Задава се охлаждане на имотния пазар в България през 2022 г.

Охлаждането на имотния пазар може да бъде факт още догодина с предприетите от Българската народна банка стъпки за ограничаване на кредитирането. Около това мнение се обединиха главният икономист на Института за пазарна икономика (ИПИ) Лъчезар Богданов и финансистът Никола Янков по време на уебинар на инвестиционната платформа Expat.

Никой не знае къде е точката на пречупване, но ако кредитирането не расте с такъв темп, това означава все по-малко участници на пазара и охлаждане“, коментира Богданов.

През изминалата година и половина жилищата бяха типичен пример за силна концентрация на инвестициите. Според данните на БНБ броят на отпуснатите ипотечни кредити от българските банки тази година достигат върха от 2008 г. От своя страна БНБ видя риск в това, както и във високите цени на имотите, и увеличи нивото на т.нар. антицикличен буфер към кредитните рискови експозиции на банките от 0.5 на 1%. Промяната влиза в сила през третото тримесечие на 2022 г. и се очаква тя да бъде предпоставка за свиване на темпа на кредитиране за закупуване на имот.

Друга предпоставка за ограничаване на кредитирането е очакването в следващата година централните банки да повишат основните лихвени проценти заради ускоряващата се инфлация. Въпреки очакванията тя да бъде временна, изглежда, че за овладяването ѝ ще бъдат необходими мерки. Инвеститори и анализатори отблизо следят действията на Фед и на Европейската централна банка, която и вчера задържа историческо ниските лихви.

Винаги има един момент, в който свършва горивото и той съвпада с периода, в който централните банки виждат стимул да се овладее инфлацията, като се ограничи кредитирането, а оттам се вдигат и лихвите. От няколкостотин години история знаем, че все някога се случва и такава точка на пречупване ще има“, коментира Богданов.

Според финансиста Никола Янков секторът на недвижимите имоти се наду много бързо в глобален мащаб, като България не е изключение. Според него обаче по-голямата част от хората, които купуват жилища, го правят не защото те им трябват, а за да спечелят пари. Специално за пазара в България демографската криза също играе ключово значение на пазара.

„В България има демографска криза и реално липса на търсене на имоти за потребление. Това, което виждаме в последните две години, е свързано с инвестиционно търсене. Това означава, че на хората, които купуват имоти в България в момента, им трябват пари, а не имоти. Те купуват имотите и ги държат за инвестиция – често празни – къде под наем, къде не, имат разходи за тях по поддръжка, комисиони, данъци, т.е. те натрупват разходи върху тези имоти, които ще се опитат да си върнат, като ги продадат на печалба“, обясни Янков.

По неговите думи ограниченото предлагане в момента се дължи единствено на високото търсене, като за целта се строят нови квартали в София, Пловдив и други големи градове.

Когато всички започнат да продават, няма да има на кого – защото нито нови хора ще са се заселили в държавата, нито ще са се родили много нови хора и ще има спукване на този балон“, смята Янков.

Нови възможности

Според Янков хората трябва да търсят нови възможности за инвестиции, като удачен вариант за това са благородните метали, като злато и дори сребро и платина, които всъщност са ценни и за редица сектори в производството.

Връзката между паричната политика и реалната икономика

Според Богданов все повече в настоящата криза връзката между паричната политика и реалната икономика се разкъсва. По негови думи в период на падане на лихвите има повече възможности за експанзия на кредита и хората строят, заводите се разширяват, увеличават производство. Това, което се случи в последната година и половина не е същото. Има силна концентрация в няколко вида активи, като освен имотите, силен е и секторът на технологичните компании.

„Секторът е силен, супер, но при тях оценките са доста неясно формирани, с неясен модел за сметка на други компании с добри резултати. Казваме, че роботите и автоматизацията са бъдещето, но компаниите, които правят роботи например, не растат със скоростта на технологичните“, посочва Богданов.