Охлаждането на имотния пазар в България се задълбочава

Охлаждането на имотния пазар продължава за трето поредно тримесечие, като годишният спад дори се ускорява. Между юли и септември в страната са вписани 45 312 продажби на имоти – с 22.1% по-малко спрямо същия период на 2025 г., сочат данните на Агенцията по вписванията. Натрупаните данни от началото на годината вече очертават по-сериозна промяна – за деветте месеца активността е с близо 19% по-ниска на годишна база и пада под нивата от 2019 и 2020 г.

За разлика от второто тримесечие, когато ръстът спрямо слабите зимни месеци даде основание на брокери да говорят за балансиране, през лятото няма такива признаци. Спрямо периода април – юни продажбите се понижават с още 1.4% – от 45 965 до 45 312. Така третото тримесечие се оказва и най-слабото поне от 2019 г. насам.

Третото тримесечие на 2026 г.

Погледът само към предходното тримесечие (т.е. Q3 с Q2) обаче отново не е достатъчен. По-съществената промяна се вижда при сравнението със същия период на предходните години.

Така например през третото тримесечие на 2025 г. в страната са били вписани 58 184 продажби, което поставя сегашния резултат с 22.1% по-ниско. Брокери обаче казват, че сравнението с 2025 г. не е релевантно заради ентусиазма покрай приемането на еврото у нас.

Спад обаче се отчита и спрямо предишните години. Спрямо 2024 г., когато продажбите са били 54 138, спадът е 16.3%, а спрямо практически идентичните 54 277 сделки през 2023 г. – 16.5%.

Разликата е още по-голяма спрямо 2022 г. – най-силната година сред разглежданите, когато между юли и септември са вписани 62 459 продажби. Сегашният обем е с 27.5% по-нисък. Дори спрямо пандемичната 2020 г., когато през третото тримесечие след пролетните ограничения са отчетени 56 675 сделки, спадът достига 20%. Спрямо предпандемичната 2019 г. – 55 103 продажби – сегашното ниво е със 17.8% по-ниско.

Ето как изглежда обемът на покупко-продажбите за третото тримесечие през сравняваните години:

• 2026 г.: 45 312 сделки;
• 2025 г.: 58 184 сделки;
• 2024 г.: 54 138 сделки;
• 2023 г.: 54 277 сделки;
• 2022 г.: 62 459 сделки – най-високата стойност сред сравняваните години;
• 2020 г.: 56 675 сделки – пандемичната година, след пролетния локдаун;
• 2019 г.: 55 103 сделки – референтната предпандемична година.

Така данните за третото тримесечие вече трудно могат да бъдат обяснени единствено с високата база от 2025 г. Настоящият обем остава чувствително по-нисък и от 2023 – 2024 г., и от нивата преди пандемията.

По-голямата картина: Първите девет месеца на 2026 г.

Още по-ясна картина дава натрупването на данните от началото на годината. Между януари и септември 2026 г. в страната са вписани общо 129 431 продажби.

За същия период на 2025 г. те са били 159 338, което означава спад от 18.8%, или близо 30 хил. по-малко продажби за година. Спрямо 2024 г., когато за деветмесечието са отчетени 152 316 сделки, понижението е 15%, а спрямо 153 109 през 2023 г. – 15.5%.

Най-голяма остава дистанцията спрямо 2022 г. Тогава през първите три тримесечия са вписани 175 262 продажби, което поставя настоящия резултат с 26.1% по-ниско.

По-показателна за дългосрочната промяна обаче е съпоставката с годините преди и по време на пандемията. През първите девет месеца на 2019 г. продажбите са били 147 609, или с 12.3% повече от сегашните. През 2020 г., въпреки ограниченията и силното свиване през пролетта, за същия период са отчетени 132 275 сделки – с около 2.2% над резултата от 2026 г. 

Така националният пазар вече не просто отстъпва спрямо силните 2024 и 2025 г., а пада под двете исторически бази, които използваме за сравнение – предпандемичната 2019 г. и пандемичната 2020 г.

По-големите градове 

На ниво четирите най-големи пазара картината е по-разнообразна. Общото между София, Пловдив, Варна и Бургас е двуцифреният спад спрямо 2025 г., но историческите сравнения показват различна дълбочина на корекцията.

