Какви възможности за инвестиции предлагат недвижимите имоти

Понятията "фондови пазари" и "инвестиции в недвижими имоти" са познати за мнозинството от хора, но едва ли са много тези, които знаят как да ги комбинират и да извлекат максимума от тях, пише в свой анализ инвестиционната компания Admiral Markets, която организира уебинар по тази тема.

Днешната икономическа среда на изключително ниски и дори негативни лихви по депозитите, държането на пари в банки е безсмислено. Поради това по-предприемчивите се насочат към различни инвестиции.

Пазарът на недвижими имоти е една от най-популярните възможности за инвестиции. Жилището се счита от мнозина за "сигурна" инвестиция, която в дългосрочен план би довела до значителна печалба.

В България хора със заделен капитал често се насочват именно към инвестиции в недвижимости, като в повечето случаи това се свързва с физическа покупка на имот и то без да се запознаят с останалите възможности.

Такива обаче има. Освен чисто физическата покупка на имот (апартамент, къща, ваканционен имот, земеделски имот, търговска площ или друг вид имот), има възможност и за инвестиции в недвижимости, но чрез фондовите пазари.

Борсата предлага възможност за влагане на средства в имоти, както и във всеки икономически сектор и в почти всеки аспект от ежедневието на човек.

В последните десетилетия фондовите пазари се превърнаха в двигател на световната икономика и са в центъра на вниманието не само на инвеститори, анализатори и икономисти, но и все повече навлизат в полезрението на политиците, като по този начин значението им нараства.

Според данни на Световната банка за 2018 г. пазарната капитализация на всички регистрирани компании на фондовите борси по света е цели 68.7 трлн. долара, което е над три пъти повече от брутния вътрешен продукт (БВП) на най-голямата икономика в света - щатската.

Както можем да видим на графиката по-долу, само за последните 10 години след Глобалната финансова криза от 2008 г. капитализацията на търгуваните компании се е удвоила. А само за 16 години - между 2002 и 2018 г. - е нараснала над три пъти.

Но какво точно предлагат фондовите пазари, когато говорим за възможност за инвестиции в имоти? На първо място може да се купят акции на компании за недвижими имоти. Също така може да се инвестира в борсово търгувани ETF-и, следящи компании за недвижими имоти, а може да се влага и във фондове за недвижими имоти (REITs).

Акции на компании за недвижими имоти

На фондовите борси можете да намерите множество компании, чийто предмет на дейност е свързан по един или друг начин с недвижими имоти. Чрез покупка на акции в една или повече компании от този сектор, Вие можете да получите експозиция на избрания от Вас пазар на недвижими имоти и то на доста по-ниска цена, отколкото при физическата покупка на имот.

Компаниите, които имат бизнес с недвижими имоти, могат да притежават хотели, курортни комплекси, търговски центрове, здравни заведения и т.н. Следователно, покупката на няколко различни компании може да Ви даде експозиция върху различни части от доста разнообразния пазар на недвижимости.

Някои компании изплащат дивиденти на своите инвеститори, което дава допълнителни възможности за пасивна доходност.

Все пак, трябва да се уверите, че сте направили солидно проучване преди да закупите акции на отделна компания и да отделите достатъчно време, за да погледнете историческите данни, типа бизнес и някои други детайли.

ETF-и за недвижими имоти

ETF означава "exchange traded fund" на английски, или в превод на български - борсово търгуван фонд. ETF-ите са ценни книжа, които можете да купувате и продавате на съответните борси чрез финансов посредник (брокер). Тези ETF фондове могат да предлагат различни класове активи - от традиционни регистрирани на борсата компании до валути и суровини.

Борсово търгуваните фондове са подобни на взаимните, но предлагат по-ниски разходи и широка диверсификация. Освен това, тяхната структура позволява на трейдърите и инвеститорите да правят къси продажби, да използват ливъридж и да избегнат или намалят данъците върху печалбите в някои държави и юрисдикции.

Ако сте се насочили към инвестиране в недвижими имоти, но искате да разпределите риска, то изборът на борсово търгуван фонд от този сектор може да бъде интелигентен ход. Освен това, при инвестиции в ETF-и няма да Ви се налага да правите сериозни проучвания на всяка компания по отделно, както се налага при инвестициите в акции на компании за недвижими имоти.

