Пазарът на жилища в София е силно надценен
В половината райони на столицата имотите се продават с 30% над икономически обоснованите нива
Кристофор Павлов, главен икономист на УниКредит:
© ECONOMIC.BG / Economic.bg/архив
~ 3 мин.
Габриела Махлелиева
На пазара в София се наблюдава значителен дял надценени жилища. Според метода на оценка на УниКредит в почти 48 от 95-те наблюдавани района в столицата през последното тримесечие на 2019 г. се наблюдава надценяване на имотите с около 30% над реалните им стойности. Това каза Кристофор Павлов, главен икономист на УниКредит по време на имотната конференция BalREc.
„Добрата новина е че сме много далече от това, което се случи през третото тримесечие на 2008 г. Тогава от 97 локации, които бяха наблюдавани, в 88 цените бяха с над 30% над нивата, които фундамента на икономиката предполага“, уточни Павлов.
По думите му причината за нарастването на цените на недвижимите имоти през последните 4 години, са различни от причините, поради които жилищата отбелязаха значителен ръст по време на предишния цикъл (2003-2008). „Според нас основаната причина за нарастването на цените в момента са ниските лихви. Те карат собствениците на спестявания да трансформират банкови депозити и други финансови активи, които са с ниска доходност в недвижими имоти“, обясни експертът.
„Макар и в по-малка степен според нас една важна причина, която помага за увеличаването на цените на недвижимите имоти в момента е недостатъчното предлагане на нови жилища. В момента, по последни данни за 2018 г., общо произведените жилища в страната са между 8-9 хил. Според нашите изчисления, за да може българската икономика да поддържа съществуващия жилищен фонд на нивата, които са постигнати в момента, са необходими годишно да се произвеждат около 13 000 жилища“, казва Кристофор Павлов. От данните, които представи главният икономист на УниКредит, става ясно, че подобни нива са постигнати през 2009 г.
Методът, по който УниКредит изчислява, че голяма част от жилищните сгради в София се предлагат на завишени цени, се базира на няколко фактора. Първо се взима предвид годишните данни от НСИ за доходите на домакинствата. Те се обработват с оценка за влиянието на сивата икономика. След което се взимат данни от платформата Imot.bg, откъдето се използват данните за продажните цени, обясни Кристофор Павлов пред Economic.bg.
„България има много голям проблем с липсата на информация, което е структурен проблем на сектора на недвижими имоти, който регулаторите отказват да решат след 30 години преход“, заяви Павлов. По думите му това означава, че в България няма информация за това на какви цени се сключват действително сделките за недвижими имоти. „Това е масовата практика на пазара“, категоричен е икономистът.
Кристофор Павлов смята също, че сме изправени пред известен риск от корекция в цените на недвижимите имотите. Важно обаче е да се знае, че регулаторите в България вече са в по-силна позиция от 2008 г.
Този риск е по-малък от този, пред който беше изправен пазарът в края на 2007 г. В момента регулаторите разполагат с много повече инструменти и много по-далеч стигащо знание и опит как да ги използват.
„Регулаторите вече използват капиталовите изисквания, за да контролират цената на ипотечния кредит. Регулират лимитите на така наречените макроконвенционалните съотношения, което прави възможно да се контролира обемът на кредита, който банките отпускат в икономиката“, обясни Павлов и допълни: „Данъчната политика е много важен инструмент, особено в ситуация като днешната, в която увеличаването на търсенето не е свързано с увеличаване на количеството на кредитите, които банките отпускат, а по-скоро с много ниските лихвени проценти, които карат собствениците на спестявания да търсят по-високо доходни алтернативи на банковите депозити“.
„Добрата новина е че сме много далече от това, което се случи през третото тримесечие на 2008 г. Тогава от 97 локации, които бяха наблюдавани, в 88 цените бяха с над 30% над нивата, които фундамента на икономиката предполага“, уточни Павлов.
По думите му причината за нарастването на цените на недвижимите имоти през последните 4 години, са различни от причините, поради които жилищата отбелязаха значителен ръст по време на предишния цикъл (2003-2008). „Според нас основаната причина за нарастването на цените в момента са ниските лихви. Те карат собствениците на спестявания да трансформират банкови депозити и други финансови активи, които са с ниска доходност в недвижими имоти“, обясни експертът.
„Макар и в по-малка степен според нас една важна причина, която помага за увеличаването на цените на недвижимите имоти в момента е недостатъчното предлагане на нови жилища. В момента, по последни данни за 2018 г., общо произведените жилища в страната са между 8-9 хил. Според нашите изчисления, за да може българската икономика да поддържа съществуващия жилищен фонд на нивата, които са постигнати в момента, са необходими годишно да се произвеждат около 13 000 жилища“, казва Кристофор Павлов. От данните, които представи главният икономист на УниКредит, става ясно, че подобни нива са постигнати през 2009 г.
Методът, по който УниКредит изчислява, че голяма част от жилищните сгради в София се предлагат на завишени цени, се базира на няколко фактора. Първо се взима предвид годишните данни от НСИ за доходите на домакинствата. Те се обработват с оценка за влиянието на сивата икономика. След което се взимат данни от платформата Imot.bg, откъдето се използват данните за продажните цени, обясни Кристофор Павлов пред Economic.bg.
„България има много голям проблем с липсата на информация, което е структурен проблем на сектора на недвижими имоти, който регулаторите отказват да решат след 30 години преход“, заяви Павлов. По думите му това означава, че в България няма информация за това на какви цени се сключват действително сделките за недвижими имоти. „Това е масовата практика на пазара“, категоричен е икономистът.
Кристофор Павлов смята също, че сме изправени пред известен риск от корекция в цените на недвижимите имотите. Важно обаче е да се знае, че регулаторите в България вече са в по-силна позиция от 2008 г.
Този риск е по-малък от този, пред който беше изправен пазарът в края на 2007 г. В момента регулаторите разполагат с много повече инструменти и много по-далеч стигащо знание и опит как да ги използват.
„Регулаторите вече използват капиталовите изисквания, за да контролират цената на ипотечния кредит. Регулират лимитите на така наречените макроконвенционалните съотношения, което прави възможно да се контролира обемът на кредита, който банките отпускат в икономиката“, обясни Павлов и допълни: „Данъчната политика е много важен инструмент, особено в ситуация като днешната, в която увеличаването на търсенето не е свързано с увеличаване на количеството на кредитите, които банките отпускат, а по-скоро с много ниските лихвени проценти, които карат собствениците на спестявания да търсят по-високо доходни алтернативи на банковите депозити“.
