Пазарът на офиси в София: Наемателите диктуват условията

На пазара на офис площи в София наемателите продължават да диктуват условията, дори когато делът на свободните площи е достигнал най-ниската си точка от близо четири години – 14.6%. Това парадоксално предимство се дължи отчасти на факта, че процентът на незаетите офиси все още е значително по-висок в сравнение с периода преди пандемията.

Освен това, въпреки че общата наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. надмина средната за последните пет години, основната динамика на пазара е движена от подновяванията на съществуващи договори, а не от масови премествания.

Данните на Cushman & Wakefield Forton разкриват брутно усвояване на 46 000 кв. м през първото тримесечие на годината, което е по-високо спрямо същия период на 2024 г.

Интересен акцент е удвояването на дела на експанзиите, които вече формират почти 12% от всички сделки, докато подновяванията остават около половината от сключените договори. Нетното усвояване възлиза на малко над 14 000 кв. м, което е сравнимо с резултатите от предходната година. Основен двигател на търсенето са IT компаниите, както и тези от сферата на професионалните услуги и финансовия сектор.

Относителният дял на подновяванията остана без промяна – около половината от сключените наемни договори. В същото време обаче, делът на експанзиите се удвои и вече формира почти 12% от всички сделки", коментира Йоанна Димитрова, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

Въпреки видимото свиване на свободните площи до 340 000 кв. м, което е най-ниската стойност за последните 14 тримесечия, пазарът все още е в полза на наемателите. Многократните огледи за преместване често завършват с подновяване на договорите на текущите локации. Това показва, че компаниите ценят стабилността и предвидимостта, а не непременно търсят по-изгодни условия чрез преместване.

Строителната активност остава умерена. През първите три месеца на 2025 г. са завършени два нови проекта: един изцяло офис проект с площ от 2 000 кв. м и сграда със смесено предназначение, включваща около 5 200 кв. м офиси. Липсата на започнато строителство на нови офис проекти през тримесечието поддържа обема на площите в процес на изграждане сравнително скромен – близо 200 000 кв. м.

Наемните цени остават стабилни, като за първокачествени пространства Клас А в центъра на града те са 19 евро/кв. м. По главните пътни артерии наемите варират между 14 и 18 евро/кв. м, в зависимост от предпочитанията на наемателите и нивата на заетост в съответния район. Тази стабилност на цените, съчетана с високия дял на подновяванията, подчертава предпазливостта на пазара и нежеланието за резки промени.