Пазарът на индустриални имоти победи пандемията

Пандемията повлия най-негативно върху офис пазара заради предпочитаната дистанционна работа. Изглежда, че за пазара на индустриални площи обаче коронакризата носи положителен ефект. В първите месеци на новата година пазарът успява уверено да се завърне към нивата си на активност отпреди кризата. Нещо повече - индустриалните площи записват най-високия ръст на предлагането за последните 10 години. Това показват данните от последния доклад на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. 

С 231 565 кв. м, усвоени през 2021 г., пазарът на индустриални имоти в София процъвтява. Само през последното тримесечие са наети или въведени в експлоатация за собствено ползване над 53 хил. кв. м производствени и логистични площи. В същото време предлагането през цялата 2021 г. нарасна с нови 231 300 кв.м, което представлява най-големият обем новозавършени площи за последните 10 години.

Сред по-големите завършени площи през 2021 г. са новата база на логистичната компания Орбико България, разширението на производството на Мелексис България в Горубляне, както и новите фази на големи проекти с площи под наем в индустриалните зони на Елин Пелин и Божурище. Ръстът на предлагането доведе до леко покачване на свободните площи през последното тримесечие. Към края на 2021 г. той достигна 4.1% и се очаква да се запази стабилен в следващите месеци.

Търсене и наеми

Търсенето е концентрирано в средно големи градски логистични проекти, където в момента има по-малка незаетост. В по-големите извънградски обекти е налице по-голям обем новоизградени свободни площи, които се усвояват по-бавно, но все пак с устойчив прираст. Новите активи стимулират наемателите да преместят и консолидират площите си в модерни и ефективни сгради. 

В процес на изграждане към края на 2021 г. са 378 хил. кв. м, което представлява лек спад на фона на предходните тримесечия. След умерен ръст в рамките на годината, наемите на първокласни активи остават стабилни – 4.3-4.5 евро/кв. м за средно големи проекти. Бази над 10 000 кв. м се отдават за 3.8-4 евро/кв. м.

Засиленият интерес към придобиване на индустриални площи доведе до спад на доходността, която намаля до 7.5% за първокласни активи в София. Така нивата при индустриалните имоти се изравняват с тези на офисите и търговските площи, което е без прецедент на българския пазар до момента.

Моловете още не могат да се възстановят

По отношение на търговските площи, ритейл парковете продължават експанзията си, докато моловете все още се борят с негативните ефекти от пандемията. Въпреки устойчивите нива на заетост в моловете в София, общият обем на новооткрити обекти в тях остава нисък - едва 34 700 кв. м., което е близо до нивата от 2020 г.

„Малкият обем нови обекти в търговските центрове през годината се дължи основно на липсата на новозавършени площи в този сегмент на пазара. В същото време работещите молове вече са добре позиционирани и работят при стабилни нива на заетост и устойчив микс от наематели“, коментира Красимир Петров, мениджър търговски площи в Cushman&Wakefield Forton.

Общият обем на площите в търговски центрове в страната за 2021 г. остава 815 хил. кв. м, от които 418 хил. кв. м са в София. Дискаунт веригите, магазините за бързооборотни стоки, търговците в категориите здраве, красота и спортни стоки са сред най-бързо растящите.

Наемите

След лекия спад, последните тримесечия донесоха стабилизиране на наемите в търговските центрове около 34 евро/кв. м. Стойността е за магазин от 100-150 кв. м на добра локация във водещ търговски център. Централните търговски улици също демонстрират устойчивост с наемни нива около 52 евро/кв. м за обекти със 100-150 кв. м площ. Наемите в ритейл парковете остават 8-10 евро/ кв. м в София и 7-9 евро/ кв. м в останалите градове.