Не може да се говори за средни цени на имотите

- Г-н Велков, какви имоти се търсят в момента на пазара в България?

Този въпрос изглежда лесен, но само на пръв поглед. Ако трябва да сме по-черногледи, не се търсят много имоти. Всички имоти са леснодостъпни и е ясно къде се намират. Интернет порталите предоставят изобилие от информация за възможни оферти. Така че, ако някой иска да потърси нещо или просто да разгледа, има къде да го направи.

Много по-важният въпрос обаче е активното търсене на хора, които много добре знаят какво търсят и защо. Било то с инвестиционни или по-често със спестовни цели, или просто защото имат нужда от покупка на жилища, офиси или производство. Целта на тези хора е достигнала до тази точка, че те със сигурност в рамките на следващите няколко седмици или месеци, трябва да предприемат някаква промяна.

Активните потребители в България никога не са били много. Сега обаче, за разлика от преди години, когато наивният ентусиазъм беше в повече, почти няма от другите - тези, които не знаят какво търсят, не знаят защо го търсят, не знаят имат ли нужда или възможност да си го позволят, но по инерция обикалят. И тук става въпрос за индивидуални такива неориентирани хора или домакинства, които търсят нещо, но не знаят защо.

 

- Забелязва ли се раздвижване на пазара, след като цените паднаха толкова много?

Забелязва се по-скоро някаква много по-ясна сегментация. Има хора, които знаят какво правят, има и хора които не знаят. Не искам да обиждам никого, но страшно много хора разчитаха на лесни кредити и без да планират възможностите си предприеха неразумни покупки или странни спекулации с идеята, че недвижимите имоти са много сигурен и печеливш бизнес, а той никога не е бил такъв.

Това, което е факт е, че стойността на качествените имоти се запазва и съхранява, а това превръща търговията на недвижими имоти и потреблението им в един сравнително консервативен и дългосрочен бизнес.

Хората в България преди години бяха забравили, че това всъщност не е гарантирано и в никакъв случай не е за всички участници. Няма как в една търговия всички само да печелят. Затова можем да ги разделим на две групи - такива, които имат нормални нужди и потребление или необходимост от смяна на жилището, офиса и т. н. Те винаги са добри клиенти, но за съжаление винаги са били малцинство. Спекулантите, или хората, които смятаха, че могат да спечелят от това нещо общо взето изчезнаха и слава богу.

 

- С каква цел най-често се купуват имоти?

Огромният процент неща, които се купуват и търгуват всъщност са с бъдещи намерения. Купуват се вили, парцели, дворни места или цели регулирани поземлени и общински ноти, с цел някой нещо да застрои и след това да го продаде и да спечели от това. Тази огромна маса от сделки продължава да е болшинство в България.

Интересно е раздвижването в по-малкия сегмент -  там, където конкретни инвеститори и домакинства търсят нещо за собствените си нужди и цели. Те не целят само да спекулират като дават под наем даден имот, за да печелят от разликата в цените, а да го ползват - като жилище, офис, нов имот, от който имат реална нужда.

 

- Покупката на имот може ли вече да се нарече добра инвестиция?

Не, това не е задължително. Добра инвестиция може да се нарече тази, която прави инвеститор, който иска да печели от генерираните приходи от имота. А покупката на един имот, ако ще го ползва човек, може да се нарече сигурна инвестиция, може да се нарече добър депозит, премерен риск, каквато е всъщност логиката на имотите.

Стойността на актива - недвижимият имот, въпреки инфлацията ще запази достатъчна стойност и след 10-15 години. Хората, които очакват да купят нещо евтино и да го продадат скъпо след това, вече няма как да просперират.

 

- Какъв съвет бихте дали на хората, които искат да си купят панелно жилище?

По-скоро бих ги попитал какво е определящото при тях. Покупката ще бъде оправдана ако целта е панелното жилище да има нещо конкретно - например построен панелен блок в един сравнително нормален квартал, с нормални улици и градски транспорт, медицински, здравни и детски заведения и търговски обекти наоколо. Ще е оправдана и ако удобството е водещо повече от местоположението.

От друга страна на всички е ясно, че има разлика между панелните сгради. Някои имат нужда от сериозно саниране, някои са по-добри, някои имат нужда от немалък ремонт. За съжаление програмата за саниране на панелните жилища, продължава няколко сезона. Този огромен инструмент, който е помогнал на редица държави от Западна и Централна Европа да поддържат и съхраняват сградния си фон, а покрай него маса малки и средни фирми да намерят полза и месторабота за своите работници и ресурси, в България продължава да изглежда една куха фраза, която да виси във въздуха и да няма никаква сериозна подкрепа, защото нещата изглеждат неподредени и неприоритизирани.

