Докъде може да стигне поскъпването на имотите в България?

През настоящата година цeнитe на жилищата и броят на сделките ще зaпaзят тeмпa нa pacтeж oт минaлaтa. Пpoгнoзaтa само за първото полугодие е зa поскъпване с още oĸoлo 10-15%. Този растеж, който според някои ще доведе пазара до нов балон, подобен на този от 2008 г., се захранва от политиката на банките при отпускането на ипотечни кредити. Държането на пари на влог се обезсмисля, условията за взимане на заем се подобряват, а изискванията за отпускането – не са особено високи.

Експертите от имотната компания Arco Real Estate споделят, че е важно да се наблюдават три основни фактора – движението на лихвите по ипотеките, обемът на спестяванията на потребителите и растящата инфлация.

От една страна цените на жилищата не спират да растат, а нивата им – понякога сравними с международните пазари – подсилват убеждението, че те са силно надценени. От друга – посочените по-горе индикатори говорят, че търсенето вероятно ще продължи. Представителите на сектора са категорични, че „балон“ няма, но експертите в банковия сектор предупреждават, че настоящата ситуация предразполага към опредени рискове.

Българската народна банка също неколкократно през миналата година предупреди, че заради икономическата ситуация има голяма възможност необслужваните кредити да нараснат. В опит да овладее устрема на търговските банки да дават все повече и повече ипотечни кредити, БНБ на два пъти вдигна антицикличния капиталов буфер. Той изисква от банките да заделят допълнителни средства в резервите си, с които да покриват евентуални проблеми на пазара. Увеличавайки нивото му, финансовите институции би трябвало да останат с по-малко разполагаем ресурс, който да наливат в прегрелия имотен пазар.

Как приключи 2021 г.?

По данни на Агенцията по вписванията делът на сделките с ипотека в София надвишава 50% в последните няколко години, макар за страната да пада до 18% през третото тримесечие. В София през последните три месеца на 2021 г. са вписани 11 685 сделки с имоти. Това е ръст от 22.3% на годишна база и е първият път, в който броят на сделките в столицата преминава прага от 10 хил. от 2008 г. насам.

За цялата изминала година в София са вписани 36 836 сделки с имоти, нараствайки с 23.1% спрямо 2020 г. Годишният им брой се доближава до този от 2008 г., точно преди срива на имотния пазар в България, когато те са почти 41 хиляди.

По данни от НСИ издадените разрешителни за строеж на нови сгради през четвъртото тримесечие на 2021 г. в столицата са 357 на брой, а започналите да се строят нови сгради са 245 на брой.

Търсенето в София

Най-активно остава търсенето на двустайни и тристайни апартаменти, като много от жилищата се купуват с инвестиционни цели. Според данни от 2020 г. с такава цел са закупени около 20% от имотите, но през 2021 г. инвестиционните сделки нарастват почти до 30%.

Сделките за двустайни апартаменти се осъществяват на нива от 90 000 – 130 000 евро, а с тристайни се случват на нива от 120 000 – 170 000 евро, като тези стойности могат да варират в зависимост от това дали имотът е завършен и има ли налично паркомясто.

Най-търсените квартали в столицата са Лозенец, Център, Младост, Кръстова вада, Манастирски ливади, Малинова долина, Обеля, Овча купел, Витоша. Повишен интерес продължава да се наблюдава и в някои части на Люлин, където се строят нови сгради, а цените на жилищата са все още приемливи в сравнение с други квартали на София.

Запазва се тенденцията клиентите да търсят къщи и парцели за жилищни нужди в близост до столицата. Цените на подобни имоти са в широк диапазон, в зависимост от това в какво състояние е имотът. На пазара могат да се намерят и нови и обзаведени къщи, като цените им варират между 250 000 и 500 000 евро. Според данни на Агенцията се е повишило търсенето на парцели в София и околностите спрямо предходното тримесечие на същата година. Спрямо същия период на 2020 година търсенето е нараснало двойно.

Предлагането в София

Запазва се тенденцията най-търсени да бъдат апартаментите, като преобладаващо отново е монолитното строителство и това в етап на строеж. В цените „на зелено“ се наблюдава леко повишение в сравнение с предходното тримесечие и те вече са между 1000 и 1150 евро на кв.м и 1200-1400 евро на кв.м. за имот пред акт 16 средно за София, като за по-луксозни сгради могат да достигнат и нива от 1600-1800 евро на кв.м.

По данни на Агенцията най-активно е предлагането в кварталите Витоша (1350 евро/м 2), Малинова долина (1300 евро/м2), Бояна (1330/м2) и Овча купел (1130 евро/м2).

Банкова политика

Данни на Arco Real Estate средният размер на кредитите е около 150 000 лв. и категорично избирана валута е левът. Близо 80% от всички отпуснати заеми са за покупка на имот, като продължителността, която клиентите избират, обикновено е 30 години. Повечето клиенти са на възраст между 25 и 35 години – обикновено млади хора или семейства, които купуват първото си жилище или търсят ново, по-голямо от предишното. Заплатите, които получават са между 1600-2500 лв. и обикновено предпочитат да се възползват от максималния срок за изплащане на кредита.

По-голямата част от сделките с ипотечен кредит се реализират в столицата, след нея се нареждат останалите големи градове – Пловдив, Варна и Бургас.

Пазарът в Пловдив

По данни на агенцията цените на жилищата в Пловдив са се покачили. Фактори за поскъпването са повишения интерес към Града под тепетата, повишаването на цените на строителните материали и атрактивните условия на банките.

Поскъпване на жилищата за последните 12 години отчита и Националният статистически институт. По данни на НСИ индексът на цените на жилищата нараства с 9.1% на годишна база към края на второто тримесечие на 2021 г. Това е най-високият годишен ръст за последните 12.5 години. За последно по-високо повишение е регистрирано през четвъртото тримесечие на 2008 година, когато цените са скочили с 11.7%. Така в периода 2014 – 2021 г. година имотите у нас вървят само нагоре.

Продължава тенденцията да се търсят предимно двустайни апартаменти между 70 000 и 10 000 евро и тристайни апартаменти между 85 000 и 125 000 евро, а цените в центъра могат да достигнат и до 150 000 евро. Най-активно отново е предлагането в кварталите Христо Смирненски (700 - 950 евро м2), Кючюк париж (650 – 900 евро), Кършияка (800 – 1000 евро м2).

Ваканционните имоти

Пандемията се оказва благоприятна за ваканционните имоти, защото много непродадени жилища са закупени и то предимно от българи. Много от тях избраха да инвестират във ваканционни имоти в страната в началото на пандемията, като тази тенденция се запази и през следващите 2 години. Също така, важно е да се отбележи и възможността за дистанционна работа, която позволява на хората да работят там, откъдето пожелаят. Сделките се случват предимно със собствени средства.

По черноморските ни курорти най-търсени остават двустайните апартаменти на цени между 35 000 – 40 000 евро и тристайните с цени до около 60 000 евро. Цените на апартаментите в южните курорти са в диапазона 650 – 850 евро кв. м., като е възможно да достигнат до 1000 кв. м.

Засилен е интересът към покупка на имоти и в планинските ни курорти не само за лично ползване, но и за инвестиция. Търсени са студиа до около 25 000 евро и двустайни апартаменти между 20 000 и 40 000 евро. Купувачите сред чужденците са предимно чехи, словаци, поляци, румънци. Гръцки граждани проявяват интерес към имоти в Банско и Пампорово, какъвто е нямало през последните години, а сред купувачите има и сърби и македонци.