Ръст в цените и неспиращ интерес: Какво се случва с панелните имоти?

Панелните жилищни блокове продължават да заемат значителна част от по-старите квартали в София и големите градове. Строени основно през социализма, за да поемат бързо урбанизиращото се население, тези сгради продължават да играят своята роля в пазара на жилищни имоти.

В последните години обаче предпочитанието на купувачите е към новото строителство, което оставя пазара на панелни апартаменти в периферията – едва между 2 и 5% от имотните сделки са за този тип жилища. Но, от друга, наблюдаваме ограничено предлагане, което се отразява върху цените и на панелните жилища.

Интересните предложения в предпочитани квартали и добре поддържани сгради се радват на засилен интерес и бърза реализация на конкуренти ценови нива. Това става ясно от анализ на пазара на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties.

Кой търси панелни жилища?

Апартаментите в панелните блокове остават привлекателни за сегмент от купувачи, главно поради тяхната относителна ценова достъпност и практично разпределение на площта.

Семейства с деца търсят такива апартаменти, тъй като те обикновено предлагат по-функционално разпределение, по-просторни стаи в сравнение с новото строителство сгради и по-малко общи части - което означава повече използваема площ за платен квадратен метър. Също така често имат отделни кухни, които могат да бъдат адаптирани в допълнителни спални или офиси, а тераси нерядко се преустройват в помещения, казват от Bulgarian Properties.

Устойчивото търсене на този тип строителство се обуславя и от разположението му в по-стари квартали с утвърдена инфраструктура, обществени услуги и детски заведения (училища и детски градини), по-големи зелени площи и междублокови пространства. Тези удобства понякога надделяват в избора над привлекателността на по-новите жилищни обекти.

Изборът на такъв тип жилища също може да е продиктуван от инвестиционни цели – за отдаване под наем. В този случай водещи са по-ниската стойност на придобиване на актива и предимството на добрата локация.

Цените на панелни жилища vs тухлените

Един от най-убедителните фактори, стимулиращи интереса към апартаментите в панелни блокове, е тяхната относителна достъпност в сравнение с жилищата по-ново строителство. Тази хипотеза по принцип е вярна и се вижда в миналото, но ограниченото предлагане на качествени жилища в този сегмент в последните години се оказва фактор, който поддържа ръста.

От Bulgarian Properties посочват, че цените на панелните жилища нарастват с цялостния ръст на жилищния пазар, като разликата в средните цени между тухла и панел в София, например, може да достигне 150-200 евро/кв.м., но при по-атрактивните райони такава почти липсва. Също така, от средата на 2024 г. тази разлика допълнително се стопява и в момента цените на двата типа строителство са изравнени. При тази съпоставка трябва да имаме предвид, че в категория „тухла” се включват както нови проекти, които преобладават в момента на пазара, така и доста по-старо строителство, което е типично в някои части на града.

За стеснената разлика в цените на панелните жилища спрямо тухленото строителство вероятно допринася и протичащият процес по частично или цялостно саниране на тези сгради, хубавите им вътрешни пространства и атрактивните райони, в които по-често са разположени. Разбира се, тук трябва да сме наясно и с особеностите при изчислението на общите части при ново и панелно строителство, заради които на практика в панелния блок при една и съща обща квадратура по нотариален акт получаваме по-голяма полезна площ.

Данните на агенцията сочат, че средните цени на панелните жилища варират 1 700 и 2 300 евро/кв.м. в София - в зависимост от квартала и състоянието им. В Пловдив по данни на агенцията средната цена на двустайно панелно жилище е около 1 300 евро/кв.м., 1 600 евро/кв.м. във Варна, 1 500 евро/кв.м. в Бургас.

Колко е животът на панела?

Едно от най-съществените съображения на купувачите е експлоатационният срок на тези сгради. Продължителността на живота на панелните сгради зависи от различни фактори, включително качество на строителството, поддръжка и ремонти, облагородяване.

При своето проектиране повечето панелни сгради са били планирани за експлоатационен живот от около 50 години, но с правилната поддръжка и реновиране техният живот може да бъде удължен.