Ръст при сделките за наем на офиси

С ръст на сделките за наем на офис площи и активен пазар на терени за индустриално и жилищно строителство приключи първото тримесечие на 2015 г., показват пазарните проучвания на Forton, стратегически партньор на Cushman&Wakefield с 10-годишен опит на пазара на бизнес имоти в България.

Активността и на двата пазара се дължи на продъжаващия интерес на компании, които изнасят производства или бизнес операции в страната. В сегмента на индустриалните имоти основните купувачи са дружества от леката промишленост и производители на автомобилни компоненти, които започват дейност или се разрастват в България. Продължават и сделките със земя за жилищни и големи развлекателни проекти. При офис площите двигател остават разширенията и релокациите на дружества от секторите на IT и BPO (Business Process Outsourcing), които и през миналата година бяха в основата на ръста на сделките.

„През първото тримесечие на 2015 г. продължи активността в ключовите сегменти на пазара на бизнес имоти, които бяха в основата на ръста му и през миналата година. Ефект от това оживление е нарастващата предприемаческа активност, чийто израз е и подновяването на работата по замразени в кризата проекти за офисни и индустриални площи“, коментира изпълнителният директор на Forton Михаела Лашова. Според нея това е знак, че пазарът на имоти си връща доверието на инвеститорите.

В контекста на растящото търсене и в двата сегмента липсата на подходящи площи е спирачка за по-висок ръст на сделките. Временно решение е преобразуването на търговски площи в офисни или в индустриални обекти. Тенденцията също се наблюдава от миналата година, когато оператори на центрове за изнесени услуги отвориха офиси в молове в Бургас и Варна. През първото тримесечие на 2015 г. подобна трансформация на площи приключи и в София с разширяването на офис частта в ЦУМ за сметка на няколко етажа търговски площи.

На пазара на индустриални имоти липсата на модерни площи също отчасти се компенсира от преобразуването на бивши магазини – big-box обекти на големи търговски вериги. Подобна сделка в края на 2014 г. имаше във Видин, където шивашко предприятие на германската компания Seth GmbH подписа договор за бивш магазин на „Техномаркет“.

ОФИС ПЛОЩИ

На пазара на офис площи първото тримесечие на 2015 г. приключи с 10% ръст на сделките за наем в сравнение със същия период на 2014 г. През януари-март подписаните договори за преместване и разширение са за над 25 000 кв.м.

Най-активни остават дружествата от IT и BPO секторите, които са страна по по-голямата част от сделките. Сред ключовите транзакции за периода бяха преместването на Gameloft на 3200 кв. м в ЦУМ, също и разрастването на IBM с нови 3600 кв. м в Sofia Airport Center.

Стабилно остава и търсенето от наематели от фарма сектора, където най-голямата сделка беше влизането на дружеството Neohealth в бившата централа на Allianz Bank.

Заради недостатъчното предлагане на качествени офис площи продължава и подписването на предварителни договори с наематели за сгради, които още са в строеж. Подобни сделки през последните месеци бяха тези на Scale Focus и на Appcom в проекта Capital Fort на бул. „Цариградско шосе“.

Извън София търсенето на наемния пазар продължава, но по-големи сделки през тримесечието не се случиха, отчасти заради липсата на подходящо предлагане. За да преодолеят този недостиг, предприемачи като „Галакси пропърти груп“ в Пловдив и „Планекс холдинг“ в Бургас строят офис сгради, което е предпоставка и за нови наемни сделки в двата града през следващите тримесечия.      

В София знаково събитие за периода бе подновяването на работата по офис проекта City Tower на пл. „Македония“ с близо 49 000 кв. м отдаваема площ. С него площите в строеж в центъра на столицата достигат 77 000 кв. м, близо два пъти повече спрямо обема в края на миналата година.

В тази връзка Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ във Forton, отбелязва: „С очакваното завършване на проекти като City Tower и Millenium Center, в близките две-три години централната част на София отново ще стане привлекателна за големи наематели. В момента предпочитаните от тях сгради като квадратура и качество на изпълнение са разположени на места с добър транспортен достъп по основните булеварди и в периферията на града, където бе концентрирано офис строителството в последните години“, отбеляза тя.

С размразяването на големи проекти предлагането на офис пазара се очаква плавно да нараства в близките години. Прогнозата е до края на тази година да бъдат завършени малко над 90 000 кв. м сгради клас А и Б, като близо половината от тези площи ще са в Capital Fort (42 000 кв. м).

С оглед на това наемните цени се запазват стабилни, като за първокласни сгради в  София те са в диапазона EUR 10.5-12.50/кв. м. Най-високи са стойностите в централната част, но прогнозата е наемите по основните булеварди постепено да се доближат до горната граница.

ИНДУСТРИАЛНИ ПЛОЩИ

Сделките с парцели за строителство бяха най-видимата активност на пазара на индустриални имоти през първото тримесечие на 2015 г. Данните на Forton показват, че през периода са приключени сделки със земя за над 15.5 млн. евро, което е близо 30% ръст в сравнение с началото на предходната година.

Голяма част от тези транзакции са свързани с планове за бъдещи производствени инвестиции. Примери за такива са покупката на 180 дка от японската компания SMC Industrial Automation в индустриална зона „Марица“ за строителство на завод за автомобилни компоненти, както и тази на 66 дка от френския преработвател на малц Malterie Soufflet на 66 дка за разширяване на производствените му мощности в Плевен.

През периода не липсваха и сделки с парцели за жилищно строителство. Продължава и окрупняването на земя за проекта за развлекателно селище край софийското село Мусачево, който хонконгски инвеститори обявиха миналата година. Свързаното с тях дружество „България ленд инвестъмнт“ приключи в началото на 2015 г. сделката за 305 дка от община Елин Пелин.

„Продължаващата вълна от сделки със строителни терени е знак за продължаващия интерес от страна на производители в областта на леката промишленост и автомобилните компоненти, които търсят подходящи места за релокация на производствата си. В същото време обаче е показателна и за липсата на подходящи площи на пазара, което е спирачка за разрастването му“, коментира Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални площи“ във Forton.

Слабата предприемаческа активност в сегмента на индустриалните имоти от последните години даде своето отражение и върху наемния пазар. Заради липсата на предлагане на модерни складови и логистични площи под наем през първото тримесечие в района на София бе сключена само една по-значима сделка – тази с дистрибутора на авточасти „Евро 07“ в логистичния парк East Ring. Компанията нае 5 800 кв. м в проекта, разположен в района на Нови хан, с което на практика зае цялата първа част от него.

Плановете на инвеститора „Глориент инвестмънтс БГ“ са до няколко месеца да започне строителството на втори етап, отново с площи под наем. Друг голям инвеститор в индустриални площи също вече има разрешение за строеж за проект източно от София и се очаква да започне строителство в близките месеци.

За момента предлагането остава ниско, като нивото на свободни площи в сегмента падна под 2%. Очакванията на Forton са това да доведе до лек ръст на наемите в района на София с около 10% през следващите месеци. В момента средните нива на наемните сделки се запазват около EUR 3.75/кв. м.