Затворените ваканционни комплекси: Арена на дългогодишна битка

Големите ваканционни имоти с поддържани градини, басейни и места за отдих бяха предпочитано място за покупка на имот от стотици чужденци, предимно руснаци, както по морските ни курорти, така и в зимните. Оказва се обаче, че зад вратите на тези имоти тлеят проблеми от години. Напрежението е между собствениците на жилищата и инвеститора и/или фирмата за пропърти мениджмънт (управляващи компании). А ябълката на раздора е – такса поддръжка.

Собствениците на апартаментите отказват да плащат въпросните си задължения по различни причини. И така всички разходи по имотите трябва да се поемат от управляващите компании, което превръща поддръжката на голям комплекс в непосилна задача за тези фирми. Те реално нямат нови постъпления и така се стига често до занемаряване и изоставяне на големи ваканционни имоти от затворен тип. Пандемията от коронавирус, която направи невъзможно пътуването между отделните държави, особено по направление България – Русия, значително усили това тлеещо напрежение.

Хаос и административни неуредици

Оказва се обаче, че както често се случва в България в основата на проблемите на бизнеса и обществото е държавата и регулаторните неуредици. В случая с неплащането на такса поддръжка, или по-точно невъзможността на фирмите да си ги съберат по законен начин, проблемът идва до голяма степен от пропуски в българското законодателство.

„Проблемът идва от една огромна дупка в законодателството. Има несъответствие между три закона, като главния от тях, от който идват проблемите, е Законът за управление на етажната собственост, който просто не е дописан. В член втори се казва, че отношенията между инвеститор и собственик се уреждат чрез нотариално заверен документ. Хората обаче могат да прекратят този договор и във въпросния закон никъде не е упоменато какво се случва след това. Затова повечето комплекси се прехвърлят към член едно“, разказва Николай Ламбуров пред Economic.bg, член на Управителния съвет на Българската инвестиционно строителна асоциация.

Накратко, сега държавата не регламентира отношенията в затворените комплекси, а дава свобода на страните да ги уредят помежду си чрез договор. Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) отрежда специален режим за управление на общите части в жилищните комплекси от затворен тип. Въпросният специален режим е писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на жилища - договор по чл. 2, който следва да бъде вписан в Агенцията по вписванията.

При сегашното положение в закона липсват гаранции за прилагането на особения режим, казват юристите на инвеститорите. Така в затворените комплекси се получава, че едни имат договори, a други са решили да ги развалят. Това затруднява управлението и е предпоставка за разногласия между собствениците. 

Това, че договорите по чл. 2 сега не са задължителни, позволява на собствениците на жилища във ваканционните комплекси да „избягат“ от тях и да преминават към регулациите по чл. 1 от Закона за управление на етажната собственост. И в случай, че писменият договор бъде прекратен, то това означава, че общите части на жилището в този тип сграда започва да се регулира като обикновен жилищен блок.

И така започват да се правят общи събрания. Реално, за да се смени управлението на общите части, трябва 67% присъствие, което няма как да се случи, тъй като собствениците са чужденци. Понякога има и фиктивни събрания с по трима-четирима собственици“, алармира Ламбуров.

Проблеми без решение

„Преди години се сблъсках с този проблем. Пет години се съдим с една етажна собственост. Те не си плащат такса поддръжка, комплекса рухва. Миналата година бяхме седем месеца без вода. Проблемите са много дълбоки“, споделя Марина Мутафян, която управлява комплекса „Хелиос Поморие“.

По думите й до голяма степен всички проблеми, с които се сблъскват управляващите фирми, идват от неуредената администрация и пропуските в закона. Хората от бизнеса настояват за спешна промяна в Закона за етажната собственост, така че да се регламентират ясно правилата, по които трябва да се заплаща „такса поддръжка“ в затворените ваканционни имоти и какво следва, ако собственикът реши да прекрати договора си.

„Пращала съм писма до всички министерства многократно. Получих един отговор, който беше в едно писмо от Министерството на правосъдието и от Министерството на регионалното развитие и благоустройството. Те казаха, че бъдещите промени в Закона за етажната собственост би трябвало да поправят тези недоразумения. Доколкото разбрах обаче към момента няма никакви срокове и нищо не се прави“, казва още Мутафян.

