За кого бие камбаната на високите лихви
Бумът в имотите свършва. Вече е задействана спирачката, която да предизвика ограничаване на потреблението
Снимка: Pixabay
~ 7 мин.
Татяна Явашева Намираме се в период, в който лихвите вървят нагоре. Искаме ли да разберем какво се случва, как работи икономиката, може да насочим внимание именно към лихвите. Те са част от тази „функционалност“ и играят ролята на регулатор, който да ускори или да забави темпото. Защо? Как влияе това на развитието? В коя част на икономическия цикъл сме поставени и какво се задава? Защо банките и недвижимите имоти са като скачени съдове? Време да купуваме или време да продаваме недвижимост е настанало? Отговор на тези въпроси търсим заедно със Светослав Делчев – финансист, икономически анализатор, основател и двигател на образователната платформа Тервел Академия:
Светослав Делчев - Снимка Личен архив
Лихвата е мощен инструмент на централните банки, чрез който те или стимулират развитието, или възпират прекомерното прегряване на икономиката. Когато бизнесът расте прекалено бързо, производствените капацитети се изчерпват и единственият начин да се удовлетвори голямото търсене, е да започне покачване на цените, тъй като няма начин да се произведе повече стока. Когато се стигне до етапа на изчерпан производствен капацитет, се изискват нови инвестиции за разширяване на производството, а това не става веднага. Прекомерното търсене води до ръст на цените, а централните банки не искат да го допускат, тъй като това е инфлация. Стабилността на ценовите нива е основна задача на централните банки и те използват лихвите като регулатор на потреблението на бизнеса и на физическите лица. Когато е започнало повишаване на лихвите, това е индикатор, че централните банки искат да намалят потреблението, като задействат лихвената „спирачка“ на прекомерното потребление. Увеличавайки лихвата, те правят по-трудно вземането на кредити.
Кредитът
е прехвърляне на бъдещо потребление към сегашния момент. Цената на това прехвърляне е лихвата. Ако човек иска да си купи кола, той може да спестява няколко години и да си я вземе без кредит. Но може към наличните си спестявания да прибави заемен капитал и да си купи автомобила, като се задължи занапред да заделя част от дохода си, за да покрива вноската.
Всеки се среща с лихвения процент в два основни случая. Първо, когато депозира пари в банката и очаква тя да плати лихва по депозита. Същото е, като инвестира пари в компания и заради това получава дивидент върху акциите, които притежава. Вторият случай е, когато вземем кредит от банката, тогава тя очаква да върнем кредита и да плащаме и лихвата върху заетата сума.
Лихвите са
билет за машината на времето
Когато отложиш потреблението си чрез пари, депозирани в банката, на теб ти плащат лихва за това. Централната банката е успяла да те мотивира да не отложиш сегашното си потребление за бъдещето. А когато дойдат трудните времена, кредитните институции ще намалят лихвите, тъй като няма да имат интерес да спестяваш. Депозитите дори бяха спрени като продукт.
Вървим към безкешово общество, в което парите не изчезват, банките също не изчезват, защото са важен играч. Ролята на банките и занапред ще е ключова, тъй като от тяхното поведение зависи развитието на редица бизнеси. Пазарът на недвижимите имоти и банките са
скачени съдове
затова и пазарът на недвижимите имоти не е преминавал от фаза на бум към етап на депресия, без наличие на банкова криза. През юни БНБ обяви, че повишава резервите на банките, като целта е да възпре огромния ръст на кредитите в техните портфейли. По време на бума на ипотечните кредити банките трупат млад портфейл при надути цени на имотите, така те с охота приемат твърде високия риск. Когато пазарът на недвижимите имоти навлезе във фаза на депресия, цените тръгват застрашително надолу. Тогава кредитните институции осъзнават, че исканите 10% самоучастие от кредитополучателите не покриват срива на цените. Така се налага да вземат рискова провизия и колкото повече стават необслужваните кредити, толкова повече банките се декапитализират и всичко това води до банкова криза. Така се получава всеки път. Първо, банките захранват бума, което надува цените на имотите. А после
палачинката се обръща
и те спират да дават кредити, за да подобрят капиталовата си адекватност. Това става не за няколко месеца, а за 2 до 4 години. През този период банките поставят тежки условия за вземане на нови кредити.
Идва един момент, в който пазарът рязко се променя. Покупко-продажбата на имоти навлиза в мъртва точка. Това е самоподдържащ се и самоунищожаващ се цикъл. Става постепенно, неусетно всички свикват с мисълта, че цените ще вървят само нагоре. Такова е линейното проектиране на човешкото мислене. Периодът на депресия в имотите трае около четири години. После става стабилизиране в ниските нива, в които цените спират да падат. След това започва плавно покачване нагоре. Хората пак се отпускат, а банките започват агресивно да финансират. Когато настъпи бумът, всеки иска да участва на пазара на недвижимите имоти. Така паричната маса в икономиката се повишава и започва инфлация. В края на бума банките винаги вдигат лихвите, което е сигнал, че
свършва кислородът
на пазара на недвижимите имоти.
