Как да изберем погасителен план за ипотечен кредит

Повечето банки в България предлагат на кредитоискателите възможност за избор между „анюитетни вноски“ (наричани още „равни месечни вноски“) и „намаляващи вноски“ (срещани още като „равни вноски“ или „равни вноски по главницата“). Кредитоискателите още при кандидатстване се изправят пред сериозна дилема коя опция за дългогодишния си кредит да изберат.

Важно е да отбележим, че и при двата типа вноски лихвата се начислява по един и същи начин: годишният лихвен процент се дели на 12 месеца и се умножава върху остатъка от главницата след предишната месечна вноска. Разликите в оскъпяването по кредита при двата типа погасителен план идват от различната „скорост“ с която се изплаща главницата по кредита.

При анюитетните вноски размерът на месечната вноска е един и същ за целия период на кредита, ако няма промени в лихвения процент. При този погасителен план с времето вноските по лихвите намаляват, но тези по главницата растат със същия размер, поради което общия размер на месечната вноска е константен.

Намаляващата вноска по главницата е една и съща всеки месец и се равнява на общия размер на кредита разделен на броя месечни вноски в кредита. И тъй като лихвените вноски намаляват с всяко плащане по главницата, общия размер на месечната вноска намалява, затова и се наричат „намаляващи“ вноски.

Оперативният директор на консултантската компания Кредитланд, Петър Илиев, дава конкретен пример за изчисляване на вноските при двата вида погасяване. Да разгледаме един средностатистически жилищен кредит в голям град: размер на кредита 120 000 лв. и срок на погасяване 20 години (240 месеца) и лихвен процент 3% - средният лихвен процент за нови жилищни кредити в лева според статистиката на БНБ за м. октомври 2019 г.

При анюитетните вноски за 20 години се получава равна месечна вноска от 665.52 лв. като общо погасените лихви за целия период са 39 724.11 лв.

При намаляващите вноски за 20 години месечната вноска в началото е доста по-висока: 800 лв. Тя намалява с по 1.25 лв всеки месец. Общо погасените лихви за целия период са 36 150 лв. или с 3 574.11 лв. по-малко спрямо анюитетните вноски за същия срок на кредита.

Именно защото при намаляващите вноски се изплащат по-малко лихви, много кредитни инспектори и специалисти препоръчват избора на намаляващия погасителен план. Нашето мнение обаче е по-различно!

Преди всичко обърнете внимание, че и при анюитетен погасителен план и при намаляващи вноски първата лихвена вноска е една и съща: 300 лв. След това тя намалява по различен начин, защото внасяме различно количество главница още при първата вноска.

Вторият важен момент е, че избирайки намаляващите вноски, кредитоискателят трябва да е наясно, че в обозримо бъдеще ще изплаща по-високи вноски отколкото при анюитетния план: намаляващата вноска достига 665 лв. едва в началто на 10-тата година от този погасителен план, т.е. цели 9 години длъжникът би плащал по-висока вноска, за да плаща по-ниска в следващите 11 години в сравнение с равните месечни вноски.

И така, ако Вие можете да си позволите без проблем да плащате по около 800 лв. всеки месец, защо да теглите кредита за 20 години с намаляващи вноски? Намалявайки срока при анюитетните вноски на 16 години (вноска от 787.72 лв. всеки месец, колкото е в началото при намаляващите вноски), изплащате лихви само 16 години вместо 20 и ще върнете само 31 242.30 лв. лихви или с 4907.70 лв. по-малко отколкото при 20 години намаляващи вноски.

Тук някой може да посочи, че при намаляването на срока на 16 години не сме разгледали опцията с намаляващи вноски за същия срок. Действително при намаляващи вноски за 16 години се изплащат по-малко лихви: 28 950 лв., но вече месечната вноска започва от 925 лв., и ако кредитоискателя може да си позволи да плаща толкова всеки месец, то ще спести още около 3 900 лв., ако вземе кредита за 13 години с анюитетни вноски.

По същество изборът между намаляващ и анюитетен погасителен план се свежда до избор между това дали искаме да внасяме една и съща вноска по главницата всеки месец или желаем да гасим все повече и повече главница с всяка следваща месечна вноска.

Съветът на Петър Илиев е когато избирате параметрите на бъдещия си дългосрочен кредит, вместо да се фокусирате върху конкретен срок на изплащане, за който да сключите договора, първо направете трезва и консервативна преценка каква месечна вноска можете да си позволите. Също така той препоръчва да изберете анюитетен погасителен план за заема си с такъв срок, какъвто се приближава максимално до желаната месечна вноска по бъдещия ви кредит.