Няма как да се очаква банките да дават кредити на хора, които нямат доходи, за да си санират жилищата, при положение, че у нас човек гледа на жилището си само в контекста колко точно квадратни метра има, а не каква е сградата. Истината е, че много по-сериозно може да се мисли за данъчни преференции, може да се мисли за много по-сериозна позиция на управление на сградния фонд, която в момента не виждам нито в общините, нито в държавата да се прилага.

 

- Има ли интерес към луксозните имоти?

Луксозните имоти в България се броят на пръсти Това, което масово се вижда като обяви, като маркетинг, като гръмки фрази в медиите или в интернет, че дадена сграда е луксозен имот, всъщност не е никакъв луксозен имот, защото дефиницията за луксозен имот е доста субективна.

Въпреки че има някои световни правила и критерии, огромна част от имотите в България не са луксозни, не защото сами по себе си собствениците им не са се постарали да вкарат малко повече класа, а защото те са разположени в райони, улици, квартали, които далеч не могат да допълнят необходимата компонента за да се каже, че това е луксозен имот. За да е луксозен имот, той трябва да се намира в такава зона, градско или извънградско обитавана, която няма никакви дефицити - нито като инфраструктура, нито като околна среда.

В България местата, които донякъде дават ползи са една шепа. Има индивидуални имоти, за които може да се каже, че са изключително ценни, по-скоро от архитектурна, историческа или културна гледна точка. Те не са малко. Но те не са поддържани и те би трябвало да могат бъдат възстановени ако имат нужда от ремонт. Има страшно много сгради в центровете на нашите градове, които са уникални, не луксозни, уникални. Те могат и трябва да бъдат поддържани или реставрирани.

Когато обаче тези сгради придобият някакъв далеч по-добър вид, както и улиците, тротоарите, покривите и всичко друго около тях, тогава може да се говори, че районът, в който е разположен даден уникален имот, е луксозен.

Има стандарт на луксозните имоти в България и който говори за луксозни имоти, по-скоро говори за няколко много ограничени имота, в които може би се е специализирал като предприемач, като фирма или като потребител, но като цяло у нас няма такъв сегмент.

 

- Надценени ли са имотите на база сегашните нива на наемите?

Въпрос на гледна точка и на образование е човек да твърди какво е надценен и какво е подценен имот. Надценен е всеки актив, който видимо не може да докаже, че отговаря на техническите параметри. Като говорим за себестойност на имотите – тя не е висока. Напротив, много по-ниска е от съседните европейски норми.

Но начинът, по който се формират цените, и тук не говоря за този субективен момент, в който собственикът казва аз съм дал "х" пари, искам двойно за да го продам. Говоря за много по-лесната практика да се изчисляват странни коефициенти на идеални общи части, нещо което при жилищата на Запад е непазарна практика.

За съжаление в България масово се използват някакви строително монтажни фирмени коефициенти, които са по-скоро приоритет на фирмите за довършителни работи да се калкулира колко струва един имот. Никъде по света не използват като критерии колко струва квадратния метър, при положение, че квадратния метър не е точен квадратен метър, а е някъде около 80 см. Така че това е една доста смешна и в същото време скъпо струваща практика.

Затова е трудно цените на имотите в България да бъдат оразмерени. Има хубави имоти, които си струват парите, но те са близки до реалната им полза. Има разни коефициенти, които могат да се използват за сравнение, но като цяло човек използва квадратния метър като критерии. Всичко това е изкривяващо статистиката занимание.

Аз и мои колеги години наред се опитваме да правим едни индекси, които имат значение само и единствено за хората, които разбират от статистика и от цифри. Няма такова нещо "средни цени на имоти". Също както няма средни цени на автомобилите или на телефоните.

 

- Какви са очакванията Ви за пазара на имоти през 2013 г.?

Пазарът на имоти през 2013 г. няма да е по-различен от миналата година. По-скоро ще е повторение. С тази разлика, че сега ще има субективни причини нищо да не се случва и всички ще очакват някой друг да свърши нещо.

И за да не завърша песимистично, искам да довърша с фразата, че тези, които разбират, могат и имат желание да бъдат полезни, могат да се включат много по-активно в модернизацията и професионализацията на строителството и търговията с недвижими имоти.