Сергей Синдраков: Строителният сектор в България има нужда от реформи

Сергей Синдраков е изпълнителен директор на Buildex Invest. Управлява мащабни инвестиции и иновативни проекти в сектора на недвижимите имоти и строителството у нас. Под негово ръководство компанията затваря производствения си цикъл със старта на собствен завод за алуминиеви фасади и дограма през 2026 г., насочвайки се към строителство с по-дълъг живот и висока енергийна ефективност.

В момента ръководи реализацията на емблематична 76-метрова сграда в столичния квартал „Младост“ с разгърната площ над 70 000 кв. м. Работи по стратегия за международна експанзия на компанията с фокус върху пазарите в Румъния и Гърция.

Ще има ли срив в цените на жилищата, превръща ли се София в град без ясна инфраструктура и защо купувачите вече не търсят просто „бърза печалба на зелено“? Разговаряме със Сергей Синдраков за новите реалности на имотния пазар, предизвикателствата пред строителния сектор и очакванията към държавата.

Има ли охлаждане на имотния пазар?

Г-н Синдраков, в предишния ни разговор прогнозирахте, че след традиционно по-слабия период в началото на годината, пазарът ще се активизира след април. Напоследък обаче водещи брокерски агенции отчитат леко охлаждане в търсенето и дори спад в цените. Каква е реалната ситуация в момента и важи ли тази статистика за първичния пазар при новото строителство?

Със сигурност, ако има охлаждане, то се наблюдава предимно при незнайните инвеститори и строители. Ситуацията в цялата страна, и особено в столицата, е изключително динамична предвид това колко много нови проекти се строят в различните райони на София. Ако говорим за познатите инвеститори на пазара – и тук не визирам само големите, а и средните, и малките – при тях мога да кажа, че търсенето и предлагането не са охладнели.

Може би ако има някакъв спад в общото търсене, той е около 5 до 10% максимум. Но категорично от средата и края на април продажбите доста се раздвижиха. Първоначално хората се изплашиха предимно от преминаването към еврото и спекулациите, че в крайна сметка цените ще станат двойни. Досега нямахме правителство и държава, която да застане твърдо зад гражданите, да ги успокои и да им гарантира, че това няма да се случи. В момента вече имаме правителство. Аз много силно разчитам на премиера Румен Радев и неговия кабинет, че в крайна сметка ще се погрижат за хората. Надявам се да работим в една конкурентна, прозрачна среда с предвидимост за всяко едно нещо и да не се позволи това притеснение на хората да се превърне във факт.

Този пазарен контекст съвпада с новата политическа реалност у нас след продължителен период на турбуленции. Какви са най-спешните очаквания на строителния сектор към новия кабинет?

Най-спешното е да се създадат точни и ясни правила за всички. Да не се получава така, както беше досега – за едни инвеститори нещата да се случват, а проектите на много други да стоят „на трупчета“. Трябва ни прозрачна и конкурентна среда с изключително голяма предвидимост.

Смея да твърдя, че трябва да се наложат сериозни реформи в строителството, особено в по-големите градове. София е на първо място като столица, но това важи и за по-малките населени места. В момента много обекти се строят без ясна концепция за пътища и за подземна инфраструктура – канали, водопроводи, газ, електричество. Не се мисли за обществените обслужващи сгради, които са изключително важни – детски градини, читалища, училища, поликлиники. По това трябва да се работи много, за да се промени обликът на София, а и за да се осигури спокойствие на гражданите.

Ще помогне ли дигитализацията на администрацията?

Когато говорим за очаквания към държавата, няма как да не попитам и за администрацията. Ваши колеги споделяха, че тромавите процедури и бавното издаване на разрешителни често оскъпяват проектите. Според Вас, ускорената дигитализация ли е стъпката, която ще даде глътка въздух на бизнеса?

Със сигурност това предложение е изключително добро и ще бъде много позитивно както за строителния, така и за всеки друг сектор, в който може да се въведе дигитализация. Знаете, че в Европа много от процедурите се движат онлайн, директно от вкъщи, и в крайна сметка нещата се случват бързо. Но тук е важно да се изгради прозрачна среда с точно определени правила.

До този момент основната причина проектите на много хора да буксуват е точно шуробаджанащината. Един успява да придвижи документите си, а друг до него – не, по незнайни причини. Така че дигитализацията със сигурност изключително много ще помогне, но правилата трябва да се уеднаквят за всички и всеки да знае ясно каква е рамката.

Всъщност заради тези неща, които споменавате, много често обществото остава с впечатлението, че в строителството липсват ясни правила, което създава предпоставки за нелоялна конкуренция. Какви конкретни стъпки трябва да се предприемат, за да се сложи окончателен ред в сектора?

Като първа стъпка държавата трябва да се намеси чрез ясни и точни регулации. Например, да не се издават разрешения за строеж без план кога ще се изградят прилежащите улици. В устройствените планове фигурират улици, но кога и как ще бъдат изградени реално – не е ясно.

По същия начин стои въпросът и с инфраструктурата. Знаете, че няма частна улица, както не би трябвало да има и частна подземна инфраструктура. Подземната инфраструктура е собственост на ЕРП-тата. В масовия случай обаче, въпреки че те имат много сериозни годишни инвестиционни програми, карат инвеститорите на проектите сами да я изграждат и впоследствие да им я даряват напълно безвъзмездно. А в крайна сметка ЕРП-то я експлоатира и прибира приходите от нея.

