Накъде върви пазарът на недвижимите имоти

Пазарът на недвижимите имоти е в етап на забавяне и успокояване. Наблюдава се спад на сделките, решенията за покупка се вземат по-обмислено и това е логично, тъй като за голяма част от потенциалните купувачи цените вече са непосилни. Хората с най-ниски доходи и без възможност за самоучастие отпадат от пазара.

Статистиката за кредитите през 2022 г. показва, че 25% от ипотечните кредити, взети от домакинства, са между 100 и 250 хил. лв. Делът на броя кредити на домакинства в диапазона 500 хил. – 1 млн. лв., макар и да е малко над 2%, се е увеличил с над 60% за 2022 г. В София двустаен апартамент тухлено строителство струва между 150 и 200 хил. евро. На пазара са тези, които са с по-високи доходи и с по-големи възможности. Това казва Поля Христова. Коя е тя и какво казва за себе си?

Поля Христова - Снимка Личен архив

Повече от 20 г. помагам на хората да намерят дом, както и да изберат най-подходящия и безопасен начин за финансирането му. На онези, на които им се налага да се разделят с имотите си, съдействам да го направят така, че да не се чувстват ограбени. Създател съм на sdelkisimoti.bg и управител на „Тенкомс“. Част съм от екипа на „Кредит Навигатор“, регистриран в БНБ като кредитен посредник. Може би вече сте започнали търсенето на дом, но сте на път да се обезсърчите, разбирайки истината за пазара на имоти у нас? За да не повтаряте грешките, които допускат неподготвените купувачи, написах книгата „КАК ДА КУПИТЕ ЖИЛИЩЕ стъпка по стъпка: ПОДГОТОВКАТА“. 

През 2022 г.

цените растяха ненормално бързо

особено през първата половина на годината. Кой е двигателят на поскъпването?

След фалита на КТБ хората се изплашиха и започнаха да влагат спестяванията си в имоти. Банките започнаха да отпускат повече кредити и това повиши интереса към покупката на недвижимост. Дъното в срива на имотния пазар за страната беше през 2010 г., а за София – 2012 г. Оттогава насам броят на ипотечните кредити нараства и в столицата може би около половината от сделките вече са с ипотечен кредит, макар да няма точна статистика за това. Ако онзи, който взема кредит, има културата да знае какво следва, когато вземе пари на заем, не е лошо ипотеките да движат пазара. Но голяма част от хората нямат тази култура. Те си мислят, че като спрат да плащат, банката просто си взема жилището. Близо 90% от ипотечните кредити са взети на пълна отговорност. Какво следва за кредитополучателя?

Ако клиентът е взел 100 единици кредит и спре да плаща, в зависимост от това на какъв етап от пазара на имоти го е хванало въпросното „спиране“, може да се случат различни неща. Затова преди да се тегли кредит, трябва

да се разиграят три сценария

Клиентите винаги питат, какво ще стане АКО… Няма АКО, а си представяш КАТО. Цените на имотите може да се повишат, но може и да паднат. Ако цените са се запазили, банката чрез съдия изпълнител продава имота, евентуално може да получиш нещо от тази продажба. Ако цените са нараснали, също може да си на плюс. Но ако цените са паднали, тогава може да се окаже, че дължиш например още 30 единици на банката. Тогава може да ти наложат запор на заплатата, може да последва възбрана върху твой друг имот или на идеални части от имоти, ако притежаваш такива. Дължиш, докато не изплатиш дълга. Мнозина мислят, че е лесно да работят с чужди пари, че при ипотечен заем това не крие рискове, което съвсем не е така. С всеки ресурс назаем трябва да се оперира отговорно. Какво е добре да се направи, преди да се изтегли кредит?

Трябва да се разработи план, като се предположи, че лихвата е скочила. Хората обикновено се фокусират върху лихвата, а не върху срока. Масово заемите се вземат с

възможно най-дългия срок от 30-35 г.

и тогава плащат много повече, отколкото ако е за 15 г., например. По-краткият срок позволява, ако усетиш затруднение с вноските, да увеличиш срока, като намалиш вноските. Но ако си заложил на максималния срок, тогава вече си с вързани ръце. В условията на необуздана инфлация време ли е за ипотечен кредит? Какво става с кредитополучател, взел ипотечен заем в по-стабилно време?

Инфлацията яде първо нас, после кредита ни. Първо ще я усетим по хляба, сиренето, бензина, после чрез кредита. Когато си се решил да вземеш кредит с по-дълъг срок, трябва да предвидиш, че ще дойдат времена на инфлация, доходите ти тогава може да не растат, а може и да останеш без доходи. Затова на всеки, който иска да вземе ипотечен кредит, предлагам да си отговори на 14 въпроса от съществено значение, които ще намери в книгата. След това ще знае нужно ли е да изтегли кредит. Тогава, ако нещо по пътя се обърка, ще има план какво да прави. Един от тези въпроси е „Какво се случва като останеш без доходи за шест месеца или за една година?“. Застраховките Живот също са важни, но повечето от кредитополучателите не са наясно с това. Има едно упражнение „Когато… аз ще…“: Когато ми вдигнат вноската с 200/300/500 лв. аз ще…; Когато остана без работа, аз ще…; Когато ми потрябват спешно пари, а вече имам няколко кредита, аз ще… Този план трябва да е готов, още преди да си подписал договора за кредита. Кой е най-стряскащият въпрос?

