Подкаст | Хората бъркат имотния балон с достъпността на жилищата

Имотен балон е вид икономически балон, който се появява периодично в местни или международни пазари. Той се характеризира с бързо повишение на цените на имотите, докато те достигнат неустойчиви нива спрямо доходите на населението или други икономически фактори.

Това е една от дефиниции, които се използват в световната практика за определяне на термина „имотен балон“. Основният проблем за неразбирането на голяма част от определенията на този термин е свързан с очакванията на хората, казва д-р Щелян Калчев, гост в осмия епизод на подкаста на Economic.bg -  „Едно наум“. Той е съосновател на Imvestia, както и на агенция за недвижими имоти Primo+.

Много често се използва думата „балон“ заради рязкото покачване на цените и спада им след това. Другото, което е важно е че всъщност, за да имаме балон ръста на средните цени на имотите, трябва да изпреварва процента ръст на доходите.

Балонът обикновено се счита, че е подхранен от търсенето, а не от икономиката“, казва Калчев.

От негово изследване на пазара става ясно, че цените на имотите в България вървят ръка за ръка с нивата на инфлацията. От статистиката на НСИ за инфлацията и за цените на имотите през 2022 г., виждаме, че двата показателя са почти сходни. Тоест при инфлация от около средно 17%, поскъпването на жилищата също е около тези нива. Доходите на домакинствата обаче, отново по данни на Националния статистически институт, също не спират да растат.

Официалната статистика, с която разполагаме, показва, че имаме 16.9% ръст на доходите през 2022 г. в сравнение с 2021 г. Докато цените на имотите са се покачили с около 14%. Поглеждайки и към инфлацията, която е около 17.5% средно – в номинален израз цените на имотите растат, а реално поевтиняват, защото растат с по-ниски темпове от тези на инфлацията. Тоест жилищата в София в последните месеци се оказва, че стават по-достъпни“, обяснява д-р Щелян Калчев.

Необичайна ситуация

България през последните повече от 13 години не се е сблъсквала с толкова високи годишни нива на инфлацията. В съчетание с войната в Украйна и нестабилната политическа обстановка, това плаши хората и ги кара да вложат средствата си в инвестиционен актив, който ще ги спаси – покупка на жилище.

Освен, че стойността на имотите расте, то човек може и да получава и доход от наем.

Ние не сме живели скоро във времена от инфлация с по 17 – 20% на година. Ако погледнем реално, имаме и ръст на реалните доходи от 2022 г. в сравнение с 2013 г. - според НСИ със 146%. Тоест забелязваме успореден ръст на доходите, средно претеглен. Тази инфлация реално накара много от компонентите за изграждането на един нов блок да поскъпнат. Тоест скока не беше спекулация на строителния предприемач или на „алчните брокери“, или на някой, който е решил да направи бърза сделка. Има ги и тези фактори, но тук говорим за реално поскъпване“, уточнява Калчев.

Според него е много вероятно хората просто да бъркат имотния балон като дефиниция с усещането за достъпността на самите жилища.