Наводняването на пазара с офис площи ще доведе до спад в цените

Значителният ръст в предлагането на нови офис площи в София ще постави под натиск наемните цени и ще доведе до по-ниска заетост през следващите години. Това е прогнозата на консултантската компания в сферата на бизнес имотите Cushman & Wakefield Forton. Другият основен фактор, който ще повлияе върху цените на наемите, е недостигът на квалифицирана работна ръка за IT сектора и аутсорсингът на бизнес процеси, които съставят 70% от пазара на офис имоти.

„Последните години бяха силни за пазара на офис площи, но този период е към края си. Иономическият растеж се забавя, безработицата в София и в страната е близо до исторически най-ниските си нива, лихвите ще нарастват. Това ограничава потенциала за ръст на бизнеса и търсенето на нови офис площи, което в комбинация с увеличаващото се предлагане ще постави пазара под натиск“, прогнозира Михаела Лашова, изпълнителен директор на Cushman & Wakefield Forton.

По данни на компанията през 2018 г. в София са завършени или се очаква да влязат в експлоатация близо 180 000 кв. м офиси, като част от тези площи може да бъдат отложени за първите месеци на 2019 г. Подобни обеми от ново строителство показват, че пазарът е близо до точката на насищане и досегашният тренд на нарастващи наеми и намаляващ дял свободни площи се обръща. Най-силно това ще се усети при по-ниския клас сгради, тъй като наемателите обичайно мигрират към първокласни площи и локации.

Другата тенденция е за значителен ръст в предлагането на офис площи през следващите 3 години. Според данни на компанията в офис сегмента ще се появят 600 хил. кв. м. площ, която ще се усвоява през следващите 6 години.

“През следващите години очакваме нива на ново строителство, сравними с тези от пазарния пик през 2007-2008 г. и първите години на кризата, когато предлагането растеше бързо. Тогава се завършваха между 150 000 до над 200 000 кв. м нови офиси годишно при обем на усвояване от пазара под 100 000 кв. м. Съветвам инвеститорите в офис сгради да вземат тези числа предвид при планирането на нови проекти“, допълни Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

Основните 5 локации, в които е съсредоточен офис сегментът в София (80%) са районите на The Mall и Paradise Center, Capital Fort, Бизнес парка и Decathlon. Причината е в това, че наемателите търсят добавена стойност към офисите – разнообразие при храната, почивка и активности след работно време.

Инвестиционният пазар, който през 2018 г. е движен основно от сделки с офис площи, също забавя активността си. След сделките за първокласни активи, като Polygraphia Office Center, Megapark и Millennium Center през третото тримесечие преобладаваха по-малки транзакции, основно за активи с потенциал за развитие и покачване на стойността.

„Силното първо полугодие на пазара доведе до нереалистични очаквания за цени и нива на доходност сред много собственици на бизнес сгради. Това блокира пазара и доведе до липсата на инвестиционен продукт въпреки наличието на почти 1 млн. кв. м първокласни площи в София“, коментира Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ в Cushman & Wakefield Forton.

Данните на Cushman & Wakefield Forton показват, че към деветмесечието на 2018 г. са приключени транзакции с офис площи за над 227 млн. евро, което е над два пъти по-голям обем в сравнение с предходната година. Офис площите остават водещ сегмент на пазара на бизнес имоти с над 55% от общия обем на транзакциите.

Споделените офиси стават все по-значим фактор на пазара заради комбинацията от цена, гъвкавост и удобства, които предлагат на наемателите. По данни на Cushman & Wakefield Forton общата им площ в София е близо 27 000 кв. м с над 3100 работни места, като в това число влизат и т.нар. офиси с допълнително обслужване (serviced offices).

Основното предимство на споделените офиси е, че предлагат работни места под наем в комбинация с допълнителни услуги за гъвкав период от време – от един ден или седмица до няколко месеца или година. Като се има предвид, че основните ползватели на тази концепция са компании от бързо растящия IT сектор, собствениците на офис сгради все по-осезаемо ще усещат конкуренция в нейно лице, е прогнозата на консултантската компания.