Тъй като отговорност за Закона за етажната собственост носи МРРБ, Economic.bg потърси отговор от тях какво се случва с въпросните промени и защо все още не са предприети никакви действия, след като бизнесът многократно е алармирал за случващото се.

От отговора на регионалното министерство става ясно, че все още се работи по въпросните промени в Закона за управление на етажната собственост, но конкретни срокове за приключване на срещите няма.

В МРРБ са организирани 4 работни групи, които включват както експерти от министерството, така и специалисти от частния и неправителствения сектори. Всички постъпили предложения са обработени  и разпределени в работните групи. След проведените дискусии между експертите се подготви работен текст на закона, който обхваща спорните моменти  в обществените отношения“, пишат от МРРБ, като уточняват, че предстоят най-важните срещи с представители на Министерството на финансите и на Националното сдружение на общините в Република България.

„Промените, които са заложени в проектозакона, засягат голям брой публични и обществени отношения и най-важната задача в момента е да има пълното съгласуване на участващите в тях. Експертизата на колегите ще помогне да се изгладят евентуални празноти или несъответствия в текста“, казват още от регионалното министерство.

Чрез подготвяните промени ще се регламентират отговорностите, включително и финансовите, на собствениците на необитаеми имоти към поддръжката на етажната собственост, за да се избегне управлението и поддръжката да се поемат само от живущите в сградата, докато голям процент от жилищата в България остава необитаеми. Това включва много сгради във ваканционни селища в планинските и морските курорти.

Какво още подготвя МРРБ?

• изработване на механизми за засилване на контрола както от страна на местната власт, така и от самите домоуправители. Техните правомощия ще се разширят с цел да може ефективно да се събират таксите за управление и ремонт и за да може да се облекчат добросъвестните съседи;
• регламентиране на дейността на т.нар. „професионални домоуправители“ – да се прекрати практиката, при която граждани претърпяват вреди от некоректността на фирми, които не подлежат на регулиране;
• разширяване правомощията на общото събрание и управителя.

Собствениците решават, че вече не им е изгодно и спират да плащат

Някои спират да плащат, защото нямат финансова възможност. Те са закупили имотите с цел отдаване под наем, но изведнъж за тях става неизгодно, защото жилището не носи почти никаква доходност. Наводни се пазарът с такъв тип наеми, цените паднаха драстично и всичко стана икономически нецелесъобразно“, казва Никола Стоянов, собственик на Property Managment BG.

„Тези хора живеят в чужбина и идват един път или изобщо не идват, апартаментите са ги дали на управляващите компании, които поддържат тези комплекси. Те имат ангажимента да подпишат договор със собственика и да преотдават имота му под наем на туристи. За тази дейност те събират комисионна в рамките на 20-30% от наема, след което останалите 70% са за собственика. С тези проценти трябва да си покриват ипотеката, разходите за ток вода и в край на сметка за него нищо не остава“, уточнява Стоянов.

И така собствениците решават, че вече не им е изгодно да дават пари за имот, който го използват веднъж или два пъти в годината и развалят договора. А според сегашните текстове в закона няма как тези собственици да бъдат задължени да плащат.

Тези пропуски в закона дават основание на собствениците да не плащат такса поддръжка и дават основание на съдиите, ако се стигне до съдебно дело, когато управляващата компания го заведе срещу некоректен собственик да отсъжда в негова полза заради тези "дупки" в закона.

Не са изгладени чисто законодателно отношения, казва още собственикът на Property Managment BG. По думите му коронакризата още повече е допринесла за проблемите на пазара с ваканционни имоти, тъй като собствениците не могат да пътуват до България, за да си ползват имотите. Туристите не идват или защото не могат да влязат в България, или идват при много затруднени мерки.

Вследствие на всичко това се стига до занемаряване на комплексите.

Таксите

Средната цена на такса поддръжка в момента е около 10 евро на квадрат без ДДС. Тенденцията обаче, според бранша, е тя да расте, тъй като цената на консумативите за бизнеса не спират да се увеличават.

Хаосът води до анархия в този тип управление, спад в качеството на услугите, непрофесионални услуги от субекти в сивия сектор на парче, в това число и измами, неконтролирано настаняване и обслужване, овехтяване на територии и озеленяване, фасади и база и в крайна сметка - ниска категория и загуба за инвеститори, собственици, община и държава, пише Николай Ламбуров в едно от писмата си до институциите.

