Някои банки ще фалират? Или как празните офис сгради разбуниха духовете на Уолстрийт

Дистанционната работа може да бъде невероятна за служителите. По-малко време в задушни офиси и придвижване по претъпкани пътища означава повече време и енергия за всичко останало в живота. Но дистанционната работа не е толкова добра за наемодателите – или техните кредитори.

Някогашните оживени офис сгради са празни. Неизбежно някои наемодатели ще фалират. А банките, които са отпускали заеми на строителните предприемачи, ще се опарят, пише CNN в свой анализ по темата.

Нищо от това не е новина. И въпреки това Уолстрийт изведнъж се разтревожи за лошите кредити за недвижими имоти и празните офис сгради. Цената на акциите на един регионален кредитор – New York Community Bancorp – се срина, а кредитният му рейтинг бе понижен до „junk“, отчасти заради експозицията му към лоши офис кредити. Японската Aozora Bank изненада инвеститорите, като обвини лошите кредити, свързани с офиси в САЩ, за прогнозираната загуба. А германски кредитор задели планина от пари, за да се подготви за „най-голямата криза с недвижимите имоти след финансовата криза“.

„Перфектна буря“

Всичко това навява лоши спомени за началото на 2023 г., когато двойка големи американски банки внезапно изпаднаха в криза, а чиновниците във Вашингтон се втурнаха да гасят пожара. Само че сега страхът е от празните офис сгради, а не от понижената стойност на облигациите, върху които седят банките.

Бавният характер на този период на стрес е донякъде оправдан. В края на краищата лизинговите договори обикновено се сключват за няколко години. Едва когато петгодишният договор за наем изтече, офисът, който е почти празен от 2020 г. насам, се превръща в проблем.

Дори ако наемателят остане, банката, технологичната или медийната компания вероятно ще се нуждае от по-малко пространство. Вместо четири етажа, сега може би ще са два. Или един. И със сигурност няма да плащат за това офис пространство цените отпреди COVID. Не и когато на пазара има толкова голямо предлагане.

Когато договорите за наем се сменят и нуждите от заетост се променят, може да се получи перфектна буря от събития“, казва Ед Милс, анализатор на политиката на Вашингтон в Raymond James.

Високите лихви задълбочават проблемите

Не само че договорите за наем на офиси изтичат, но и кредитите стават предсрочно изискуеми.

Строителните предприемачи имат проблеми с рефинансирането на заемите си, тъй като стойността на офис сградите се е понижила с нарастването на процента на незаетите площи. Планът им отпреди пандемията за заплащане на най-високата цена на офис площите се провали заради настъпилата дистанционна работа.

И после черешката на тортата: Заемът вече не е евтин.

Дните на почти нулевите лихвени проценти изчезнаха веднага след като „преходно“ стана лоша дума сред централните банкери. За да се пребори с трайната инфлация, Федералният резерв повиши лихвените проценти с темпо, с което дори легендарният шеф на Фед Пол Волкър би се гордял.

Днес инфлацията изглежда е под контрол, но лихвените проценти все още са много високи. Това е сериозен проблем за отрасъл като недвижимите имоти, известен с натрупването на дългове.

Сега строителните предприемачи трябва да рефинансират дълга си, само че при по-високи лихви и по-ниски оценки.

Някои наемодатели ще изпаднат в неплатежоспособност и ще оставят банките да държат в ръцете си цялата сума.

Подготовка за лоши кредити

Разбира се, банките и техните регулаторни органи са научили много уроци от миналогодишната банкова криза.

Регулаторите не се притесняват да принуждават банките да се запасяват с капитал, за да смекчат удара от загубите по кредитите – вместо да изплащат дивиденти.

Например New York Community Bancorp шокира инвеститорите миналата седмица, като намали дивидентите си и задели 552 млн. долара за загуби от кредити през четвъртото тримесечие. Това е почти 10 пъти повече от сумата, която задели през третото тримесечие.

Базираният в Лонг Айлънд кредитор разкри изненадваща загуба от 252 млн. долара – рязък обрат в сравнение с печалбата от близо 200 млн. долара през предходната година. New York Community Bancorp обвини за това „влошаването“ на състоянието на офис имотите в портфейла си, както и проблемите с жилищните кредити.

Ние сме стриктно фокусирани върху намаляването на концентрацията на търговски имоти възможно най-бързо“, обеща на инвеститорите по-рано тази седмица Алесандро Динело, новоизбраният изпълнителен председател на NYCB.

NYCB настоява, че депозитите ѝ са стабилни и че разполага с ликвидност, за да преодолее бурята.

Въпреки това дори министърът на финансите Джанет Йелън призна по-рано тази седмица, че някои банки може да са „доста стресирани“ от проблемите с недвижимите имоти.

Председателят на Федералния резерв Джером Пауъл призна в интервю за предаването „60 минути“, че проблемът с недвижимите имоти е „значителен“ и може да продължи „с години“.

Въпреки това Пауъл подчерта, че „не изглежда да има признаци на криза – неща, които понякога сме виждали в миналото, например при глобалната финансова криза“.

Милс, анализаторът на Raymond James, отбеляза, че регулаторите „вървят по тънката линия“ в публичните си коментари. „Те трябва да са сигурни, че няма да създадат паника, но също така не искат да си присвояват потенциални провали“, каза той.

Някои банки ще фалират

Все пак Марк Занди, главен икономист в Moody's Analytics, заяви пред CNN, че някои банки ще фалират заради стреса, свързан с търговските недвижими имоти.

Ще бъда шокиран, ако няма такива, които да фалират“, каза Занди.

Важно е да се отбележи, че според Занди тези банкови фалити ще бъдат ограничени до по-малките кредитори – тези, които имат внезапно разклатени заеми за офиси.

За щастие, мегабанките – като тези, които бяха в основата на финансовия срив през 2008 г. – са в малка степен пряко изложени на риск.

Не бих определил това като криза“, каза Занди. „Поне все още не.“

Банките се опитват да избегнат предстояща криза, като работят с наемодатели в затруднено положение. Един по-агресивен подход би имал обратен ефект, принуждавайки собствениците на имоти да се откажат от тях при бум на продажбите – което би довело до понижаване на всички оценки.

Те печелят време“, казва Занди. „Те не искат да вкарат никого в състояние на неплатежоспособност и да наложат продажби в затруднено положение. Може да се стигне до съдбовен цикъл.“