Плановете за нови жилища се свиват, но започнатите строежи растат (Графики)

Плановете за ново жилищно строителство в България се свиват през третото тримесечие на 2026 г. Между юли и септември са издадени разрешения за строеж на 2 224 жилищни сгради с общо 8 624 жилища в тях. И макар броят на сградите да е намалял с едва 3% спрямо същия период на 2025 г., предвидените жилища са с 36.3% по-малко, показват последните данни на Националния статистически институт (НСИ).

При реално започнатото строителство обаче картината е различна. През същия период е започнало изграждането на 1 573 жилищни сгради със 7 296 жилища в тях. Макар започнатите сгради да са с 12.5% по-малко спрямо година по-рано, броят на жилищата в тях нараства с 13.2%.

За първите девет месеца на годината тенденциите са още по-ясно изразени. Издадените разрешения за строеж обхващат общо 33 690 жилища, което е съвсем лек спад от 1.5% спрямо същия период на 2025 г. В същото време е започнало изграждането на 26 402 жилища – с 28.2% повече на годишна база и най-големият брой за деветмесечие от 2019 г. насам.

Разликата идва от това, че разрешенията за строеж и започнатото строителство не отчитат едни и същи проекти за съответния период. Разрешението показва какво е одобрено за бъдещо изграждане, но не означава, че строителството започва веднага. Част от сградите, чието строителство е започнало през тази година, може да са получили разрешения още през предходни години.

Затова спадът при новите разрешения не означава непременно, че строителната активност вече намалява. Той обаче идва на фона на признаци за охлаждане на имотния пазар. През последните месеци брокери и анализатори предупреждаваха, че високите цени, по-предпазливите купувачи и забавянето на продажбите могат да накарат част от строителните предприемачи да изчакат с новите си проекти.

---

Прочетете още

• Имотният пазар навлиза в нова реалност: Евтините ипотеки са под въпрос
• Имотният пазар в България е сред най-бързо свиващите се в ЕС
• Охлаждането на имотния пазар в България се задълбочава

---

Какво показват данните за разрешенията за строеж в страната?

През третото тримесечие на 2026 г. издадените разрешения за строеж на 2 224 жилищни сгради с 8 624 жилища в тях обхващат общо 1.14 млн. кв. м разгъната застроена площ (РЗП). За сравнение, през същите три месеца на 2025 г. разрешенията са били за 2 292 жилищни сгради с 13 541 жилища и близо 1.48 млн. кв. м РЗП.

Така на годишна база броят на сградите намалява с 3%, този на жилищата – с 36.3%, а планираната площ – с 22.7%. Това показва, че новите проекти са средно по-малки по РЗП и включват по-малко жилища.

Подобна тенденция се наблюдава и спрямо предходното, второ тримесечие на 2026 г. Броят на жилищните сгради с разрешения за строеж остава почти непроменен (+0.4%), но жилищата в тях намаляват с 25%, а общата им РЗП – с 15.6%.

Погледът към първите девет месеца на годината обаче показва по-различна картина. Между януари и септември 2026 г. в страната са издадени разрешения за строеж на общо 6 742 жилищни сгради с 33 690 жилища в тях и 4.23 млн. кв. м РЗП. Спрямо същия период на 2025 г. броят на сградите с разрешения се увеличава с 4.9%, а общата им площ – с 3.5%. Жилищата в тях обаче са с 1.5% по-малко.

Историческите данни от 2019 г. насам показват, че броят на жилищните сгради с разрешения за строеж през деветмесечието на 2026 г. е най-големият за разглеждания период. Не така стоят нещата с жилищата в тях.

Най-много бъдещи жилища са били предвидени през първите девет месеца на 2022 г. – 38 007, следвани от 34 206 през 2025 г. Сегашните 33 690 са под тези стойности, но остават значително над предпандемичната 2019 г., когато разрешенията са обхващали 25 306 жилища.

Това показва, че рязкото понижение през третото тримесечие на 2026 г. все още не се е превърнало в също толкова голям спад за цялото деветмесечие.

Свиването на броя жилища в новите разрешения за строеж може да има отражение върху имотния пазар и през следващите години. Макар засега реално започнатото строителство да продължава да расте, по-малкият брой планирани жилища през последното тримесечие може впоследствие да доведе до по-ограничено предлагане на ново строителство. Ефектът обаче няма да бъде непосредствен, тъй като между издаването на разрешение, започването на строителството и завършването на сградите обикновено минава значителен период от време. 

Ако предлагането на нови жилища намалее, това може да окаже натиск върху цените, но само при условие че търсенето остане достатъчно силно. Ако купувачите продължат да се отдръпват от пазара, ефектът може да бъде различен.

Най-много разрешения за строеж на жилищни сгради през третото тримесечие на 2026 г. са издадени в областите Пловдив (349), Варна (260), София (столица) (253), Софийска област (239) и Бургас (180). По брой жилища в тези проекти обаче води столицата с 2 196, следвана от Пловдив с 1 303, Бургас с 1 013 и Варна с 960.

