Луксозните имоти в София са поевтинели с 12% за полугодието
В национален мащаб цените на имотите като цяло забавят темпа си на растеж
Снимка: Unique Estates
~ 5 мин.
Средно с 12% са се понижили цените на луксозните имоти в София през първата половина на годината в сравнение със същия период на 2018 г. Най-значимо е поевтиняването на имотите в центъра и квартал “Изток”, докато в квартали като “Лозенец” и “Кръстова вада” ценовите нива се задържат около тези от миналата година. Това сочи актуалният анализ на компанията за луксозни имоти Unique Estates.
През първата половина на 2019 г. се е увеличил и делът на продажбите с отстъпка, както и размерът на самите отстъпки. Ако през първото полугодие на 2018 г. 64% от продажбите на къщи и апартаменти във високия сегмент са били на по-ниска от офертната цена, то през същия период на 2019 г. техният дял е нараснал до 72%.
Прави впечатление и по-високият размер на самите отстъпки през 2019 г. Ако през първата половина на предходната година основната част от тях са били до 5%, то през същия период на 2019 г. най-голям дял се пада на сделките с над 5% отстъпка. Данните на Unique Estates показват, че всяка втора продажба за изминалото полугодие е била на цена с над 5% по-ниска от офертната. Съответно размерът на отстъпките тази година е нараснал до средно 9.1% при 6.2% през първата половина на 2018 г. В същото време обаче статистиката на компанията показва ръст на запитванията и на сключените сделки през шестмесечието на 2019 г., което е индикация за активен пазар и разумни ценови нива.
„Развитието в момента е нормално, като се има предвид, че през 2018 г. се забелязаха много оферти със значително завишени първоначални цени. Това доведе до забавяне на пазара през втората половина на годината и наложи ценови корекции, на които сме свидетели в момента. В същото време тенденцията тази година е купувачите да са водеща страна при преговорите и това допълнително поставя ценовите нива под натиск“, коментира оперативният директор на Unique Estates Светослава Георгиева.
По думите ѝ прави впечатление, че по-силно изразени през първото полугодие на 2019 г. са отстъпките при сделките за къщи. Причината е по-малкият обем на този сегмент и фактът, че в много случаи се продават уникални като характеристики имоти. Липсата на достатъчно аналози прави по-трудно определянето на първоначалната цена и съответно вероятността от корекции в хода на преговорите е по-голяма в сравнение с продажбите на апартаменти.
Сред активните квартали и в този сегмент през първото полугодие на 2019 г. отново се нарежда Манастирски ливади. Най-значим е интересът на наемателите към сградите в близост до бул. „България“, където има сериозно предлагане под наем на апартаменти, купени с инвестиционна цел. Предимството за наемателите е наличието на места за паркиране, новото строителство и близостта до големи офис зони.
В ценови план пазарът не отбелязва промяна, като средният наем на апартамент остава в диапазона 7.5-8 евро/кв. м. За сметка на това нараства периодът, в който имотите престояват на пазара, като някои оферти се задържат и над 6 месеца. Причините са повишеното предлагане и в редица случаи нереалистичните очаквания на наемодателите. От Unique Estates съветват при дълъг престой на пазара и малко огледи собствениците да преосмислят ценовите си нива, за да стигнат до сделка.
“През първото полугодие на тази година тенденцията за постоянен темп на растеж на цените на имотите се обръща след достигнатите пикови стойности през 2018 г.”, коментира Георги Георгиев, началник отдел „Управление на обезпеченията“ в “Райфайзенбанк”.
„През 2018 г. се постигна рекорден годишен растеж от 7.2% средно за страната и приблизително 20% от 2015 г. насам, когато цените на имотите започнаха да растат за първи път след кризата. През първото шестмесечие на 2019 г. цените на национално ниво се увеличават с 6.5% на годишна база, като очакванията ни са темпът на растеж да продължи да се забавя през следващите няколко години“, добавя той.
