Имот на части в България: Краудфъндингът разбива бариерите пред дребния инвеститор

Купуването на собствено жилище остава традиционният и най-популярен начин за съхранение на капитал в България. Този класически модел обаче изисква значителен финансов ресурс, дългосрочно обвързване с ипотечен кредит и преминаване през тежка административна процедура. Докато пазарът остава консервативен, новите технологии започват да предлагат алтернативи, като споделеното инвестиране например – концепция, която все още е непозната за масовия потребител тук, но вече прави първите си стъпки на местна почва.

В последните години финансовите и технологичните иновации започнаха да си проправят път и в този сектор, а навлизането на първите платформи за имотен краудфъндинг (колективно инвестиране) в България са част от тази вълна. Те обещават възможност за участие в пазара на недвижими имоти директно през екрана на смартфона. Идеята е проста: група от хора се събират, за да купят заедно имот, всеки получава дял, пропорционален на вложеното, и участва равноправно в печалбата при продажба.

Инвестицията на квадратен метър не се различава по нищо от инвестицията в цяло жилище по отношение на начина си на собственост. Това, по което се различава, е, че позволява група от хора да се съберат заедно и да инвестират в даден имот при абсолютна равноправност“, обяснява основателят на Quart Fund, Красимир Кръстев, пред Economic.bg.

Какво всъщност е имотен краудфъндинг и какви са разликите с АДСИЦ?

На практика имотният краудфъндинг е механизъм, който позволява на група от хора да обединят капиталите си и да инвестират съвместно в даден обект. По отношение на самата собственост, моделът не се различава юридически от традиционната покупка.

Това, по което се различава, е, че позволява група от хора да се съберат заедно и да инвестират в даден имот при абсолютна равноправност. Ние придобиваме имота чрез дружество, в случая акционерно дружество, което използваме само за купуването на този имот... Получавайки акции от това дружество, инвеститорите стават съсобственици в този имот още в ден едно“, разяснява Красимир Кръстев модела на основаната от него компания.

Един от основните въпроси при колективните инвестиции е степента на контрол, който малкият инвеститор има върху активите си. При традиционните Акционерни дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) управляващият орган може свободно да сменя типа и структурата на инвестициите. При краудфъндинга инвеститорът сам избира в кой конкретен имот и с каква сума влиза – и не може да бъде преориентиран без знанието му.

Инвеститорът избира сам точно колко и в кой имот да инвестира, т.е. той има пълен контрол.“

Компанията на Красимир Кръстев е избрала да инвестира в имоти в строеж в най-високия (премиум) сегмент. Стандартният модел включва закупуване „на зелено“ и последваща продажба при или малко преди получаването на разрешение за ползване (Акт 16).

Според Кръстев, докато в ниския и средния сегмент на пазара се наблюдава пренасищане и охлаждане, луксозният сектор се характеризира с други процеси: „Там охлаждане няма. Там все още търсенето надвишава предлагането просто защото тези имоти са изключително малко на брой. Дори в най-луксозните сгради има един или два пентхауса и там все още търсенето надвишава предлагането. Наблюдаваме обекти, при които има наддаване за купуване от потенциални клиенти, в момента в който излязат на пазара.“

Инвестиционният хоризонт при тези проекти обикновено е около две до три години. Този период крие както възможности за придобиване на активи на по-ниски цени в ранна фаза, така и сериозни рискове, свързани със затварянето на капитал и липсата на бърза ликвидност, ако инвеститорът се нуждае от средствата си преди завършването на проекта.

Три структурни бариери пред малкия инвеститор

Традиционният имотен пазар в България има няколко структурни проблема, които ограничават участието на дребните инвеститори:

• Ценова бариера: Имотите в луксозния сегмент, които потенциално носят най-висока доходност, са ценово недостъпни за масовия купувач поради високата си нетна стойност;
• Липса на пазарен достъп: Подобни премиум обекти често изобщо не достигат до публичния пазар, тъй като за тях съществуват предварително резервирани списъци от купувачи или се договарят директно с големи финансови партньори;
• Проблемът с ликвидността: Класическата покупка на имот блокира значителни суми за дълъг период от време, а бързата му продажба при спешна нужда от ликвидност е трудна и времеемка.

