Градовете трябва да се планират с 20-годишен хоризонт, а не проект по проект

Как искаме да живеем след 10, 15 или 20 години трябва да бъде отправната точка при планирането на градовете днес. Това е една от тезите, които Радослав Котларов, изпълнителен директор на „ГБС Инвест“, част от корпоративната група на „Главболгарстрой“, представи по време на The District 2026 в Мадрид – водещ форум на европейската индустрия за недвижими имоти, който се провежда в IFEMA Madrid.

Събитието събира над 15 000 професионалисти, като в програмата на форума участие взеха повече от 450 международни експерти. Сред основните дискутирани теми са достъпността на жилищата и привличането на инвестиции в жилищния сектор.

Според Котларов, един от големите въпроси пред развитието на София е необходимостта градът да бъде разглеждан като система с дългосрочен хоризонт, вместо като поредица от отделни инвестиционни проекти.

Градът не може да се планира с хоризонт до следващия проект. Трябва да знаем как искаме да живеем в него след 10, 15 или 20 години и оттам да започва планирането“, коментира Котларов.

Новото поколение купува време и удобства, а не просто жилище

Променя се и начинът, по който хората избират жилище. „За младите хора въпросът все по-често е как ще живеят на дадено място, а не просто на какъв адрес. Колко време ще губят всеки ден за придвижване и за ежедневни задачи? Могат ли да стигнат пеша до работа, спорт, магазин, ресторант или метро? Времето се превръща в една от най-ценните характеристики на жилището“, посочва Котларов.

Именно върху тази логика стъпва концепцията за 15-минутния град – основните функции на ежедневието да бъдат достъпни пеша или с кратко придвижване. Така качеството на един жилищен проект все по-силно зависи от средата около него и от връзката между дом, работа, транспорт, образование, услуги, спорт и социален живот.

Първо инфраструктурата, после домовете

Според Котларов обаче 15-минутният град не започва от жилищната сграда. Той започва от инфраструктурата.

Последователността трябва да бъде ясна – ток, вода, транспорт и след това жилища. За да се случи това, е необходима много по-добра координация между общини, доставчици на комунални услуги, транспортни оператори и инвеститори. Когато всяка от тези страни планира отделно и в различен период от време, част от инфраструктурата, процедурите и инвестициите на практика се изпълняват по два пъти. Това струва време и пари, като в крайна сметка се отразява върху цената на крайния продукт“, казва той.

Свързаността изисква обща визия и координация между държава, община, инфраструктурни оператори и частен сектор още в началото, а не последователно решаване на отделни проблеми.

Именно по тези причини „опростяването“ и по-добрата координация на процесите, вече са част от европейския разговор за жилищната политика. Европейската комисия подготвя „Пакет за опростяване правилата в жилищната среда“ за 2027 г., насочен към намаляване на ненужните административни разходи и забавяния и ускоряване на предлагането на жилища. Комисията оценява, че ЕС се нуждае от над 2 млн. нови жилища годишно, за да отговори на настоящото търсене.

Опростяването не означава компромис с правилата или качеството. Означава процесите да работят по-добре заедно. Ако Европа иска повече достъпни жилища, трябва да съкрати времето и несигурността между инвестиционното намерение и готовия продукт“, посочва Котларов.

Един жилищен проект може да има жизнен цикъл от 5 до 8 години

Продължителността на инвестиционния процес е пряко свързана с темата за достъпността на жилищата – способността домакинствата реално да си позволят жилище, спрямо доходите си и цената на финансирането.

Един голям проект може да има жизнен цикъл от 5, 7, понякога 8 години. Колкото повече се удължава този период, толкова повече нарастват несигурността, финансовият риск и цената на капитала. А рискът има цена. Накрая тя неизбежно влиза в себестойността на жилището“, казва Котларов.

Именно административната сложност е сред проблемите, които Европейската комисия идентифицира като източник на допълнителни разходи и забавяне на новото жилищно предлагане. Европейският план за достъпни жилища поставя сред приоритетите ускоряването на разрешителните режими, по-ниската административна тежест и по-високата ефективност на процесите.

Нов живот за вече използваната градска земя

Друг ключов въпрос е как градовете използват ограничената територия, с която разполагат. Според Котларов растежът не трябва автоматично да означава постоянно усвояване на нова земя. Част от отговора е в трансформацията на вече урбанизирани терени и функционално остарели сгради.

Такъв подход „ГБС Инвест“ прилага при реализацията на проект „One Park“ – сграда със смесено предназначение в Park District в София. На мястото на съществуваща сграда с изчерпана функция се създава нова среда, която съчетава жилищна и офисна функция, пространства за спорт и услуги. Проектът използва вече урбанизирана територия и съществуващата инфраструктура, вместо развитието да се изнася върху нова градска земя.

One Park е част от по-голямата екосистема на Park District, при която  жилища, офиси, хотел, услуги, заведения и транспортна свързаност се развиват в обща среда. Метростанцията се намира непосредствено до сградата, което позволява голяма част от ежедневните потребности и придвижването да бъдат организирани без автомобил.

Това е посоката, в която виждам развитието на съвременния град – да даваме нов живот на територии, които вече са част от него, и да използваме по-добре инфраструктурата, която вече сме изградили. Земята е ограничен ресурс. По-разумно е да повишаваме качеството и функционалността на съществуващата градска среда, отколкото постоянно да разширяваме границите ѝ“, казва Котларов.

Европа иска по-достъпни жилища, но строителството продължава да поскъпва

Към административните и финансовите фактори се добавя и цената на строителните материали. От 1 юли 2026 г. ЕС въведе нов режим за вноса на стомана, който определя безмитни тарифни квоти с общ годишен обем от 18.3 млн. тона. Вносът над съответните квоти се облага с 50% мито. Мярката цели да защити европейската стоманодобивна индустрия от негативните ефекти на глобалния свръхкапацитет.

За строителния сектор обаче подобна промяна създава допълнителен съществен натиск върху разходите – особено при проекти с дълъг инвестиционен цикъл.

Това противоречие трябва да управлява внимателно. От една страна, достъпните жилища е сред големите теми в Европа. От друга - мерки, които ограничават или оскъпяват достъпа до основни строителни материали, на практика работят в обратната посока. Ако искаме жилищата да бъдат по-достъпни, трябва да гледаме цялата верига, която формира тяхната цена“, коментира Котларов.

Според него разговорът за достъпността на жилищата трябва да излезе извън темата за цената на квадратния метър. В нея влизат продължителността на процедурите, цената на капитала и материалите, инфраструктурата, транспортът и начинът, по който градът използва земята си.