Според анализа на банката и данните от индексите PSPI, средната цена на кв. м. жилищна площ в София през първото полугодие на тази година достига 1117 евро, спрямо 1105 евро през 2018 г. (натрупан ръст от 62% спрямо 2013 г.). Пловдив също бележи значителен ръст през последните три години (общо 33%), като в града има значителен брой нови и строящи се проекти. Средната цена на кв. м. в Пловдив през 2019 г. достига 765 евро. Варна е градът, в който цените на имотите се променят най-плавно – към края на полугодието цената на кв. м. е 837 евро. (+7.6% общ растеж за последните три години). В Бургас цените на имотите отчитат растеж от 19.5% от 2016 г. насам, като цената на кв. м. през тази година достига 863 евро.
„Еуфорията се разпростира и към по-малки градове – Русе, Ст. Загора, Плевен, Враца, като в големите областни градове все по-често наблюдаваме сделки на зелено, далеч преди достигане на етап груб строеж“, комнетира Георги Георгиев. Според него повечето от новите проекти са с добро качество, локация, план за развитие и реализация.
В София броят на продажбите на жилища бележи годишен ръст от 4.4% през второто тримесечие на тази година. Вписаните сделки са над 7600, а 2600 жилищни проекта са в етап на изграждане. Вписаните ипотеки бележат спад от около 20% спрямо същия период на 2018 г. Най-търсеният имот остава двустайното жилище – 42% от сделките, като основната причина е покупката на ново или първо жилище.
„Въпреки значителния растеж на цените на жилищата, приликите с балона отпреди кризата са незначителни. Коефициентът на достъпност (кв. м., който може да се купи с една средна заплата) сега е 1.23 за София като най-динамичен пазар и 0.84 среден коефициент за достъпност на национално ниво. За сравнение същия коефициент за София е 3.43 през 2008 г.“, обобщава Георгиев.
През първата половина на 2019 г. се е увеличил и делът на продажбите с отстъпка, както и размерът на самите отстъпки. Ако през първото полугодие на 2018 г. 64% от продажбите на къщи и апартаменти във високия сегмент са били на по-ниска от офертната цена, то през същия период на 2019 г. техният дял е нараснал до 72%.
Прави впечатление и по-високият размер на самите отстъпки през 2019 г. Ако през първата половина на предходната година основната част от тях са били до 5%, то през същия период на 2019 г. най-голям дял се пада на сделките с над 5% отстъпка. Данните на Unique Estates показват, че всяка втора продажба за изминалото полугодие е била на цена с над 5% по-ниска от офертната. Съответно размерът на отстъпките тази година е нараснал до средно 9.1% при 6.2% през първата половина на 2018 г. В същото време обаче статистиката на компанията показва ръст на запитванията и на сключените сделки през шестмесечието на 2019 г., което е индикация за активен пазар и разумни ценови нива.
„Развитието в момента е нормално, като се има предвид, че през 2018 г. се забелязаха много оферти със значително завишени първоначални цени. Това доведе до забавяне на пазара през втората половина на годината и наложи ценови корекции, на които сме свидетели в момента. В същото време тенденцията тази година е купувачите да са водеща страна при преговорите и това допълнително поставя ценовите нива под натиск“, коментира оперативният директор на Unique Estates Светослава Георгиева.
По думите ѝ прави впечатление, че по-силно изразени през първото полугодие на 2019 г. са отстъпките при сделките за къщи. Причината е по-малкият обем на този сегмент и фактът, че в много случаи се продават уникални като характеристики имоти. Липсата на достатъчно аналози прави по-трудно определянето на първоначалната цена и съответно вероятността от корекции в хода на преговорите е по-голяма в сравнение с продажбите на апартаменти.
