Покачват се цените на имотите за продажба и под наем

Страхил Иванов е основател и управител на агенцията за недвижими имоти "Явлена" от 1992 г. Той е сред основателите на Националното сдружение за недвижими имоти (НСНИ) и е негов председател през 1996-1997 г. От 1994 г. до 1999 г. Иванов е председател на Националната секция на оценителите за недвижими имоти и член на УС на Асоциацията на бизнес оценителите в България. Economic.bg разговаря с експерта за тенденциите на имотния пазар у нас.

-  Как се развива имотният пазар у нас от началото на годината?

От началото на миналата година се развива много добре. Даже бих казал последната година и девет месеца пазарът е в изключително добра кондиция в София, след това Пловдив, Варна, Бургас и някои др. градове. Градовете, които са с над 15% ръст при броя на сделките за миналата година са 23. Градовете с над 10% ръст са 13, това е от 111 дестинации в страната, където се наблюдава развитието на пазара на недвижими имоти. 

10-15% ръст е впечатляващ, но за София това означава, че пазарът на недвижими имоти е с над 10-15% повишение и на броя на сделките и на цените им. Тоест, имаме покачване на цените на имотния пазар в градовете, където има осезаем ръст на броя на сделките.

- А някъде в страна има ли спад?

Естествено, че има спад, но той е малък и е предимно в малките градове и там, където няма земеделски земи. Защото земите компенсират спада в броя на сделките, затова и на някои места се отчита ръст. Но земеделските земи представляват специфична част в пазара на недвижими имоти, която не е високо ценова като брой на сделките. Докато има интерес и европейски програми към пазара на земеделски земи и подпомагане на стопанството, тогава ще има развитие.

- Кое е по изгодно в момента – покупка на жилище или наем?

В зависимост от това имате ли налични средства, имате ли дългосрочна перспектива, добра ли ви е работната заплата, в следващите 2-5 години, защото покупката на недвижим имот с кредит – това може да се очертае само на базата на една дългосрочна перспектива и на ваше виждане. От гледна точка на съотношението наемна цена – пазарна цена е по-добре да наемете. Защо? Срокът на възвръщаемост на инвестицията в момента като съотношение между продажна цена и наемна цена е 17-18 години. Ако това ви устройва, направете го като покупка. Ако искате да не се обвързвате дългосрочно, направете го като наем.

Ако искате да инвестирате парите си в недвижим имот направете го от гледна точка на рентиерство, тоест купете имот, който да се отдава под наем. Спецификата на недвижимите имоти е така, че тя няма начин да не е пречупена през личните желания, мотивация и вижданията на всеки конкретен случай.

- Какви са ценовите нива в отделните райони в столицата? Повлиява ли строежът на метрото при образуването на цените на зелено?

Средната цена на една сделка през 2015 г. се е движила в рамките около 65-85 000 евро на жилище за София. По отношение на различните квартали в столицата – долна граница 500 евро кв.м, горна граница не е над 2000 евро. Над 2000 евро на кв.м е по-скоро изключение за тази дестинация, в която ние живеем.

По отношение на метрото – там, където има или се планира да се появи, се повишава интересът на клиентите към покупка и наемане. От 500 метра до 1 км. радиус около метрото е завишен интересът. Метрото автоматически повишава интересът към недвижимите имоти в региона.

- Каква е добавената стойност върху цената на жилището, когато наоколо има метро?

Ако се изрази в проценти ще допуснем грешка, но се разглежда в рамките на 10-20% ръст на цените.

- Как варират цените на имотите под наем?

От 200 до 600 евро в нормална среда за наемане на имот. Най-търсените райони в столицата са тези, които дават сигурност, имат добра транспортна връзка, близо са до зелени площи и са имиджови. Давам пример с квартал Бояна – най-малко слънчево греене, усойно като място, минуси по отношение на инфраструктура, но същевременно много имиджов заради добрата транспортна комуникативност до центъра на София. Имаме разнопосочни фактори, които оказват въздействие върху всеки един от кварталите.

Най търсени квартали в столицата са център, долната част на Лозенец – близо до парка, кв. Иван Вазов и кв. Изток. Линията на бул. България последните няколко години определено повиши интереса към себе си, тоест там и в двете посоки се обособиха квартали и райони, които са добре приети от клиентите. Новите сгради и затворените комплекси създават един добър привкус към младите хора, които искат да живеят на сигурно място, в добра среда, при платежоспособни хора и при не големи възрастови отклонения на обитателите.

