Превърна ли се наистина имотният пазар в „пералня“ за пари преди еврото?

Голямо търсене, изоставащо предлагане и продължаващо ниски ипотечни лихви. Това са само част от добре познатите двигатели на пазара на недвижими имоти в България, който в последните години отчете внушителен ръст както на цените, така и на участниците.

Напоследък обаче се заговори за една друга група купувачи, които търсят нещо повече от просто инвестиция в имот – начин да изперат недекларирани доходи преди въвеждането на еврото в България, планирано за 1 януари 2026 г.

Как започна всичко

Миналата седмица германското издание „Ди Велт“ публикува подробен анализ, в който се посочва, че „хора със запаси от незаконни пари се подготвят вече от години за присъединяването към еврозоната, а покупката на недвижими имоти определено е предпочитаният вариант за това“, пише изданието, цитирано от „Дойче Веле“.

От там цитират преподавателя от УНСС Драгомир Стефанов, според когото имало до 80 млрд. лева „под дюшеците“, които с наближаването на членството на страна в еврозоната, трябвало да бъдат изсветлени.

Данните на Българска народна банка (БНБ) обаче сочат, че парите в обращение – т.е. кешовите наличности извън трезорите на БНБ – са около 30 млрд. лв. към края на март тази година, което е значително по-малко от посочената в материала на германското издание сума.

В отговор на въпрос на Economic.bg дали е възможно тези спестявания да са в други валути, доц. д-р Стефанов изтъкна, че много българи заделят в евро или долари например.

Не само е възможно, то е сигурно. Такива съмнения бяха изразени и от други анализатори, но не сме уточнили в кои валути. Никой не знае колко са точно“, каза д-р Стефанов.

Той поясни, че изчислението за тези 80 млрд. лв. е на база данните на БНБ преди година за спестяванията на домакинствата в банките, които били също толкова. И тогава анализаторите имали очаквания, че още толкова средства се „кътат“ у дома.

Евро, долари и златни кюлчета под матраците

Но Стефанов подчерта, че „не е необходимо парите да са само в левове, за да се притеснявате от евентуалното влизане на страната ни в еврозоната“.

Разсъжденията ни тогава и до ден-днешен са, че пазарът на недвижими имоти в последните 6 – 7 години се превърна в една възможност за изпиране на доходи с неясно съдържание“, добави събеседникът.

Целта е да се купи имот за 100 единици и след 1.5 – 2 години да се продаде за 200 единици. „Казано на прост език, печалба или легализиране на някакъв доход. Това съм имал предвид“, добави преподавателят.

Мръсните пари в България отдавна, ама много отдавна, не са в левове. Те нямат какъвто и да било проблем с превалутирането“, коментира в своя Facebook публикация икономистът и бивш заместник-председател на парламентарната бюджетна комисия Георги Ганев.

Стефанов спомена и пазара на злато в страната, който също се разви главоломно в последните години. По думите му вече не е никакъв проблем, особено в големите градове, да се купи и инвестиционно, и физическо злато.

Те буквално работят като чейндж бюра. Т.е. може да си купувате 2 – 3 кюлчета, по няколко грама злато буквално всеки ден, без да искат произход на средства и прочие. И то се съхранява сравнително лесно, защото е малко като обем“, добави експертът.

И все пак, откъде се взеха тези пари?

Според Стефанов голяма част от тези средства най-вероятно е от неофициални плащания – било за труд, било по друга линия, било от някакви сиви сектори на икономиката.

Нашият икономически пазар е млад и все още имаме немалък дял сива икономика. Част от доходите на населението са неофициални, а оттам и спестяванията“, добави доцентът.

Интересното е, че българите вече не събират парите си под дюшеците или в кутии за обувки, а демонстрират известна „култура“ на спестяване. Вместо добре познатия матрак българите вече използват касети и сейфове в банки.

Има ли кой да следи произхода на средствата?

Оказва се, че всъщност по-малката част от имотните сделки става с ипотеки.

Според данни на Министерството на правосъдието, цитирани от „Дойче веле“, през 2024 г. 35.5% от общо над 31 000 сделки за имоти в София са били с ипотеки. През същата година 23.7% от сделките във Варна са били с жилищни заеми, а в Пловдив – 26.3 на сто.

Казано с други думи, в масовия случай банките, които са длъжни да проверяват произхода на средствата при финансови операции над 30 000 лева, не участват в сделките с тях.

Когато размерът на кредита в обем 70 – 90% от размера на сделката, то е ясно, че самоучастието е много малко и няма нужда някой да проверява какъв е неговият източник“, каза Стефанов.

Тънкият момент е, че според Закона за мерките срещу изпирането на пари, ако не банките, то брокерите имат задължението да предоставят информация за кешовите сделки (без кредити) за имоти. Но тази информация е специфична и не всеки клиент на агенция за недвижими имоти е склонен да я предоставя и така „посредниците попадат под ударите на Закона за личните данни“.

Уверявам ви, че хората с такива спестявания и наличности имат сравнително добра финансова култура и те нямат нуждата да ползват нито банка посредник, нито агенция. Най-често сключват директна сделка с продавач и всъщност няма кой да ги докладва откъде е произходът на средствата“, добави професорът.

За данъчните оценки на имотите

Вече над година България е в срамния „сив“ списък на Специалната група за финансови действия (FATF) на ОИСР като юрисдикция със стратегически слабости в прането на пари и финансирането на тероризма.

Това породи опасения за съдбата на еврото в страната.

Не вярвам, че това може да има отражение в конвергентния доклад. Това са нормални практики – в целия свят има съмнения за пране на пари и за финансиране на тероризма, навсякъде се провеждат акции“, оптимистичен бе Стефанов.

По думите му българското законодателство до голяма степен вече отговаря на европейското, но остава въпросът дали се спазва. Конкретно за пазара на имоти, ако купувач и продавач имат интерес да скрият част от реалната сделка, тя лесно може да бъде сключена на по-ниска от пазарната цена.

Затова и тук е важна ролята на държавата.

У нас данъчните оценки са много ниски и не са актуализирани в повечето общини от над 10 – 15 години. Това е проблем на данъчната администрация“, смята той.

Предварителният ефект от еврото върху цените на имотите

Според Стефанов въвеждането на еврото ще има „предварителен ефект“ върху цените на имотите и изобщо на стоките и услугите, защото вече има очакване в обществото за по-висока инфлация. Той прогнозира, че тези нараснали инфлационни очаквания ще доведат до по-висок темп на растеж на цените от очакваното за текущата година.

След въвеждането на еврото обаче нещата ще се успокоят.

Очаквам в следващите години растежът на цените на имоти да бъде по-малък“, каза Стефанов.

Той обаче направи уточнението, че говори за само за жилищните недвижими имоти основно в четирите големи града – София, Пловдив, Варна и донякъде Бургас. „И дори и в тези градове говорим за определени региони“, добави събеседникът.

Според него ръстът на цените е естествен процес, задвижван от вътрешната миграция."