Наемен пазар
Сериозно оживление се наблюдава на наемния пазар на луксозни имоти през първата половина на 2019 г. Данните на Unique Estates показват над 50% ръст на сключените сделки, като водещи райони традиционно са Докторски паметник, Лозенец и центърът на София. Обяснението са големият брой инвестиционни сделки с луксозни имоти в тези райони през последните години и предлагането на много от тези жилища под наем.Сред активните квартали и в този сегмент през първото полугодие на 2019 г. отново се нарежда Манастирски ливади. Най-значим е интересът на наемателите към сградите в близост до бул. „България“, където има сериозно предлагане под наем на апартаменти, купени с инвестиционна цел. Предимството за наемателите е наличието на места за паркиране, новото строителство и близостта до големи офис зони.
В ценови план пазарът не отбелязва промяна, като средният наем на апартамент остава в диапазона 7.5-8 евро/кв. м. За сметка на това нараства периодът, в който имотите престояват на пазара, като някои оферти се задържат и над 6 месеца. Причините са повишеното предлагане и в редица случаи нереалистичните очаквания на наемодателите. От Unique Estates съветват при дълъг престой на пазара и малко огледи собствениците да преосмислят ценовите си нива, за да стигнат до сделка.
Цените на имотите като цяло забавят темпа си на растеж
Цените на жилищните имоти като цяло на национално ниво забавят темпа си на растеж през 2019 г., въпреки че все още се наблюдава ръст. Това е заключението от анализ на екип от “Райфайзенбанк”, изготвен съвместно с партньора Bulgarian Properties, на база индексите PSPI.“През първото полугодие на тази година тенденцията за постоянен темп на растеж на цените на имотите се обръща след достигнатите пикови стойности през 2018 г.”, коментира Георги Георгиев, началник отдел „Управление на обезпеченията“ в “Райфайзенбанк”.
„През 2018 г. се постигна рекорден годишен растеж от 7.2% средно за страната и приблизително 20% от 2015 г. насам, когато цените на имотите започнаха да растат за първи път след кризата. През първото шестмесечие на 2019 г. цените на национално ниво се увеличават с 6.5% на годишна база, като очакванията ни са темпът на растеж да продължи да се забавя през следващите няколко години“, добавя той.
Според анализа на банката и данните от индексите PSPI, средната цена на кв. м. жилищна площ в София през първото полугодие на тази година достига 1117 евро, спрямо 1105 евро през 2018 г. (натрупан ръст от 62% спрямо 2013 г.). Пловдив също бележи значителен ръст през последните три години (общо 33%), като в града има значителен брой нови и строящи се проекти. Средната цена на кв. м. в Пловдив през 2019 г. достига 765 евро. Варна е градът, в който цените на имотите се променят най-плавно – към края на полугодието цената на кв. м. е 837 евро. (+7.6% общ растеж за последните три години). В Бургас цените на имотите отчитат растеж от 19.5% от 2016 г. насам, като цената на кв. м. през тази година достига 863 евро.
„Еуфорията се разпростира и към по-малки градове – Русе, Ст. Загора, Плевен, Враца, като в големите областни градове все по-често наблюдаваме сделки на зелено, далеч преди достигане на етап груб строеж“, комнетира Георги Георгиев. Според него повечето от новите проекти са с добро качество, локация, план за развитие и реализация.
В София броят на продажбите на жилища бележи годишен ръст от 4.4% през второто тримесечие на тази година. Вписаните сделки са над 7600, а 2600 жилищни проекта са в етап на изграждане. Вписаните ипотеки бележат спад от около 20% спрямо същия период на 2018 г. Най-търсеният имот остава двустайното жилище – 42% от сделките, като основната причина е покупката на ново или първо жилище.
„Въпреки значителния растеж на цените на жилищата, приликите с балона отпреди кризата са незначителни. Коефициентът на достъпност (кв. м., който може да се купи с една средна заплата) сега е 1.23 за София като най-динамичен пазар и 0.84 среден коефициент за достъпност на национално ниво. За сравнение същия коефициент за София е 3.43 през 2008 г.“, обобщава Георгиев.