Вдигането на лихвите е началото на края. Пазарът е голям, инерцията му е огромна, спирачката се задейства, но ефектът не се усеща веднага. Ръстът на цените започва да се забавя, броят на сделките на имоти намалява. Няма я еуфорията. Трендът е във формата на „камбана“, образува се плато. Броят на сделките постепенно намалява. В един момент някой забелязва, че „Царят е гол“. Това често е свързано с банкова криза. Следва горна мъртва точка. Няма преминаване от бум към депресия без банкова дестабилизация. И гравитацията повлича пазара надолу.
При всеки цикъл „видимата“ причина за банковата криза е различна. При цикъла, който приключи през 2007-2008 г., причината беше прекомерната задлъжнялост на банките, които бяха напълнили балансите си с рискови финансови инструменти, като високо рисковите ипотеки. Този път причината може да е съвсем друга. Имайки предвид високото ниво на публичен дълг на повечето западни държави, бихме могли само да предположим, че това би дало тласък към банковата нестабилност при този цикъл.
Но след всяка такава „смърт“ има възкресение и започва новият икономически цикъл. Пандемията беше
черен лебед
който доведе до още по-голяма ликвидност на пазара и прекомерно увеличаване на паричната маса. Затова и се стигна до толкова високи нива на инфлацията. В САЩ, например, безработицата е на исторически ниски нива, има дефицит на работна ръка и заплатите са много високи. Но това е дежавю, нещо вече видяно, преди пазарът да навлезе в рецесия и хората отново да започнат да стават излишни. Когато цените на недвижимите имоти започнат да падат, изчезва усещането за благоденствие, което съпътства пазара, когато той е в растеж.
Пазарът на недвижимите имоти има странно психологическо въздействие. Когато имотите поскъпват, хората са склонни да харчат повече. Но когато цените тръгнат надолу, потребителите започват да се чувстват несигурни, харчовете рязко спадат. Паричната маса в икономиката зависи от това какво правим с парите си и колко бързо те се въртят.
По ръста на баланса на съответната централна банка може да се види
нарастването на паричната маса
За 15 години в САЩ паричната маса в икономиката е увеличена над 9 пъти. Затова не бива да се чудим защо има висока инфлация. С тези пари гоним същите стоки, които и преди сме искали да достъпим. Покачването на цените е най-справедливият начин в условията на пазарна икономика за разпределение на стоките и услугите в обществото.
В моменти на всеобща несигурност при затихването на пазара, банките престават да отпускат кредити и се концентрират върху това да си прибират дължимото по старите кредити. Пазарът започва да се движи по нови правила. По време на бума имаме пазар на продавача. Купувачите са много, продавачът диктува условията. После идва ред на
пазара на купувача
който става цар на променения ред.
Недвижимите имоти имат хетерогенен характер. Един имот с друг трудно се сравнява, няма два напълно еднакви. За разлика от това, пазарът на акции е хомогенен. Има борса, която позволява автоматизирано прехвърляне на собствеността от един на друг. Има пазарна цена - каквато е в момента, такава е. И няма възможност да се пазариш. На пазара на недвижими имоти може да се договаряш за цената. Всяка сделка е уникална, тя е само за един конкретен имот и само за въпросния купувач и продавач. Пазарът позволява да постигнеш добра за теб цена.
При сегашната депресия цените би трябвало да паднат до нивата от 2007-2008 г. Такива са графиките, като това допускане е теоретично. По правило долната мъртва точка на депресията съвпада с горната мъртва точка на предишния бум. Ето защо сега не е време да се купува имот. Все още може да се продава. Сега хората трябва да са по-внимателни. На всяка фаза на пазара може да се намери добра сделка. Но вече не е моментът за агресивен кредит с 10% самоучастие или да се разчита, че лихвите няма да се повишат. Сега е
най-подходящото време за продажба
ако имаш нещо, от което искаш да се отървеш – ако не ти е нужно или не работи така, както си се надявал. Покрай сухото гори и мокрото. В период на силна инфлация е прекалено късно да си вкараш парите в имоти, защото кризата е близо и когато удари, кешът става цар. Тогава може да се сключат сделки, каквито в момента е трудно да се направят.
При повишаването на лихвите бизнесът страда по същия начин както домакинствата. Лесно е да се вземат кредити по време на бума, но когато пазарът се преобърне, ще стане трудно да се получи заем, тъй като ще се иска по-голямо самоучастие, ще се иска обезпечение, което дори не е свързано със съответната инвестиция. Разговорите с банките ще станат трудни и тогава ще си личи кой е добрият клиент на банката. В лоши времена кредити се отпускат само на доказалите се клиенти.
Цикълът е около 18-годишен. В средата на 2025 г. кризата най-вероятно ще е настъпила. Когато от Запад дойдат лошите банкови новини, тогава и тук с пълно ускорение ще нагазим в трудни години, тъй като нашата банкова система е свързана със световните парични потоци.
Задават се интересни времена.
