Кредитната експанзия на банките движи имотния пазар в София

Имотният пазар в София продължава да се развива прекалено динамично в последните години, цените растат, изискванията на купувачите също. За това успява ли новото строителство да оправдае търсенето, какви са средните цени на кв.м. в различните квартали в столицата и има ли балон на имотния пазар, разговаряхме с Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.

- Има ли все още страх сред купувачите да инвестират в имоти „на зелено”?

- Не бих казала, че думата е точно страх, по-скоро са много предпазливи и освен това, не всеки би купил „на зелено“ не само заради риска, а просто защото не може да си представи как ще изглежда жилището, не може да го почувства, особено ако ще е за собствено ползване. Затова продажбите винаги се ускоряват при напредъка на строителството, особено след достигане до груб строеж, когато се виждат вече и вътрешните разпределения и човек придобива по-ясна представа. Само че тогава вече наличностите са по-ограничени и по правило най-хубавите апартаменти вече са били закупени.

От наблюденията, които имаме през годините и огромния ни опит с ново строителство можем да кажем, че най-добрите сделки са били сключвани именно „на зелено“ от купувачи, които са готови да носят по-голям риск и които успяват да реализират 20-30% ръст на стойността на имота още при напредване на строителството. Купуването „на зелено“ си има своите тънкости и има хора, които много добре се ориентират и успяват да сключват много добри сделки.

- На какво се дължи малкият брой сгради, пуснати в експлоатация в София през второто и третото тримесечие на 2017 г., както показват данните на НСИ?

- Пускането в експлоатация е свързано с период от около 2 години на изграждане на сградата. Ако погледнем назад във времето, ще видим, че количеството издадени разрешителни преди 2 години е било значително по-малко от сега и няма как да очакваме да имаме много завършени сгради. Тепърва предстои да видим увеличение във въвеждането на сгради в експлоатация, което ще бъде свързано със значителния ръст на издадените разрешителни за строеж през тази и миналата година. По-добър показател за тенденциите на пазара са именно новите разрешителни за строеж, а не въведените в експлоатация сгради.

- По последни данни на консултантската компания на Industry Watch в доклад, озаглавен „Лични активи в България: Финансово богатство и пазар на жилища“ строителната активност в столицата вече доближава предкризисните равнища, как ще се отрази това на имотния пазар през 2018 г.?

- Да, вече виждаме едно много по-голямо предлагане на нови сгради. Има разнообразни проекти във всички квартали, някои от тях вече са в напреднал етап на строеж, други тепърва стартират. Именно това увеличено предлагане доведе и до уравновесяване на пазара и забавяне на ръста в цените през 3-тото тримесечие, както отчетохме в редовния си пазарен доклад.

Пазарното равновесие е краткотрайно явление и очакванията ни са възходящият тренд да се възобнови от края на тази и началото на новата година. Множество са благоприятните фактори, които продължават действието си върху търсенето и дават предпоставки за последващ ръст. Банковото кредитиране е основният от тях. Новите предложения на банките са с още по-ниски лихвени проценти и атрактивни условия, обемът на отпуснатите кредити продължава да нараства и по всичко личи, че кредитната експанзия ще продължи. Наред с това, средната работна заплата в София нараства, безработицата намалява, икономическият растеж се ускорява и като цяло всички макрофактори сочат в посока възходящо развитие на имотния пазар.

Към момента имаме стабилно търсене, налично предлагане, добре подготвени купувачи и налично банково финансиране. Това са оптимални условия за развитието на жилищния пазар в София. Единственото, което все още липсва, а се търси и което се очаква да се появи през следващите месеци, са жилища в завършени сгради. Наличието на такъв продукт на пазара ще активизира и онези купувачи, които все още изчакват в търсене на нещо готово.

- Кои са най-предпочитаните квартали в София и как се движат цените в тях?

- Наблюденията на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че най-много закупени жилища през 3-тото тримесечие има в кварталите "Кръстова вада", "Манастирски ливади", "Младост" 4, Студентски град и "Витоша". Към тях добавяме и изключително добре представящите се продажби на жилища ново строителство в ексклузивния ни комплекс Sofia North Park в кв. "Връбница" 2.

Средните продажни цени в тези квартали през 3-тото тримесечие са:

• Кръстова вада – 1 130 евро/кв.м.

• Манастирски ливади – 1 095 евро/кв.м.

• Младост 4 – 990 евро/кв.м.

• Студентски град – 960 евро/кв.м.

• Витоша – 1 060 евро/кв.м.

• Връбница 2 – 800 евро/кв.м.

Най-скъпо продавани са жилищата в центъра и в „Лозенец”, където средните цени за изминалото тримесечие са били 1 790 евро/кв.м. в центъра и 1 430 евро/кв.м. в Лозенец.

Кварталите „Стрелбище” и „Гоце Делчев” са други предпочитани квартали с цени между 1 100 и 1 300 евро/кв.м. и с изключително ограничено предлагане както на ново, така и на старо строителство.

В кв. „Гоце Делчев” можем да се похвалим с напълно разпродаден от нас комплекс South Park West, който е разположен на метри от входа на Южния парк и който предизвика голям интерес сред купувачите още „на зелено“. Към момента комплексът вече е почти напълно завършен.

- Отговаря ли новото строителство на нуждите на купувачите или все още има какво да се желае?

- В голяма степен да. Новото поколение сгради са с доста по-качествени материали, модерни визии, по-функционално проектиране на вътрешните пространства и в голяма степен избегнати грешки от предходната вълна ново строителство.

Това, което не се харесва на купувачите, са цените на имотите. Те като че ли очакват да намират ново строителство на цени от преди 5-6 години, но това вече отдавна не е възможно.

- Има ли балон на жилищния пазар в столицата и очаква ли се още ръст на цените през следващата година?

- Намираме се във възходящ пазарен цикъл и сме някъде около средата на растежа. В тази връзка може да кажем, че има бум, но за балон не може да се говори. Пазарът е близо до фундаментите си и е движен от местно търсене, което се влияе от макроикономически фактори, а всички тези фактори в момента са благоприятни и сочат в посока продължаващ ръст на цените.

- Кои са най-честите намерения при покупка на имот - с инвестиционна цел или за живеене?

- Около половината от покупките са вложения, особено в София, с цел инвестиция и евентуално отдаване под наем. Останалите са за собствено ползване, така че и в това отношение пазарната картина е балансирана.

Може много да се говори за жилищния пазар в София, има и редица примери за нереално високи офертни цени, но съдейки по това, което реално се продава, можем да кажем, че купувачите са рационални, добре информирани и преценяват много добре бюджетите и нуждите си. Цена от 1 000 евро/кв.м. за европейска столица като София, в която не можем да отречем, че има положително развитие, подобряваща се инфраструктура, повишение на доходите и приток на инвестиции, е напълно обоснована.