Сделките с имоти в България се сринаха

Огромен спад или очаквано балансиране? Този въпрос ще продължава да разделя експерти и анализатори на пазара на имоти в България и през следващите месеци. Агенцията по вписванията публикува дългоочакваните данни за броя сделки с имоти през второто тримесечие на 2026 г. Данните сочат, че покупко-продажбите в страната са общо 45 965, което е спад със 17.9% спрямо същия период на миналата година. Водещи брокерски агенции обаче четат в статистиката като растеж, тъй като сравняват данните от второто тримесечие с първото.

Това увеличение е очаквано, тъй като пролетното тримесечие традиционно е по-активно от зимното, но то не успява да компенсира натрупания годишен спад. Сумарните данни за цялото първо полугодие на 2026 г. отчитат общ пазарен срив с близо 17% на годишна база, превръщайки периода януари – юни в най-слабия за сектора от пандемията насам.

Всички тези числа говорят за започнала промяна на пазара. Впрочем това бе отчетено предпазливо от някои агенции още в началото на годината. Експерти тогава споделиха, че наблюдават първите признаци за „преобръщане“ на пазара на недвижими имоти, белязан от преход към потенциално свръхпредлагане в определени зони на София.

След излизането на статистиката за първото тримесечие на годината, когато бяха отчетени първите двуцифрени спадове в общия обем продажби на годишна база, участници на пазара прогнозираха, че това е временно изчакване заради въвеждането на еврото (от 1 януари), а активността щяла да се възстанови през пролетта.

Второто тримесечие на 2026 г.

Данните за второто тримесечие позволяват двоен прочит. От една страна, агенциите за недвижими имоти отчитат нормализиране. Според анализ на „Адрес“, пазарът е навлязъл в предвидена фаза на балансиране, но е далеч от очакванията за драматично сътресение. От компанията акцентират върху факта, че през второто тримесечие се наблюдава ръст с 18% в София, Пловдив, Варна и Бургас спрямо първите три месеца на 2026 г. 

Сериозното сътресение, с което мнозина спекулираха, не се състоя. Данните от второто тримесечие го доказват – пазарът навлиза в по-умерена фаза, което е здравословен развой след бума през 2023 – 2025 г. Активността през април, май и юни спрямо началото на годината показва пропорционална зависимост, идентична с предишни години“, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес“.

Тя допълва, че сравнението с 2019 г. обхваща цялата страна, докато в четирите големи града ситуацията е различна и те се задържат на нивата от активната 2023 г. От компанията отчитат също, че отстъпки се правят в 54% от сделките (обикновено с 10%), а 70% от покупките в София се финансират с ипотечен кредит.

Ако обаче разширим рамката на анализа отвъд сравнението на две последователни тримесечия (Q2 спрямо Q1 традиционно винаги отчита ръст заради пролетния сезон) и погледнем данните на годишна база, картината показва трайно свиване на обемите.

Ето как изглежда обемът на покупко-продажбите за второто тримесечие (април – юни) през годините:

• 2026 г.: 45 965 сделки;
• 2025 г.: 56 010 сделки (пик преди еврото);
• 2024 г.: 54 379 сделки;
• 2023 г.: 54 371 сделки;
• 2022 г.: 63 928 сделки (абсолютен следпандемичен връх);
• 2020 г.: 37 903 сделки (ковид локдауни);
• 2019 г.: 52 503 сделки (референтна предпандемична година).

Дори ако приемем, че 2025 г. бе изключителна заради вълнението и инвестиционната треска около влизането в еврозоната, и сравним резултатите със същия период на 2024 г., спадът отново е внушителен – 15.5%.

Данните недвусмислено показват, че пазарът се е свил с 12.4% дори спрямо „нормалната“ 2019 г. Очакванията, че еврото ще доведе до нова спекулативна вълна, се сблъскаха с реалността на изчерпаната покупателна способност и достигнатия таван на цените. Припомняме, че България е втора в ЕС по поскъпване на жилищата в началото на 2026 г.

