговски вериги, логистични компании и индустриални производители на пазара се завръщат и строителните предприемачи“, каза Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални площи и парцели“ във Forton. „Търсенето на терени за строителство е насочено към жилищния сектор, като имотите в престижни райони привличат съществен интерес. Същото се отнася и до парцели, привлекателни за развитие на офис проекти по главни булеварди и в центъра на града.“

Според регулярното тримесечно пазарно проучване на Forton повишеният интерес на инвеститорите е мотивиран от възстановяването на пазарите на имоти, съчетан с възможностите за придобиване на подценени активи.

Офис площи

Офис пазарът изпрати най-силното си полугодие от рецесията през 2009 г. насам с общо 67 хил. кв.м усвоени площи. Само второто тримесечие беше най-силното от две години насам. В същото време не бяха завършени нови клас А и В офис площи, което доведе до намаляване на общото ниво на незаетост до 28,5%, а за топ 10 офис сградите – почти с цял процентен пункт до 6,6%.

„Аутсорсинг и ИТ секторите продължават да се представят отлично. България е ключов център за услуги за големи американски и западноевропейски компании и тази й позиция ще продължи да поддържа пазара и в бъдеще“, коментира Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ във Forton.

Въпреки силното търсене наемите се запазиха стабилни поради все още същественото предлагане на площи в нови висококачествени сгради. Те са 12.5 евро на кв.м месечно за клас А сгради в центъра на София и в границите 10-12 евро на кв.м на месец извън центъра.

Клас А офис сградите по бул. „България“ и в района на летището доминираха в отдаването под наем през тримесечието пред бул. „Цариградско шосе“, където заетостта вече е относително висока.

В същото време нарастващ брой компании от аутсорсинг и ИТ секторите вече търсят нови местоположения извън София. Concentrix влезе във Варна, а Sutherland – в Бургас.

„Интересът към тези градове и Пловдив се увеличава, което означава, че постепенно ефектите от възстановяването на пазара се разпростират и извън София. В допълнение подобни компании осигуряват квалифицирани работни места и по този начин подпомагат местната икономика“, каза още Пашова.

Търговски центрове

Преструктурирането на неуспешни молове е на път да се превърне в следващия съществен източник на предлагане на нови локации за пазара на търговски площи. Откриването на „Панорама мол“ в Плевен потвърди интереса на международните вериги към нови пазари, след като LC Waikiki се присъедини към проекта във второто тримесечие, а H&M предстои да отвори врати в „Мол Велико Търново“.

По данни на Forton от общо 752 хил. кв.м отдаваема площ в търговски центрове проекти със 135 хил. кв.м работят при много ниска заетост. „Те, както и още 83 хил. кв.м, които са замразени на различни етапи на строеж, биха могли да бъдат потенциална цел за нови инвеститори при определени условия, каза Росен Генев. Те трябва да са на локации, където големите международни вериги не присъстват, да предложат ясна концепция и професионално управление.“

До края на годината се очаква да отворят врати два нови търговски центъра – „София ринг“ и „Мега мол Люлин“, които ще предложат още 94 хил. кв.м отдаваема площ. В първата половина на 2015 г. се очаква и молът „Плаза уест“. 

„Новото строителство е съсредоточено в краен брой проекти и всички са в София. Веригите, които присъстват от по-дълго време на пазара, вече имат интерес и към други градове. Това е фактор, който може да доведе до възстановяване и на други търговски центрове“, коментира Росен Генев, мениджър „Търговски площи“ във Forton. „Но трябва да имаме предвид и факта, че една част от тях са подложени на силен конукрентен натиск, а при друга са допуснати сериозни грешки още при проектирането и строителството. Потенциалът на всеки проект ще бъде оценяван според собствения му пазарен контекст и далеч не всички могат да бъдат успешно възстановени.“

Главни търговски улици

Интересът към локации на главни търговски улици също се запази силен през тримесечието. „Вече виждаме конкуренция за атрактивните места по бул. „Витоша“ в София“, коментира Генев. Forton отчита 10% ръст на наемите до 44 евро на кв. м месечно за магазини с площи 100-150 кв.м на едно ниво.

„Подходящите за утвърдените търговци помещения в центъра на София по принцип са малко, а с нарастването на интереса възможностите стават още по-ограничени, казва Генев. Вече се сблъскваме с трудности да намерим решение за клиентите ни, които търсят такива локации, поне не и на нивата на наемите, които очаквахме само преди шест месеца.“

Индустриални и логистични площи

Активността на пазара на индустриални и логистични площи остава преди всичко ограничена до покупките на парцели и строителство за конкретни наематели. Производството на автомобилни детайли, електрооборудване и електроника и логистиката са основните източници на търсене. Липсата на ново предлагане сложи спирачка пред обема на сделките.

„При положение че нови проекти и свободни площи няма, единственият изход за настоящите наематели е да останат на настоящите си местоположения. Новите или трябва да придобиват земя за строителство, или да намерят предприемач, готов да построи сграда по изискванията им, с гаранции за срока и качеството. Това не е лесна задача, поради което строителството и усвояването на нови площи се забавя“, коментира Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални площи и парцели“ във Forton. „Намираме се в класически параграф 22. Без наематели няма строителство, а без строителство няма наематели.“

Макар че наемите за първокачествени площи в София се запазиха на ниво 3.50 евро на кв.м месечно във второто тримесечие, при проекти с високо качество на топ местоположения като летището наемодателите вече търсят нива от €4 евро. „Предвид липсата на площи и натрупващото се търсене, има основание да очакваме по-високи нива до края на годината“, коментира още Владимир Гюрджиев.