ЕК внесе законопроект, който може да ограничи предлагането в Airbnb

Европейската комисия (ЕК) представи в сряда предложение за законодателен проект, който да осигури „жилища на достъпни цени“ (Affordable Housing Act). Целта му е да подпомогне държавите членки да подобрят достъпността и предлагането на жилища в районите, където натискът върху пазара е най-силен.

В някои градове и популярни туристически дестинации, където все повече жилища се използват за краткосрочен наем, може да се наблюдава повишение на цените за недвижими имоти. Актът за жилищата на достъпни цени, представен от Комисията, отчита именно местния характер на този проблем. Той създава обща правна рамка, по която национални, регионални и местни власти могат да обосноват ограничения, когато даден район има сериозен жилищен проблем.

Комисията подчерта, че жилищната политика остава основно национална, регионална и местна компетентност. Това означава, че предложението не въвежда общоевропейска забрана за Airbnb, втори жилища или покупка на имоти от определени лица. Не дава и автоматично нови правомощия на държавите или общините да налагат такива забрани.

Регламентът е насочен към две основни промени:

• ограничения върху краткосрочното отдаване под наем, например дейности от типа Airbnb, но когато имотът не е основното жилище на домакина;
• ограничения върху придобиването или използването на земя и жилищни имоти, които не служат като основно жилище.

Кога могат да се наложат тези ограничения?

За да се стигне до налагане на ограничения, дадената територия трябва да бъде определена като „район под жилищен натиск“. Тя може да бъде определена като такава чрез общоевропейски тест, като основният му критерий е съотношението между цената на средностатистическо жилище и разполагаемия доход на човек: цена на жилището / годишен разполагаем доход ≥ 8.

Тоест ако средното жилище струва еквивалента на поне 8 години разполагаем доход на човек, първият критерий е изпълнен. Освен това съотношението трябва да е нараствало през последните 10 години и властта трябва да покаже, че без намеса натискът вероятно няма да отслабне през следващите 3 години.

Територията не е задължително цяла държава или град. Може да бъде квартал, община, метрополен район, агломерация, селски район или част от тях. Идеята е ограниченията да са географски насочени само там, където действително има проблем.

Какво ще се случи с жилищата в Airbnb?

Ако наложеното ограничение се основава единствено на необходимостта от достъпни жилища, то може да се отнася само до имоти, които не са основното жилище на домакина. Така човек, който отдава стая или временно собственото си основно жилище, е разграничен от професионално или инвестиционно отдаване на отделни имоти.

Освен това местната власт не може просто да твърди, че Airbnb повишава цените. Тя трябва да покаже, че жилищата за краткосрочно наемане са имали значително отрицателно въздействие върху достъпността или наличността на жилища през поне трите години преди въвеждането на мярката.

Същото важи и при ограничения върху придобиването/ползването на имоти, които не са основно жилище. Властта трябва да докаже, че такова придобиване или използване е имало значителен негативен ефект върху жилищния пазар поне през предходните три години.

Проблемът с празните жилища

Предложението позволява в рамката да попадат и мерки срещу дългосрочно необитавани жилища. Това предложение има изключения, когато необитаването има разумна причина – например временно отсъствие за работа, образование, здравословни причини, висящо наследствено производство, правна пречка за използване или негодност на жилището. При такива мерки трябва да се отчитат например продължителността на необитаването, броят жилища на един собственик и дали имотите са придобити от юридически лица.

Ограниченията няма да са безсрочни – те могат да важат максимум 5 години. Мерките могат да бъдат продължени, но само след нов преглед, който да покаже дали условията продължават да са изпълнени. Ако основанията отпаднат, властта трябва да отмени мярката без неоправдано забавяне.

Предложението на ЕК не може да регулира наеми по договори за дългосрочно жилищно наемане, жилищни помощи, общи данъчни правила, строителни стандарти, общи правила за устройствено планиране и зониране, наследяване и семейни прехвърляния, освен ако конкретна мярка фактически не представлява ограничение от вида, който регламентът урежда.