Истинската картина: Първото полугодие на 2026 г.

Разглеждането само на едно тримесечие винаги носи риск от статистически изкривявания. Но когато обединим суровите данни за първото и второто тримесечие, получаваме кристално ясна и изчистена от сезонност картина.

За първите шест месеца на 2026 г. в България са реализирани общо 84 119 покупко-продажби на имоти. Ако съпоставим този резултат с предходните години, мащабът на отдръпването става очевиден. За същия период на 2025 г. сделките бяха 101 154, което означава категоричен спад от 16.8%. В годините на стабилен пазар като 2024 г. и 2023 г. обемите устойчиво гравитираха около 98 хиляди сделки за шестмесечието.

Настоящият срив обаче прави нещо много по-значимо – той връща активността под базовата линия от предпандемичната 2019 г. (когато сделките бяха 92 506).

Регионалните контрасти

Макар че спадът в активността е повсеместен, четирите основни имотни пазара в страната реагират с различна скорост и динамика. Данните за второто тримесечие, допълнени от тенденцията за цялото полугодие, очертават пъстра и много показателна картина за всеки от големите центрове.

София – мащабно охлаждане на най-големия пазар

През второто тримесечие на 2026 г. столицата бележи спад с 16.7% на годишна база, като изповяданите продажби падат до 8 874 (при 10 647 година по-рано). Това показва, че дори най-ликвидният пазар у нас рязко свива обемите си тази пролет. Тенденцията се потвърждава и задълбочава от данните за цялото полугодие – вписани са общо 16 403 сделки за първите шест месеца. Това е спад с 14.7% спрямо рекордните 19 235 за същия период на 2025 г., а и връща столицата чувствително под нивата от 2024 г. (16 939).

Пловдив – островът на стабилността

На другия полюс е Пловдив, който за пореден път доказва, че е най-устойчивият голям пазар в страната. Спадът под тепетата през второто тримесечие е ограничен до едва 6.7% (3 848 сделки спрямо 4 136 през 2025 г.). Тази устойчивост се пренася и върху данните за цялото полугодие, където Пловдив отчита най-малкия срив сред големите градове – едва 4.7% (от 7 618 на 7 258 сделки). За сравнение, този обем е изключително близък до нормалните нива от 2023 г. (7 415) и 2024 г. (7 455). Икономическата и индустриална динамика на региона, вътрешната миграция и по-балансираното съотношение между доходи и цени на имотите очевидно държат този пазар значително по-близо до повърхността.

Варна – дълбоко на „червена“ територия

Морската столица се движи в абсолютен синхрон със София през второто тримесечие, отчитайки идентичен спад от 16.7% (регистрирани са 3 077 сделки). Макар това да показва леко стабилизиране на темпото на спад спрямо изключително тежките зимни месеци, пазарът остава дълбоко на „червена“ територия спрямо данните от предишни години. Потвърждава го общата картина за шестмесечието: за полугодието Варна се свива с близо 19% (от 6 794 на 5 510 сделки). Този резултат е особено стряскащ исторически – сделките във Варна в момента са по-малко дори от предпандемичната 2019 г., когато за първите шест месеца са били 5 689.

Бургас – голяма корекция

Най-тревожни са сигналите от южното Черноморие и по-конкретно от Бургас. Там е отчетен най-тежкият удар сред големите центрове – срив от близо една четвърт (23.7%) в обема на сделките за второто тримесечие, които се свиват до едва 1 818. Данните за полугодието са също толкова безкомпромисни – обемът на продажбите за шестмесечието рухва с над 21% (до 3 325 сделки при 4 225 година по-рано). Ако проследим кривата назад, се вижда, че Бургас е загубил огромна част от пазарния си обем спрямо годините на силен интерес като 2024 г. (4 151 сделки). Този пазар, който дълго време се захранваше от интензивно ново строителство на зелено и спекулативен интерес към ваканционни имоти, очевидно е първата и най-голяма жертва на пазарното отрезвяване.