Изсветляване на пазара: Краткосрочното настаняване в София поскъпва с поне 15%

Краткосрочното настаняване в София ще поскъпне с минимум 15% вследствие на новия европейски регламент, който слага край на анонимността в платформите за отдаване на апартаменти. От 20 май 2026 г. гиганти като Airbnb и Booking ще бъдат задължени да осъществяват директен и автоматизиран обмен на данни с държавата. Тази промяна ще свие до минимум хилядите нерегистрирани имоти, които досега оперираха извън закона, като същевременно ще изсветли бизнеса и ще калкулира дължимите данъци в крайните цени за туристите.

На фона на амбициите на българската столица най-после да е домакин на звезда „Мишлен“, пазарът преминава през дълбока трансформация – от „хоби“ занимание за индивидуални домакини към професионално бойно поле, на което международни консорциуми и локални бутикови компании се борят за новия профил на платежоспособния гост.

Това прогнозират Захари Миленков и Христиана Петкова от компанията за управление на такъв тип имоти в София Rentify. Екипът ни разговаря с тях в опит да разбере какви ще се ефектите за туристите, за собствениците на такива имоти, както и за самия сектор.

Градът на апартаментите

Всъщност, как станаха толкова популярни и търсени такъв тип имоти? Със сигурност помогнаха за това именно платформите като Airbnb и Booking. Те не просто предоставиха витрина за места за настаняване, а в комбинация с възхода на нискотарифните полети през последните 15 години, превърнаха София в леснодостъпна и атрактивна дестинация за нов тип туристи.

Airbnb и нискотарифните полети са двата основни фактора, които доведоха до бума на туризма в световен мащаб, и България, макар и със закъснение, не направи изключение“, обяснява Захари Миленков.

Платформите предложиха гъвкавост, която традиционните хотели не могат да постигнат – възможността да наемеш цял дом с всички удобства на централна локация на цена, която често е значително по-конкурентна от тази на хотелска стая.

Според Петкова, голяма част от успеха се дължи на преживяването. Докато в хотела гостът често е просто „поредният номер“, при ваканционните имоти водещо е личното отношение.

Ние като домакини се стараем да създаваме преживяване – от малките комплименти и персонализираните гидове до факта, че предлагаме закуска в апартамента. Това са детайли, които карат хората да се връщат“, допълва тя.

От гледна точка на собствениците, популярността на този модел се диктува от устойчивостта на инвестицията. Противно на масовото схващане, че краткосрочните наематели „съсипват“ жилищата, практиката показва точно обратното.

Амортизацията при краткосрочния наем е почти нулева. Имаме апартаменти от 2017 г., в които не сме правили нищо, защото системата от взаимни ревюта дисциплинира и двете страни – гостът пази имота, за да получи добра оценка, а домакинът го поддържа в перфектен вид, за да остане на пазара“, разкрива Миленков.

Тази комбинация от висока доходност и запазване на състоянието на имота превърна ваканционните жилища от „хоби“ в предпочитан актив за инвеститорите, които търсят сигурен бизнес, а не просто пасивен доход. Но именно този успех и масовост доведоха до момента, в който регулациите станаха неизбежни.

Мащабът на този сегмент е най-осезаем в централната част на града: докато в идеалното ядро на София функционират едва три големи хотела, предлаганите ваканционни апартаменти в същия периметър са много повече.

Тази доминация обаче има и своята тъмна страна, която се разкрива при съпоставка на публичните данни за пазара. Докато специализирани платформи за пазарен анализ като Beyond и Price Labs отчитат над 4300 активни обяви в София, официалните регистри на ОП „Туризъм“ сочат едва 3033 регистрирани обекта – число, в което влизат и класическите хотели. Това драстично разминаване означава, че близо една трета от пазара в столицата оперира в „сивата зона“. Тази липса на контрол не е просто административен пропуск, а мащабна финансова щета за града.

Цената на „светлината“

Прогнозираното поскъпване на нощувките в София с минимум 15% не е резултат от спекулативно вдигане на маржовете. Тези проценти представляват сумата от данъците и таксите, които досега близо една трета от пазара е спестявала за сметка на хазната.

Тези 15% са минимумът, с който пазарът ще се балансира. Тук влизат корпоративният данък, патентният данък и всички съпътстващи административни разходи, разбити по месеци“, обяснява Захари Миленков.

Според него, пазарът ще се изчисти от „нездравословната конкуренция“ – собственици, които подбиват цените, защото не внасят нито едно евро налози. Когато всички започнат да играят по едни и същи правила, ценовото ниво естествено ще се изравни нагоре.

За да разберем защо легализацията „тежи“ с 15%, трябва да погледнем административната раздробеност на сектора. Според Захари Миленков, собствениците в момента са изправени пред два коренно различни пътя, всеки със своите финансови капани.

