Ивайло Митев, Idea Home:

Проблемите в имотния сектор се задълбочават, а не се решават

Пазарът на имотите ще бъде стабилен през годината

Снимка: Economic.bg/Краси Свраков
Ивайло Митев е строителен предприемач с 15-годишен опит в сферата на жилищното строителство, инвестициите и проектирането. Бакалавър е по маркетинг и магистър по банково дело. Преминал е няколко специализации за усъвършенстване на ключови професионални компетентности по маркетинг и мениджмънт. Пред Economic.bg той сподели своята прогноза за пазара на имотите през 2019 г., има ли пренасищане при жилищното строителство и какви са основните проблеми в сектора.


- През последните месеци анализатори прогнозираха, че пазарът на имотите ще се стабилизира и дори ще има охлаждане. Заговори се и за възможен спад на цените и при наемите и при покупките на имот. Каква е Вашата прогноза?

- Аз не бих го отрекъл категорично. Принципите на пазарната икономика винаги са били водещи при тенденциите на нашия пазар, а и не само. Това, което наблюдавам аз е, че има повишено предлагане и в крайна сметка бих могъл да разгледам и тази хипотеза, че може би към края на 2019 г. е възможно да наблюдаваме насищане на пазара, което от своя страна да доведе до стабилизиране на нивата. Всички колеги, които сме членове на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) очакваме годината да е стабилна по отношение на ръста на цените. Не смятам, че би се повторил сценарият от 2008 – 2012 г., когато цената падна много сериозно с около 35-40% най-вече заради пазара на труда и заради начина, по който ценообразуваме в момента. Аз смятам, че цени в диапазона 900-1000 евро на кв. по кварталите са стабилни цени. 

- Можем ли да направим все пак някаква препратка към 2008 г.?

- Истината е, че не би следвало да разглеждаме пазара на недвижими имоти като изолирана част от икономиката и мога да кажа, че през 2008 г. до голяма степен провокацията пред пазара настъпи тогава, когато световната икономика изпадна в тежко състояние. Индикациите за 2019 г. са, че българската икономика ще продължава да расте. Моите очаквания са да порасне с подобни на темповете, с които порасна през 2018 г. и че пазарът ще остане спокоен. 

- Има бум при жилищното строителство. Можем ли да говорим за пренасищане на пазара?

- Има много проекти, които тепърва стартират и предстои да видим как те биха изкривили пазара по отношение на предлагането. Повечето от тях са мащабни и са на участници, които не са постоянни такива на пазара, а по-скоро са инвестиционни маневри на хора, които влизат на нашия пазар от друг бранш с цел да реализират по-висока доходност. Ние от Асоциацията публикувахме статистика, която отразява тренда през последните 10 години. Обединихме се около това, че София е пораснала с около 300 хил. души през последните 10 години и на базата на прости изчисления това означава, че средногодишно при този прираст на града са нужни около 15 хил. жилищни единици. Към настоящия момент в София средно се произвеждат между 7-8 хиляди жилищни единици. От това би следвало все още да има дефицит на жилища в София, но на практика решението за покупка в повечето случаи е комплексно и бива мотивирано от редица фактори. 

- Цените не спират да растат през последните години. На какво се дължи това?

- На много задържано търсене. Решението за покупка се оформя от голям брой фактори и понякога хората предпочитат да останат под наем, за да видят накъде се движи пазарът. 

- А какви са перспективите пред панелните жилища?

- Горещ картоф е този въпрос, защото аз съм от другата страна на барикадата и в общи линия очакван отговор от мен е да кажа да си купите ново строителство. Защо според мен не стават панелните жилища? Те са технологично и морално остарели и нищо не би могло да ги адаптира към концепцията 2018 година. Това са жилища на 40-50 години. Ако трябва да говорим вече за интеграция на съвременни технологии на принципа умни къщи и енергийна ефективност, трудно би могло едно такова жилище да обезпечи и да е наравно с потенциала на едно жилище, произведено през 2018 г. Това винаги е било така. Отделно от това, те не представляват абсолютно никакво културно наследство. В общи линии за мен най-конструктивното решение би било политика в посока подновяване на този сграден фонд изцяло. Звучи радикално, но има западни практики, които могат да се разгледат. Санирането, което правим в момента, не спасява тези жилища. 

- В кои квартали трябва да се строи още в столицата?

- Аз имам собствена теория по този въпроса и считам, че още навремето когато стартира процесът за възстановяването на частната собственост в България, тя не трябваше да се възстановява на този принцип. Една много голяма част от кварталите по онова време са били много добре структурирани с ясна урбанизационна концепция. Ние на практика започнахме да намесваме ново строителство във вече работещата концепция и започнахме да наблюдаваме жестоки еклектики. Не са адаптирани нещата едно спрямо друго. Имаме потенциал да се разрастваме на югоизток. Полетата между Герман и Лозен са урбанизирани вече и там тепърва започва да се говори за мащабни проекти. 

Оттам на юг познаваме добре всички квартали - в подножието на Витоша, Бояна, Драгалевци са все добре уплътнени. 

Отдавна говорим за разрастването на града на север, но това ще се случи с подходящата инфраструктура. Ако я няма нея, няма как да тръгне развитието на града в тази посока. Определено северната част на София, дори и в рамките на града, все още има потенциал за развитие. Коментирахме възможността да се разрасне в посока Божурище и в този периметър. Там става все по-интересен икономически център – той е самостоятелен град, но все пак е в контурите на София. Там в индустриалната зона, която се развива в момента и с потенциалите да навлезе и друг профил на бизнес съответно, ще има нужда и от обезпечаване на жилищни нужди. Казахте за транспортната инфраструктура. 

