Качествените имоти стават все по-дефицитни

За възходящото движение на имотния пазар, тенденциите през годините, инвестициите и изменението в цените, Economic.bg разговаря с Калоян Богданов - маркетинг мениджър на Адрес Недвижими Имоти.

- Г-н Богданов, брокерите определят, че 2015 г. е една от най-силните в продажбите на имоти от 2008 г. насам. На какво се дължи това възходящо движение на имотния пазар?

Действително, възстановяването след кризата вървеше с умерени, но сигурни темпове още от 2011 г., но именно във втората половина на 2014 г. и особено в началото на 2015 година пазарът  на имоти демонстрира изключително силен и отчетлив ръст. Причините се крият в спада на лихвите – както по кредитите, което улесни финансирането на покупките на имоти, така и по депозитите, което мотивира хората да изкарат парите си от банките. Същевременно, цените вече демонстрират видим ръст, макар и не голям. Изчерпването на качествените имоти е друг катализатор на активността в комбинация с шесткратното увеличение в РЗП на стартиралите нови сгради през тази година в София спрямо 2014 година.

- Какъв е ръстът на продажбите, спрямо  2008 г. (или спрямо предходната година)?

Спрямо предходната година, активността в броя на сделките в София на годишна база се покачва с над 20%, а в сравнение с последното тримесечие на 2014 година ръстът е около 7%.        

Ако направим сравнение с годините назад до 2008 г., ще видим, че най-силен е спадът в началото си – през 2009 година, като темпът на ниска активност продължава да е все така отчетлив и през 2010 г. Възстанояването, макар и плахо, е валидно за 2011 и 2012 година, като става по-видимо през 2013 и 2014 г. Днес, активността през първото тримесечие на 2015 година е близка до тази през същия период на 2008. Ако пазарът продължава да се движи със същите темпове, е възможно следващата година да ни направи свидетели на „настигане” на предкризисните години.

- Какви са факторите, които определят изискванията на купувачите през това лято?

Изискванията на купувачите през този сезон са концентрирани около намирането на качествен имот, тъй като повечето клиенти вече знаят, че те ще стават все по-дефицитни на пазара. В същото време, купувачите все още се опитват да открият жилището, което търсят, на изгодна или най-малко – на разумна цена.

Тристайните апартаменти са предпочитани от близо 40% от купувачите, като доброто изпълнение на сградата от надежден строител, комуникативната локация и поддържаните общи части и околна среда са сред ключовите за хората елементи. Онези сгради, разположени на по-оживени локации, се продават по-добре, ако въпросът с паркирането е решен. Проблемът е, че някои купувачи се колебаят при намирането на качествен имот, а липсата на бързи решения често води до „изпускане” на желания имот.

- Какви са предпочитанията на клиентите, по отношение на локацията и разположението на апартаментите?

По отношение на локацията – кварталите, през които минава метро или в близост, остават най-предпочитаните от жителите на София. През последните месеци центърът на столицата възвърна позицията си сред най-желаните райони, като южните квартали също продължават да бъдат популярни сред купувачи, а и сред наематели.

Правилното разположение на жилищата – обширни помещения, сравнително високи тавани и ефективни пространства, е важно при избора на имот и също е ключов за клиентите фактор. Повечето млади семейства, например, избират тристайно жилище с всекидневна, спалня и допълнителна стая. Хубавата гледка е приоритет едиснтвено в по-високия сегмент.

- Кои са най-предпочитаните квартали в София? Засилва ли се интересът към имотите, позиционирани в центъра?

Да. През първите шест месеца на настоящата година ние регистрирахме най-активен интерес именно към центъра на столицата – за покупка и наем. На втора и трета позиция са Люлин и Младост, поради комбинацията от изгодни цени, изградена инфраструктура и преди всичко – конкурентна на останалите райони комуникативност заради наличието на метро.

И купувачи и наематели се стремят към все по-качествени сгради, а поддържаните постройки, разположени в централната част на града, държат първенството по качествено строителство. Възраждане наблюдаваме и в друг елитен район – Лозенец. Той отново е в челната 10-ка на предпочитаните квартали, докато през миналата година изобщо липсваше. Може да се каже, че днес наблюдаваме възраждане на елитните имоти.

I полугодие 2015

1. Център

2. Младост

3. Люлин

4. Манарстирски ливади

5. Овча купел

6. Надежда

7. Лозенец

8. Редута

9. Красно село

10. Лагера

 

- Към  какъв тип жилища е насочен интереса на купувачите?

Сред водещите фактори за покупка на жилище са ефективното разпределение и локацията на имота. На мода продължават да бъдат основно по-големите жилища – ако близо 40% от реализираните сделки са за тристайни жилища, също толкова е и делът на продадените двустайни апартаменти. Многостайните имоти към моемнта са около 5% от всички в началото на тримесечието, но делът им расте до 7-8% през месец юни-юли тази година.

- Има ли интерес към новите сгради и сделките "на зелено"?

Данните ни сочат, че сделките на зелено през първото полугодие представляват 15% от всички, което е знак за спокойствието на клиентите по отношение на предлагането на пазара. Повечето хора, предвид продължаващата ситуация с банковите институции, и особено от началото на банковите трудности в Гърция, действително смятат инвестицията на зелено за по-нискорискова от съхранението на парите в банка.

- Защо потребителите предпочитат тегленето на ипотечни кредити?

На първо време - защото лихвите по кредитите се понижиха осезаемо. В допълнение към това, банките премахнаха някои допълнителни такси. Като цяло финансовите институции са в постоянна борба за клиенти. Същевременно, проста сметка показва, че разликата между месечната вноска по кредит за средностатиситчески имот от около 65 кв.м и месечния наем на същия имот е не повече от 30 евро. В първия случай обаче след години клиентът има недвижима собственост, което поражда и повишаването на популярността на ипотеките.

 - В какви граници са цените на най-продаваните имоти?

Към края на първото полугодие на 2015 доминиращи са сделките между 50 000 и 70 000 евро – малко над 30% от всички.

Доста съществен - около 25% е и делът както на имотите между 70 000 и 100 000 евро, така и на тези между 30 000 и 50 000 евро. В София средната цена на квадратен метър през месец юни е 720 евро, 695 евро е стойността във Варна. В другите два големи града в страната – Пловдив и Бургас, цените са малко над 500 евро.

- Какви са ползите при инвестирането в недвижими имоти?

Имотите са добре познати в България като добър вариант за защита от инфлация, което гарантира и доходност. За последните 10 години, през които станахме свидетели на 5 години ръст и 5 години на спад в цените, имотите реализираха доходност от 100%, а това е 2 пъти над инфлацията и 2,5 пъти над доходността от банкови депозити. В допълнение към това имотът дава възможност за допълнителна печалба при продажба. Отдаването под наем също е начин за допълнителен приход от придобиването на жилище, тъй като то, при настоящите нива на лихви по депозитите, е значително по-доходоносно.