При краудфъндинг платформите тези проблеми се адресират чрез раздробяване на капитала и делегиране на оперативната експертиза. Цялата отговорност за управлението на проекта и документацията се поема от платформата или партньорски мениджмънт фирми. Това обаче изисква пълно доверие в капацитета на управляващото дружество, тъй като инвеститорите зависят изцяло от неговото управление до момента на продажбата.

Краудфъндинг vs. покупка „на зелено“

За да се разбере реалният риск, е важно краудфъндингът да се сравни с масовия модел за покупка „на зелено“ чрез схеми от типа „10 на 90“ или „20 на 80“. При тях купувачите често внасят само първоначалната вноска с идеята да препродадат имота на пазара преди завършването му.

Този подход обаче крие опасност – ако купувачът не намери последващ клиент преди настъпването на Акт 16, той е длъжен да изплати остатъка от сумата, за което в масовия случай няма готовност. Това явление се наблюдаваше в края на миналата година и доведе до принудителни продажби, които оказаха натиск върху цените в определени сегменти на пазара, посочва Кръстев и добавя, че при краудфъндинга този специфичен риск от недофинансиране е прехвърлен към платформата.

Законодателният лабиринт и профилът на българския инвеститор

Навлизането на този тип инвестиции в България се забавя по две основни причини: регулаторната среда и спецификата на местната инвестиционна култура, става ясно от думите на Красимир Крътев. 

„При нас, вече близо 3 години, се наложи много близка работа с регулаторите и със законодателите, тъй като нормативната уредба в България далеч не е приравнена към европейската рамка. И когато ние започнахме да се занимаваме с тази сфера, искайки да сме лицензирано дружество, на практика такова законодателство не съществуваше“, разказва Кръстев.

Дори след лицензирането отворените въпроси не са малко: как се съхраняват клиентски пари, могат ли дяловете в дружествата да се третират като ценни книжа, как се регулират промените в капитала.

Това е един огромен списък с неща, върху които ние продължаваме да работим заедно с КФН и законодателите, така че да можем да направим този бизнес по-достъпен за повече хора.“

Същевременно профилът на средностатистическия български инвеститор остава по-скоро консервативен и мнителен, което отчасти се дължи на ниската инвестиционна култура и липсата на алтернативи, предлагани от банките през последните години. Наблюдава се и ясна психологическа граница при размера на сумите.

Има един праг, който е около 25 000 евро, който масовият инвеститор дава много лесно и участва във всяка една инвестиция. Над този праг хората стават малко по-консервативни, инвеститорите стават малко по-мнителни, иска се доста повече информация.“

Бъдещето на PropTech индустрията в България

Имотният сектор остава един от най-инертните и аналогови пазари в България. Сделките са съпътствани от тежка администрация, бюрокрация и необходимост от физическо нотариално приписване. Дигитализацията чрез платформи като Quart Fund не премахва тази тежест, но я прехвърля я върху себе си.

Това, което дигитализираме, е на практика тяхното (на потребителите) преживяване, т.е. цялата бюрокрация и администрация се случва в платформата, ние носим цялата тази административна тежест при сключването на сделката“, казва Кръстев.

Прогнозите за развитието на индустрията през следващите 3 до 5 години показват, че ключовият фокус ще бъде върху стандартизацията и изчистването на пазара от нелицензирани играчи.

Индустрията трябва да върви в посока задължително лицензиране и задължително вкарване в рамка и регламент на всички такива играчи... Живеем в прекалено малка държава и един или двама нелоялни души, които без значение дали с желанието си или с незнанието си са допуснали загуба на пари на своите инвеститори, могат да нарушат доброто име на абсолютно всички на пазара. Следващите 3 – 5 години трябва да се работи в посока изграждане на доверие в този пазар, а тази посока става само единствено ръка за ръка с институциите.“

Навлизането на дигиталните платформи в имотния сектор е ясен знак, че консервативният пазар в България рано или късно ще трябва да се адаптира. Краудфъндингът няма да реши структурните проблеми на строителния сектор, но дава нов инструмент в ръцете на по-малките инвеститори. Голямото предизвикателство оттук нататък е дали индустрията ще успее да се наложи чрез строги регулации и прозрачност, преди скептицизмът на местния потребител да е натежал над технологичната иновация.