Аналогично е и с улиците – правят се чисто нови улици, а малко след това биват разкопани, за да се положат тръби или кабели за някой друг обект. Това показва тотална липса на рамка и правила за отделните райони и подрайони. Всеки район на София има вътрешни квартали и отделни карета със собствени подробни устройствени планове, които всички трябва стриктно да спазват.

Остава ли имотът сигурна инвестиция срещу инфлация?

В предишен наш разговор споменахте, че имотът остава най-сигурната валута срещу инфлацията. Наблюдавате ли промяна в мисленето на българина – остава ли имотът начин за спестяване, или купувачите вече имат други изисквания?

Имотът, особено за българските граждани, е най-сигурната инвестиция и най-надеждният начин за борба с инфлацията. Когато има инфлация, цените растат, следователно неминуемо ще се вдигнат и цените на имотите. Може би увеличението им няма да е с такива темпове, както при други стоки, но със сигурност това ще спаси парите на българина и дори ще помогне те да се умножат във времето, а не да се стопят.

Търсенето продължава да е изключително голямо. Виждате колко много наши сънародници от чужбина искат да се приберат по родните си места или в големите градове и да се устроят тук. Всички те имат нужда от жилища. Също така, всяка година има млади хора, които създават или тепърва ще създават семейства. Те искат да се отделят от родителите си – колкото и силна да е роднинската връзка, не е много удачен вариант две поколения да съжителстват под един покрив.

Приветствам хората наистина да инвестират в имоти, защото парите, стоящи в банка или „под дюшека“, със сигурност се обезценяват. Всяка година животът става по-скъп, следователно една и съща сума към 1 януари 2026 година и към 1 януари 2027 година ще има съвсем различна покупателна стойност.

Купуват ли българите имоти за дългосрочна доходност?

Доскоро масовата практика беше да се купува имот „на зелено“ с цел бърза препродажба. Започваме ли да мислим по-европейски като инвеститори – в посока дългосрочно запазване на стойността на актива и търсене на устойчива доходност от наеми?

Големите инвеститори, които до този момент купуваха в дадени проекти цели пакети от апартаменти и магазини, леко забавят темпото и изчакват. Но има и много големи играчи, които продължават усилено да купуват, защото знаят какво ще се случи в близко бъдеще – говоря за хоризонт от една до четири години. Пазарът на наеми със сигурност ще се развива много и наемите ще вървят нагоре. Дори обикновеният човек, който купува второ или трето жилище, вече го прави с идеята за дълготрайна устойчивост във времето и генериране на доход от наем, а не за бърза препродажба.

Нека вземем предвид и войната между Русия и Украйна. Изключително много украинци пристигнаха в България. Само в моята компания работят над 100 човека оттам. В момента тези хора живеят под наем и искат да останат тук дългосрочно, независимо кога ще приключи войната. Всички се надяваме тя да свърши скоро, но те искат да останат, защото тук начинът на живот е по-добър за децата им. Това означава, че населението ни се увеличава. Следователно първото и най-важно нещо за държавата е да изгради перфектна инфраструктура – пътища и всичко останало, за да може да се строят повече жилища и нещата да се развиват в тази посока.

Затворихте цикъла със собствен завод за дограма и фасади, което Ви дава независимост откъм материали. Превръща ли се обаче липсата на квалифицирана работна ръка в по-сериозна пречка пред сектора от цената на суровините?

Със сигурност това е сериозна пречка в бранша, но тя произтича от факта, че в днешно време всеки иска да направи някакъв проект, да изкара бърза печалба и да продължи напред. Работят без визия за самия проект – какъв е, качествен ли е, устойчив ли е във времето. Нямат дългосрочна стратегия да направят втори или трети проект, да се утвърдят като знакова, емблематична фирма.

Затова масово се говори, че секторът страда от липса на кадри. Получава се едно надцакване. Знайни и незнайни фирми, които строят по един-два обекта и повече никога няма да строят, примамват хората с повече пари. Но специалистите вече много внимателно подбират къде да работят. Кадрите в крайна сметка търсят устойчивост. Те искат да знаят, че компанията ще има проекти и през следващите 5 – 10 години, че е стабилна на пазара и продължава да се развива и инвестира. Търсят спокойствие в дългосрочен план, никой вече не гледа просто за година-две напред.

Има ли реален имотен балон?

Почти всяка година слушаме прогнози за „пукане на балона“ на имотния пазар. Къде виждате границата между здравословния пазарен растеж и евентуалното прегряване в София?

Със сигурност пукане на балон няма да има. Това не е класически балон, по-скоро усещането за такъв се създава изкуствено. Представете си човек, който никога през живота си не се е занимавал с инвестиции или строителство. Той получава даден парцел от свой приятел от детството, просто защото са близки, и тепърва започва да се учи в движение как точно трябва да строи и инвестира.

Точно този тип малки и случайни инвеститори създават илюзията за балон, но те по естествен път просто ще отпаднат от пазара. Ще останат средните и големите доказани компании, при които пазарът ще е устойчив. По този начин ще има сигурност за клиентите и всичко би трябвало да се нормализира. Да, няма да наблюдаваме някакъв грандиозен бум, но това не е и необходимо.