Какво се случва в София?

В столицата през третото тримесечие на 2026 г. са издадени разрешения за строеж на 253 жилищни сгради с общо 2 196 жилища в тях и близо 304 хил. кв. м РЗП. Спрямо същия период на 2025 г. сградите с разрешения са с 10% повече, а общата им площ нараства с 5.6%. Жилищата в тях обаче намаляват с 26.8%, от 3 000 на 2 196.

Спрямо предходното, второ тримесечие на 2026 г., в София също се наблюдава спад. Тогава са били издадени разрешения за строеж на 268 жилищни сгради с общо 2 878 жилища, докато през третото тримесечие те са за 253 сгради с 2 196 жилища. Това представлява намаление с 5.6% при сградите и 23.7% при жилищата в тях.

За цялото деветмесечие обаче София не отчита спад. Между януари и септември 2026 г. са издадени разрешения за строеж на 786 жилищни сгради с 9 022 жилища и близо 1.28 млн. кв. м РЗП. За същия период на 2025 г. сградите са били 795, а жилищата в тях – 8 620. Така за деветмесечието броят на жилищата в новите разрешения нараства с 4.7% на годишна база, въпреки отчетения спад само през третото тримесечие.

Историческото сравнение показва, че най-активна е била 2022 г., когато през първите девет месеца в столицата са издадени разрешения за 1 017 жилищни сгради с 14 707 жилища. През 2023 г. те намаляват до 13 295, през 2024 г. – до 9 108, а през 2025 г. – до 8 620.

Сегашните 9 022 жилища са с 38.7% по-малко спрямо пика от 2022 г. и с 13.2% под нивото от 2019 г., когато са били 10 391.

А колко жилищни сгради действително започват да се строят?

За разлика от разрешенията за строеж, които показват бъдещите инвестиционни намерения, статистиката за започнатото строителство отчита проектите, чието изпълнение реално е стартирало през съответното тримесечие.

Между юли и септември 2026 г. в страната е започнало изграждането на 1 573 жилищни сгради със 7 296 жилища в тях и близо 918 хил. кв. м РЗП. Спрямо предходното, второ тримесечие на 2026 г., започнатите сгради са с 11.3% по-малко, жилищата в тях – с 18.1%, а площта – с 12.4%.

Годишното сравнение обаче показва по-различна картина. Спрямо третото тримесечие на 2025 г. започнатите сгради са с 12.5% по-малко, но жилищата в тях са с 13.2% повече, а общата им площ – с 4.2% по-голяма.

Така, въпреки че новите разрешения предвиждат значително по-малко жилища, реално започнатите през тримесечието строежи все още включват повече жилища спрямо година по-рано. Двете тенденции не си противоречат, тъй като част от строежите може да са получили разрешения през предходни периоди.

Още по-показателна е статистиката за първите девет месеца на годината. Между януари и септември 2026 г. в България е започнало изграждането на 4 996 жилищни сгради с общо 26 402 жилища и 3.13 млн. кв. м РЗП. Спрямо същия период на 2025 г. започнатите сгради са с 2.6% повече, жилищата в тях – с 28.2%, а общата им площ – с 21.3%.

Историческите данни показват, че това е най-големият брой жилища в започнати строежи за първите девет месеца на годината от 2019 г. насам. Дори през силната за строителството 2022 г. са били започнати по-малко жилища – 23 682. Следователно, въпреки свиването на бъдещите жилища в разрешенията през третото тримесечие, действително започнатото строителство за деветмесечието продължава да расте.

Най-много жилищни сгради са започнати през третото тримесечие на 2026 г. в областите Пловдив (241), София (столица) (238) и Софийска област (177).

Реално започнатото строителство в София също расте

През третото тримесечие на 2026 г. в столицата е започнало изграждането на 238 жилищни сгради с 2 191 жилища в тях и близо 270 хил. кв. м РЗП. За сравнение, през същия период на 2025 г. са започнати 308 сгради с 1 897 жилища. Така броят на сградите намалява с 22.7%, но жилищата в тях са с 15.5% повече.

За първите девет месеца на 2026 г. в София е започнало изграждането на общо 752 жилищни сгради със 7 062 жилища и над 883 хил. кв. м РЗП. Спрямо същия период на 2025 г. броят на започнатите сгради намалява с 5.8%, но жилищата в тях се увеличават с 46.6%, а общата площ – с 23.6%.

Въпреки увеличението столицата остава под най-силните си години. През първите девет месеца на 2022 г. е започнало строителството на сгради с общо 10 733 жилища, а през 2023 г. – с 8 838. Сегашните 7 062 жилища са с около 34.2% по-малко спрямо 2022 г., но с 3.4% повече спрямо деветмесечието на 2019 г., когато са били 6 830.