Често питам: „Каква вноска можете да си позволите да плащате?“. И тогава обикновено чувам: „Сега като се замисля…“ Никой освен самия кредитополучател не може вместо него да каже каква вноска той би могъл да си позволи да плаща всеки месец, години наред. Книгата, която написах, помага на всеки, който иска да си купи имот на кредит, предварително „да си напише домашното“. Така хората ще може да си отговорят сами

дали сега е моментът за апартамента

За един сега ще е моментът, а за друг може скоро и да не дойде. Книгата е ориентир за всеки в неговата собствена ситуация, а тя е преди пазара и онова, което става на него. Дали сега е моментът за апартамент?

Цените на имотите са малка част от уравнението дали точно сега да се купи жилище. Всеки трябва да разгледа добре опцията „Наем – Заем“. Цените са много важни, ако сме инвеститори. Ако жилището ще е за собствени нужди, въпросите и отговорите са различни. Важен въпрос е дали в момента си под наем, плащаш ли така или иначе, предстои ли в обозримо бъдеще да получиш имот? Може да е чрез наследство, женитба, чрез преместване в чужбина. За един може да е по-подходящо незабавно да си купи имот, за друг – да остане под наем. Всеки сам трябва да си отговори сега ли е моментът да заживее в собствено жилище и сега ли е времето да изтегли кредит. Който тегли заема, само той ли носи цялата отговорност?

Много хора нямат представа за

възможностите, които дава Семейният кодекс

актуализиран през 2009 г. Той дава възможности за двойките в брак да уредят имуществените си отношения по начини, които до преди 15 г. бяха невъзможни. Има три законови режима: на общност, на разделност и договорен режим (т. нар. брачен договор). Има възможност за двойки в брак само с една нотариално заверена Декларация за разделност да си гарантират, че когато придобият имот, той ще е собственост само на онзи от двамата, който е вписан в нотариалния акт. Дори да са в брак, единият от съпрузите може да не участва в ипотечния кредит, ако успее да се договори с банката за това. Но хората изобщо не знаят, че съществуват такива възможности. Какви капани може да се появят при покупката със заемни средства, има ли капани при придобиването на имот със собствени средства?

Според Поля Христова в желанието си да осъществят своя цел, хората бедстват на различни нива и по различен начин. Мнозина нямат представа какво работи нотариусът, кога да ползват адвокат. Не се допитват до специалиста навреме, а го търсят чак когато колата се е обърнала.

Пестенето на такси и криенето на цена

в нотариалния акт е нож с две остриета. При по-ниска обявена покупко-продажна цена може да загубиш много, ако се стигне до съдебно отстранение. „Инфарктният“ период, ако ще се появяват проблеми след сделката, са първите 5 години от сключването й. Причините може да са различни. Какви други подводни камъни може да се проявят?

За много хора покупката на имот е по-голямо събитие от това да вдигнат сватба. Когато кредитирането стана по-лесно, по-бързо започнаха да се вземат решенията за придобиване на недвижимост. Заради бързане да не изпуснеш имота, може да вземеш необмислено решение. Често хората обръщат по-голямо внимание на плочките, отколкото на големите неща като парите и сигурността. Грешка е, когато купуваш на кредит, да смяташ, че банката е проверила имота за тежести, и да се откажеш от адвокат. Специалисти, експерти, съветващи с опит и практика, трябва да бъдат включени навреме. Ползвайте кредитни консултанти, услугата им е безплатна. Може да се доверите и на счетоводител, което понякога е много важно – най-вече за продавачите. И все пак дали сега е точното време за покупка на жилище?

Ако ви трябва покрив над главата, нуждата от собствено жилище е безусловна, ако плащате наем, ако сте сметнали всичко добре и се оказва, че може да ползвате кредит с всичките защити, когато нещо по веригата се счупи, тогава всеки момент е подходящ за апартамента. Отлагането също има цена. Не бива покупката на собствено жилище да се бърка с инвестиция. От какъв друг ъгъл да погледнат кандидат-купувачите?

„Имотът е инвестиция“ срещу „Имотът е неоправдан разход“ – това са двете противоположни гледни точки. Имотът може да е най-добрата инвестиция, в зависимост от това кой е „инвеститорът“. Може да е и най-голямата грешка, в зависимост кой, как и защо го купува. Имотите може да са актив или пасив. Какви предимства носи животът под наем и какви рискове?

За много хора

да живеят под наем е свобода

Това са млади професионалисти и хора с добри доходи, които много пътуват, които имат идея да живеят в чужбина или в друг град. За тях наемът е по-добрият избор. Някои от тях вкарват пари в имоти, но не живеят в тях. Има и други, които по емоционални причини държат на всяка цена да имат свой собствен дом. Да имат свой собствен дом е важно за хората, когато се пенсионират. Иначе може да се окаже, че наемът е непреодолимо препятствие. На коя прогноза да се доверят купувачите, какво да е поведението им на пазара?

След пандемията пазарът се промени. Излизаш навън и виждаш, че времето е ясно, но телефонът ти те информира, че ще вали. Кое избираш? За всеки случай може да си вземеш чадър. С имотите е същото - като искаш да излезеш на пазара, чадърът е да разгледаш трите варианта: цените остават на същите нива, имотите поскъпват още, цените падат. Когато лихвите се вдигат, като се види и накъде е тръгнал пазарът, може да се очаква спирачка в ценовия галоп. Ако обаче залагаш само на картата „Цените падат“, това е хазарт. Възможно е скоро да има корекция надолу, но е добре да сме подготвени, че може и да няма.

Поля Христова познава и добри, но и лоши времена на пазара на недвижимите имоти и обобщава: Въпросите на всеки, излязъл на този пазар, са лакмус кой е той, какви са ценностите му и каква е неговата житейска философия.

Текстът е част от бр. 115 на сп. „Икономика“. Публикува се в Economic.bg по силата на партньорско споразумение между двете медии.