Как ще коментирате случая с кв. „Кръстова вада“, където няма улици, а е презастроено?

- Тотална грешка. Строителството продължава, защото има обособени частни имоти, има регулационни застроителни планове и в общи линии когато сме безалтернативни и има там подходящи терени за строителство, влизаме в тях и строим. Дори и да се изгради инфраструктура сега, тя не отговаря на нуждите на жителите.

Кои са най-търсените квартали в момента за покупка на имот?

- Дефицитните квартали са най-интересни – там, където потенциалът е изчерпан. Те са и най-скъпите. Една много голяма част от клиентите си принадлежат към конкретни територии. Когато локацията има достатъчно качества, например добър достъп до транспорт, изградена инфраструктура, наличие на социална инфраструктура, всяка една точка на София за мен е интересна. Към настоящия момент завършвам един сравнително голям проект в кв. „Връбница“.  Там има не повече от 16-17 възможности за реализация на ново строителство. Проектът е изключително успешен за мен с интензивно търсене. 

Знаете кв. „Иван Вазов“, „Стрелбище“ са изключително дефицитни квартали, тези в близост до „Южен парк“ също, тези до „Руски паметник“, централна градска част. Някои части на „Лозенец“, „Изток“, „Изгрев“. „Дружба“ има излъчването на квартал от социализма, но инфраструктурата й не е за подценяване с близостта й до „Цариградско шосе“ и до всички изходи на София.

Плановете, които се правят в момента, не завършват цялостни концепции, а отразяват някаква много малка част от кварталите, което не може да изгради устойчива градска среда. Аз лично съм инвеститор, който има изключителна отговорност към това и когато строя в централна градска част се съобразявам с контекста на заобикалящата ни среда, стремя се да проектирам сгради с класическо излъчване. Когато строя по кварталите и до мен има нещо изградено, се стремя да се придържам максимално към вече наложени концепции.

- Разказахте за много административни пречки, които забавят издаването на разрешителни и оскъпяват продукта за крайния потребител. Какви конкретни промени предлагате, за да се улесни процесът?

- Вероятно има много решения, които биха могли да се интегрират в този процес. Администрацията е изключително затруднена и реагира бавно. Има много процедури, които са усложнени и костват време, а то струва средства. Това е една от основните причини да се оскъпява продукцията. Ние твърдим , че мълчаливото съгласие е възможен инструмент за това да мотивираме някой да си свърши бързо и добре работата, а не преписките да се местят от бюро на бюро и никой да не носи отговорност за това. В Македония има много добри примери в посока на това да се издават електронни разрешителни, да се потвърждават строителни книжа и да се следи в реално време какво е движението на преписката. Там одобряващият орган има само веднъж право да даде препоръки или да отправи забележки към техническите проекти. Докато тук имаме потенциала един проект да бъде връщан 10 пъти, в повечето случаи с цел да се удължат административните срокове.

Ние изпитваме доста затруднения по отношение на общата ни организация, тъй като трудно можем да планираме. Ако трябва да оперираме на принципа Project Management ние трудно бихме могли да дадем ясни времеви рамки на периода, в който трябва да започнем една градоустройствена процедура и да я завършим до разрешение за строеж. 

- А други основни проблеми, които отчитате в сектора?

- Има доста неща. На практика има много квартали, в които няма изградена инженерна инфраструктура – канали, мощности, изключително зависими сме от всичките експлоатационни предприятия. Често се налага да изпълняваме техните инвестиционни програми и нашите инвестиции стават част от техните поети ангажименти. Има много места, на които няма проведена улична регулация и това е много сериозен проблем, на който трябва да се обърне внимание. Има проблеми и с кадастралната карта. Бизнес като всички останали. Това, което наблюдаваме всички колеги обаче е, че в периода 2012 – 2018 г. тези проблеми се задълбочават, а не се решават. 

- Имаме ръст от 11% при жилищното кредитиране въпреки предупрежденията на БНБ към банките. Усеща ли се притеснение в сектора?

- Аз очаквам пазарът да остане стабилен. Щом банките продължават да финансират, означава, че техните анализи са показали стабилен пазар. Те обезпечават риска си посредством ипотека на конкретния имот, обект на покупка и продажба, от една страна и от друга страна потенциалът пред стабилните доходи на бенефициента по кредита. Ако банката преценява, че бенефициентът е стабилен и цената, на която ипотекира е стабилна, стига до решение, че трябва да отпуснат кредита. Ако тя вижда риск някъде по веригата и някои от тези компоненти не отговарят на техните изисквания, съответно би следвало да преразгледа конкретния случай. 

Европейската централна банка като цяло промени политиката си по отношение на жилищното кредитиране и съответно разпрати към всички централни банки конкретни указания по отношение на действията и на стандарта. Имаме натрупано търсене и динамичен ръст, който изпреварва инфлацията. От какво е провокирано динамичното търсене е многокомплексен въпрос. 


Ако сте харесали статията, можете да се абонирате за страниците ни във Facebook и Twitter или да използвате нашия RSS фийд канал, за да не пропуснете нищо интересно от Economic.bg.


Етикети: София | строителство | имоти | наем | имотен пазар | балон

ПОСЛЕДНИ НАЙ-ЧЕТЕНИ КОМЕНТИРАНИ
Виж всички новини