Под 250 евро и над 600 евро за наем на жилище е по-скоро изключение. Като изключенията са по-скоро при панелките и не добре поддържаните апартаменти, там може цената да бъде и под 250 евро, но говорим за имоти в много лошо състояние.

Има недостиг на оферти на пазара на наеми, сега е моментът собствениците да отдадат жилището си. Най-вече се търсят районите на 10 минути от метрото. 

- Какъв ръст очаквате при цените на наемите до края на годината?

Не повече от 30 евро на един имот очакваме повишение. Сега долната граница е 250 евро, то до края на годината се очаква да е 280 евро.

- Сред най-желаните квартали не споменахте кв. Младост. Намалява ли интересът към този район?

Той се повишава като интерес и през последните години започна да се доближава до южните райони като цени. Силен район и не само заради метростанциите, а и заради наличието на големи вериги в района, добра входяща и изходяща транспортна комуникативност, също така слабо наличие на малцинства в региона, което е сериозна предпоставка.

- Каква е целта на клиента при покупка на жилище?

През последните две години въздействие оказа проблемът с КТБ. Силно спадащият депозитен лихвен процент в банките накара много хора да преосмислят инвестиционната си насоченост. Дали да инвестират парите като съхранение в банките, или да ги инвестират в пазара на недвижими имоти, където ако добре са подбрали имоти си, могат да получават доходност между 4-6%. 

Всички фактори взети заедно са тези, които оказаха въздействие върху населението. То не се подчинява на един фактор, който да накара хората да вземат управленско решение. Секторът на пазара на недвижими имоти е един от тези, които изваждат парите от банките и ги завърта като потребление.

На територията на Европа няма столица, която да е с по-ниски цени от имотите от София при цена на квадратен метър.

- Привличаме ли чуждестранни инвестиции в имотния пазар?

Последните години единственото, което се случва е, че те напускат и наличните инвестиции на чужденците, които бяха вложили в бизнес и развитие в България, тоест лични и курортни апартаменти, също се продават. България не е привлекателна за чуждестранните инвестиции в имотния пазар. 

Последните 4 месеца много чужденци продават апартаментите си, защото цените на имотите в София достигнаха добра за тях сделка, която се разглежда в рамките на 2006-2008 г., когато те са ги купували. Те продават тези имоти заради добрата пазарна цена, която са достигнали.

Имаме прилична икономика, която е с ръст на БВП в рамките на 2,5-3%, но не добра инвестиционна среда. Тя се създава с доста повече компоненти, които се имплантират в тази среда.

- По Черноморието също ли се наблюдава интензивна продажба на имоти от чужденци?

Не се случи това, от което се притеснявахме, че ще има масово предлагане на рускоговорящите клиенти на техните имоти. Те правят сделки с техни близки и познати от чужбина например  продават руснаци – купуват украинци. Няма я тази масововст, която нас да ни притесни или заливането на пазара с новозакупени имоти. Това е добре за нас, защото в момента много българи купуват на ниски цени имоти, които са предложени от руснаци.

- Кои са основните характеристики на жилищата, които се предлагат от строителите и кои са най-търсени?

Най-търсените по отношение на етажност са 2-4 етаж, търси се тухла или тухла след 2001 година от гледна точка на сграда с топлоизолация и съвременни показатели. Търсят се сгради със свободни пространства около тях, в близост да има детска градина, училище и парк. Не на последно място е и транспортната комуникация и бързото придвижване, както и паркирането. Най-предпочитани в последно време са тристайните, двустайните, четиристайните и едностайни.

-  Какво е количеството на имотите на пазара и какво е количеството на търсене от купувачите?

В количествено изражение ви давам пример – в София 2900 оферти в агенция Явлена за продажба на имоти, около 500 купувача. Като общ измерител предлагането надвишава търсенето, но тогава когато се сблъскате със строго специфичните ваши изисквания се наблюдава обратното – предлагането е малко, а търсенето е по-голямо.

-  Какво да очакваме от развитието на имотния пазар през 2016 г.?

Надявам се 2016 г. да запази темпа от последните почти 2 години, защото околната геополитическа обстановка около страната не е добра. От тази гледна точка не се знае дали няма да има проблеми при нас. Миналата година пазарът се покачи с над 10% и се надявам тази година да се задържи този тренд. 

Понякога в София цените за последната година и половина на места се качиха и до 40% за определени квартали и определени типове имоти. Процентното покачване от 15% е средно, но то не показва нарастването на цените за определени имоти, където нивата силно се покачиха.