Само в Община Несебър има близо 70 000 чуждестранни лица. При цена на поддръжка около 13 евро без ДДС за м2 и адекватно законодателство, това прави годишен приход в икономиката на района от около 52 млн. евро и това е само за една община. ДДС на този приход би бил 10 400 000 евро към бюджета годишно, като повечето разходи са за заплати и осигуровки и материали местно производство, ток и вода. За цялото Черноморие, Зимни курорти и Спа курорти по експертна оценка приходът от ДДС в държавната хазна годишно е 60 - 100 млн. евро, изчислява Ламбуров.

Кореспонденция

В последното изпратено писмо до МРРБ, Министерството на туризма, Министерството на правосъдието и министър-председател, от Българската инвестиционно-строителна асоциация (БИСА) и Националната асоциация н строителните предприемачи (НАСП) настояват за спешни промени в законодателството. В писмото си те изтъкват, че всички проблеми, свързани с ваканционните имоти от затворен тип, водят до навлизане в сивия сектор на обектите, неплащане на данъци и осигуровки, както и нерегламентирано наемане. Освен това се отчита спад и в нивото на услугите, състоянието на сградите и цените на имотите. А решението, според бизнеса, на тези проблеми, е спешната законодателна промяна.

„Молим за сформиране на работна комисия с представители на МРРБ, Министерството на правосъдието, Министерството на туризма, представители на общините в курортните зони, предложенията ни да бъдат разгледани и да залегнат в една бъдеща, по-сигурна и усъвършенствана законодателна уредба. Изразяваме готовност за съдействие от наша страна и за участие в официална среща и дебати“, пишат вносителите на писмото.

„Зад тези предложения заставаме като асоциация на водещите компании в сектора. Като част от успешно работещ бизнес ние не желаем помощи или безлихвени кредити, за да успеем да преодолеем настоящата и бъдеща рецесия в сектора. Молим единствено за една по-усъвършенствана законова рамка, а останалото сами ще го направим, за да спечелят като цяло обществото и държавата“, завършват писмото си от БИСА. Исканията им са подкрепени и от Камарата на строителите в България (КСБ), както и Съюзът на собствениците в Слънчев бряг.

Според бизнеса проблемът е комплексен и трябва да има промени в ЗУТ, ЗУЕС, Закона за собствеността на гражданите. Това е комплексен проблем. То не е само в Министерството на регионалното развитие и благоустройството, не е проблем само в рамките на нашите комплекси. Той излиза извън рамките на страната. Цялата законова рамка, доколкото може, трябва да бъде променена и значимостта въобще на тези комплекси", казва Ламбуров.

По този повод съобщава и за много сериозен проблем по тази линия в най-големия комплекс в Поморие. "Има жесток проблем в Поморие в един от най-големите комплекси – Sunset Resort. Очакват се представители на Европейския парламент по жалба от собственици от Ирландия срещу инвеститора. По някакъв начин не са доволни от инвеститора. Пропуските в закона са не само в наш ущърб, а в ущърб на всички и на самите клиенти, защото недобросъвестните практики са и от двете страни", разказва Ламбуров, като уточнява, че трябва да бъдат защитени правата и на гражданите, и на инвеститорите.

Организацията, на която Николай Ламбуров е част от управителния съвет, БИСА, беше поканена на среща в МРРБ вчера по повод затворените комплекси и промените в ЗУЕС.  "Повдигнат е въпроса. Не можем да кажем че вече има диалог. Следващите срещи са на експертно ниво юристи, но те няма да са само с нас. Но това е само едното министерство, а проблема е комплексен", заяви Ламбуров след срещата.

Накратко казано, инвеститорите, които управляват ваканционните имоти от затворен комплекс искат затягане на съществуващите закони – да се премахнат онези „вратички“ в законодателството, които позволяват на собствениците на имоти да не си плащат такса поддръжка и да „бягат“ от отговорност. Подход, който за момента не е ясно как ще се приеме от собствениците на този вид имоти. Тяхното мнение не може да бъде и чуто, тъй като те нямат говорител в страната. Положителното от цялата ситуация е че все пак са започнали вече разговори между бизнеса и институциите в посока решаване на проблемите.