Офис пазарът в София е на две скорости

Офис индустрията в световен мащаб се сблъска с много предизвикателства и ѝ се наложи напълно да се промени в опит да оцелее. Някои държави успяха по-бързо и успешно да се справят със ситуацията, други – не чак толкова добре. Пазарът в България, и по-специално в София, все още страда вследствие на всичко, което се случи покрай COVID и нестабилната геополитическа обстановка.

На практика той е на две скорости. От една страна, са качествените сгради с добра локация, които са по-скъпи, а от друга, тези, които правят компромис с качеството и местоположението си. Това може да се направи като обобщение от мненията на експерти в областта, които взеха участие в специализиран форум, посветен на пазара на офис имоти, тази седмица.

Строителство

Според данните, които Forton Cushman & Wakefield представи за първото тримесечие на 2024 г., свободните офис площи в столицата леко намаляват в сравнение с последното тримесечие на 2023 г. – от 16.3 до 15.8%.

Основните локации на свободни офиси са големите столични булеварди. На бул. „България“ те са 15%; на бул. „Н.Й. Вапцаров – НПЗ Хладилника“ процентът е 7, а на „Цариградско шосе“ – 20%. Според Явор Костов, управляващ партньор в компанията, тези данни не бива задължително да са нещо лошо, защото според него там строителството е най-активно.

Днес да построиш една сграда не е толкова лесно. Цикълът трае около 5 години. За това време ние преминахме през здравна криза, инфлация, война. Пазарът е на две скорости“, каза той.

Инвеститорите вече се сблъскват и с все повече изисквания от страна на наемателите, които искат добавена стойност, както и всички ESG стандарти, които залягат в строителството. Според експерти всичко това е естественият процес на развитие на пазара.

Ако преди години сградите се развиваха хардуерно, в последните 5 години е софтуерно. Следващият етап е развитие на сгради, които са насочени към социалните нужди на хората“, казва Георги Попчев, мениджър „Офис активи България“ в Lion’s Head Investment.

По думите му безспорно всички ESG изисквания струват скъпо на бизнеса, но според бранша това е естественият развой на ситуацията и самите наематели искат такова развитие.

Именно заради това Явор Костов казва, че е нужно строителство на нови офис сгради, но „не на всеки ъгъл“. Оказва се, че международни инвеститори отново са започнали да оглеждат софийския пазар на офиси.

София като място за инвестиции

За да дойдат инвеститорите в София, било то в сектора на офис сегмента, или не само, столицата ни трябва да подобри много неща. Като се започне от инфраструктура и градски транспорт.

От управата на града очевидно вече осъзнават проблема и признават, че без усилия няма как да бъдат постигнати резултати.

Наясно сме, че никой няма да дойде да инвестира в София просто ей така. Затова активно работим в посока по-добра свързаност на града и да го превърнем в хъб за инвестиции“, каза Никола Барбутов, заместник-кмет в направление „Европейски политики, Международна дейност и Туризъм“.

По думите му се работи и в посока преструктуриране на райони, за да се направи по-привлекателна северната част на столицата с цел инвестиции.

Наша цел е и създаването на ефективни, бързи писти за инвеститори, както и повече публично-частни партньорства“, казва още той.

Едни от големите играчи в сферата на офис пазара в София, Garitage Investment Management, остават доста предпазливи и залагат повече на анализ на ситуацията, отколкото на нови инвестиции. Което е поредното доказателство, че пазарът в София все още страда и има разделение.

За нас на дневен ред стои подобрение на съществуващите продукти, които имаме. Искаме да намерим отговор на новите въпроси, поставени от наемателите“, казва Давид Давидов, управляващ партньор в Garitage Investment Management.

Така на практика дори големите играчи не са сигурни в това какво следва и онзи спокоен и много предвидим офис пазар, с който бяхме свикнали до 2019 г., вече окончателно го няма.