София – силен спад спрямо 2025 г., но още над старите нива

През третото тримесечие в София са вписани 7 282 продажби спрямо 8 874 през второто, което означава спад от 17.9% само за едно тримесечие. На годишна база понижението е 21.2% – през същия период на 2025 г. продажбите са били 9 238.

Спрямо 2024 г. сегашният резултат е със 7.6% по-нисък, но тук историческата картина започва да се променя. Продажбите през третото тримесечие на 2026 са с 4% над нивото от 2023 г., с 4.5% над 2020 г. и с 5.9% над 2019 г. Единствено спрямо 2022 г. остават с 1.6% по-ниски. 

За деветте месеца в столицата са вписани 23 685 продажби. Това е с 16.8% под 2025 г. и с 4.6% под 2024 г., но все още със 7.7% над 2023 г. и със 17.3% над предпандемичната 2019 г. Спрямо пандемичната 2020 г. разликата остава още по-голяма – плюс 27.3%.

Тоест при София има ясно охлаждане спрямо последните две силни години, но не и връщане към старите предпандемични обеми.

Пловдив – устойчивостта отслабва

Пловдив, който през първото полугодие изглеждаше най-устойчивият сред големите пазари, вече показва чувствително по-сериозна корекция. През третото тримесечие са вписани 3 354 продажби, при 3 848 през второто – спад от 12.8%. Спрямо третото тримесечие 2025 г. понижението достига 23.9%, тъй като година по-рано сделките са били 4 408. 

Сегашният резултат е и със 17.6% под периода юли - септември 2024 г., с 6.4% под 2023 г. и с 20.1% под 2022 г. Дори спрямо 2020 г. продажбите са с 14.3% по-малко, а спрямо 2019 г. – с 3.2%. 

За първите девет месеца общият обем е 10 612 продажби – с 11.8% под 2025 г., 7.9% под 2024 г., 3.5% под 2023 г. и 17.2% под 2022 г. Спрямо 2020 г. обаче активността е с 10.3% по-висока, а спрямо предпандемичната 2019 г. – с 4.3%.

Варна – най-дълбоко на „червена“ територия

Най-голямата корекция сред четирите големи пазара продължава да е във Варна. През третото тримесечие са вписани 2 853 продажби, което е със 7.3% под второто тримесечие и с 26.3% под същия период на 2025 г. 

Историческото сравнение е още по-категорично. Спрямо периода юли-септември 2024 г. спадът е 21.5%, спрямо 2023 г. – 22%, спрямо 2022 г. – 27.2%. Дори спрямо пандемичната 2020 г. продажбите са с 20% по-малко, а спрямо 2019 г. – с 14.3%. 

За деветте месеца във Варна са реализирани 8 363 продажби. Това е спад от 21.6% спрямо 2025 г., 22.3% спрямо 2024 г., 18.5% спрямо 2023 г. и 28.6% спрямо 2022 г.

Варна е и единственият от четирите големи пазара, при който деветмесечният резултат вече е под двете по-стари бази – с 5.3% под 2020 г. и със 7.3% под 2019 г.

Бургас – единственият с ръст спрямо пролетта

Бургас се движи различно от останалите три пазара. През третото тримесечие там са вписани 2 047 продажби, при 1 818 през второто. Това е ръст от 12.6% и прави града единствения сред четирите, който увеличава активността спрямо пролетта. 

Годишната база обаче остава отрицателна – спрямо 2 389 сделки през третото тримесечие на 2025 г. спадът е 14.3%. Спрямо същия период на 2024 г. понижението е 11%, а спрямо 2022 г. – 5.4%. В същото време сегашният летен резултат е с 6% над 2023 г., с 10.5% над 2020 г. и с 12.8% над 2019 г. 

За деветте месеца Бургас събира 5 372 продажби – с 18.8% под 2025 г., 16.7% под 2024 г. и 12% под 2022 г. Спрямо 2023 г. обаче активността остава с 3.4% по-висока, спрямо 2019 г. – с 12.5%, а спрямо 2020 г. – с над 26%.