В същото време борсово търгуваните фондове могат да предложат инвестиции в различни видове имоти с покупката на само един ETF. Освен това, подобна инвестиция предлага още диверсификация на инвестицията, а част от тези фондове изплащат и дивиденти.

Инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs)

Фондовете за инвестиции в недвижими имоти (Real estate investment trusts) може да звучат като нещо сложно, но това далеч не е така. Всъщност, REITs позволяват на индивидуалните инвеститори да купуват акции в портфейли от недвижими имоти и така да получават доходност от различни места.

Недвижимостите в портфолиото на един тръст могат да включват комплекси с апартаменти, центрове за данни, здравни заведения, хотели, друга инфраструктура като кабели, енергийни тръбопроводи, както и офис сгради, търговски центрове, лични складове и други.

Повечето инвестиционни тръстове за недвижими имоти са специализирани в конкретен сектор, съсредоточавайки своето време, енергия и финансиране върху този конкретен сегмент от целия хоризонт на недвижимите имоти. Въпреки това и диверсифицираните, и специализираните REITs често притежават различни видове имоти в своите портфейли.

Повечето фондове имат лесен и директен бизнес модел. Те купуват определено място и събират наем върху имотите, след като разпределя този доход като дивидент за акционерите.

На REITs може да се гледа като на публично търгувана компания, която притежава, управлява или финансира имоти, които носят доходност. Тези тръстове генерират постоянен поток от доходност за инвеститорите си.

Покупка на имот или инвестиция в недвижими имот чрез фондови пазари?

През годините са изтъквани много аргументи в полза на инвестирането в имоти и инвестирането в акции, а спорът между привържениците на едното или на другото вероятно ще продължи вечно. Все пак и двете възможности имат своите преимущества и недостатъци.

Но нека да сравним двата вида инвестиции и да видим плюсовете и минусите за получаване на експозиция на популярния пазар на недвижими имоти.

На изображението по-долу можете да видите плюсовете и минусите при покупките на акции и на имоти. Всеки инвеститор сам може да прецени коя е по-подходящата възможност за него според размера на планираните средства, желанието за поемане на риск и времето, което може да се отдели.

Пазар недвижими имоти в България

Един популярен начин за оценка на цената на недвижим имот е методът на годишните заплати. Прието е, че едно средностатистическо жилище трябва да бъде изплатено с между 2 и 3-годишни заплати, а за вноска за жилище да се отделя не повече от 30% от месечната работна заплата. В противен случай човек трудно ще може да покрива останалите си нужди като храна, комунални услуги, автомобил и други, и няма да може да води пълноценен начин живот.

Друг метод, който често се използва при изчисляване на рентабилността на дадена инвестиция в недвижим имот, е когато стойността му се раздели на потенциалния наем. За добра възвращаемост се смята, когато можете да си върнете стойността на инвестицията в недвижими имот в рамките на 100-150 наема. Тук при всяко число над 200 се смята, че настоящите цени на недвижими имоти са прекалено високи и инвестицията в тях е нерентабилна.

Но нека видим каква е ситуацията на днешния пазар на недвижими имоти в България като вземем за пример най-големия град - столицата София.

Според данни от сайтове за имоти към септември 2019 г., средната цена жилище в София е била 834 евро на квадратен метър. Това означава, че едно средностатистическо жилище от 60 квадратни метра би струвало 50 400 евро, или 98 582 лева.

В същото време, според най-актуалните данни на Национален статистически институт (НСИ) от август 2019 г., средната брутна месечна работна заплата в София е 1730 лв (884 евро). Това прави средна брутна годишна заплата от 20 760 лева, или 10 613 евро.

Според гореспоменатите числа лесно можем да изчислим, че покупката на средностатистически имот в София ще струва почти 5 годишни заплати (50 400/10 613 ≈ 4.75). Така, като използваме метода на годишните заплати за оценяване на недвижими имоти, ще разберем, че понастоящем те изглеждат сериозно надценени, което може да намали значително възвращаемостта на потенциална инвестиция в тях. Подобни резултати се наблюдават и на други места в България.