Физическите лица попадат в най-сложната схема. Те са задължени да се регистрират по ДДС (чл. 97а) заради услугите, които ползват от чуждестранните платформи. Това е специфична регистрация без право на данъчен кредит – собственикът не може да си възстанови ДДС за покупка на техника, но е длъжен да внася 20% върху комисионата на Booking или Airbnb. Към това се добавя патентният данък, който варира според големината на имота (приблизително 128 евро за едноспален апартамент и до 383 евро за триспален годишно), туристическият данък и 10% данък върху доходите.

Най-голямата тежест за физическите лица обаче са осигуровките. Ако не сте на максималния осигурителен праг (около 2300 евро), дължите близо 42% осигуровки върху приходите си. Това прави отдаването като физическо лице почти нерентабилно за малкия собственик“, обяснява Миленков.

От друга страна, юридическите лица често избират модела на отдаване чрез фирма с договор за наем. В този случай се избягва патентният данък и осигурителната тежест върху конкретния приход, като се прилага преференциалната ставка от 9% ДДС за туризма.

Неравнопоставеността между „светлия“ и „сивия“ сектор Миленков илюстрира с пример за две идентични жилища в една и съща сграда.

Представете си, че сте инвестирали 300 хил. евро в апартамент в центъра и още 150 хил. евро в неговия ремонт и дизайн. Вие сте изряден собственик с фирма, счетоводство и платени данъци, затова Вашата цена е 150 евро на вечер. В същото време съседът ви от горния етаж притежава същия апартамент, но не го е регистрирал. Понеже спестява поне 25% от данъци и административни разходи, той решава да подбие пазара и пуска цена от 115 евро“, разказва Миленков.

Резултатът е предвидим: нелегалният апартамент ще бъде зает на 100%, докато изрядният собственик ще губи клиенти заради изкуствено ниската цена на конкуренцията. Именно този пазарен абсурд се очаква да изчезне след май 2026 г.

За много собственици „изсветляването“ може да се окаже болезнен процес не заради бъдещите данъци, а заради миналите пропуски. Влизането в сила на регламента може да мотивират НАП да направи ревизии за минал период. 

Данъчната проверка по принцип връща назад 5 години и проверява всички свързани лица“, предупреждава Миленков.

Тази перспектива вече действа отблъскващо за част от собствениците, които предпочитат да излязат от пазара или да прехвърлят управлението на професионални фирми, вместо да рискуват мащабна ревизия.

Бъдещето на сектора

Докато индивидуалните собственици са изправени пред административен шок, на корпоративно ниво пазарът в София вече се пренарежда. В момента в столицата оперират основно три големи компании за управление, но една от тях вече е собственост на мащабен полски консорциум, който контролира имоти в цяла Източна Европа.

Стратегията на тези гиганти е обемът – те управляват портфолиа от по 600 апартамента с чисто корпоративен метод, където личното отношение се губи. Целта е да пораснат достатъчно, за да бъдат препродадени на още по-голям международен играч“, разкрива Захари Миленков.

Той допълва, че международни консорциуми са правили опити да придобият и Rentify, но собствениците залагат на бутиковото качество и персонализирания подход пред агресивното разрастване. Към днешна дата компанията управлява 60 имота в столицата.

Въпреки че търсенето на ваканционни имоти расте, навлизането на нови фирми за управление в София в момента е почти невъзможно. Миленков разказва, че „цената на нощувка в София е почти константна от 6 години насам, докато инфлацията в сектора е над 50%“. По думите му, маржовете са се свили драстично и само компании с натрупан опит и оптимизирани процеси могат да излязат на печалба.

Професионалното отдаване вече не е възможно без скъп софтуерен арсенал за динамично ценообразуване (MegaData). Тези инструменти следят 24/7 заетостта на полетите, събитията в града и цените на конкуренцията. Собствениците на инвестиционни имоти вече не приемат проби и грешки от нови и неопитни фирми, тъй като административният риск от 2026 г. става твърде висок.

В тази нова реалност бъдещето принадлежи на т.нар. „хотелизация“ – модел, при който настаняването в апартамента ще е изживяване, а не просто преспиване. Вече не говорим за предоставяне на ключове, а за престой, който съчетава домашния уют с безупречния стандарт на петзвезден хотел. От персонализирани гидове и закуска с местни продукти до „умни“ домове и денонощна корпоративна поддръжка – границата между наема и гостоприемството се заличава в полза на качеството.

Ефектът върху гигантите

Промяната ще удари тежко и самите технологични гиганти. За Airbnb и Booking новите правила означават директна загуба на приходи, тъй като те ще могат да събират комисионни от значително по-малък брой обекти.

Платформите нямат никакъв интерес да влизат в ролята на „дигитална полиция“, те просто са длъжни да спазват правилата на Европейската комисия“, коментира Миленков.

Тази икономическа неохота обяснява и различното поведение на двата лидера. Booking вече предприеха мерки през ноември, възползвайки се от наличието на местен офис в България и по-лесната проследяемост. Airbnb и тяхната централа в Дъблин вероятно ще изчака последната възможна дата - 20 май 2026 г., за да не губят своите 15% комисиона от нерегламентираните обяви до последния момент.