Богданов: Пазарът на имоти е активен и стабилен

- Г-н Богданов, силно ли разклати земетресението от 22 май пазара на имоти?

Не може да се каже, че е силно. Даже не може да се каже, че го е разклатил. Просото в период на стрес хората съвсем логично започнаха да осмислят внимателно на кой етаж биха купили или наели имот. Най-бързо земетресението се усети на пазара на наемите.

- Какво се търси в момента?

Нашите данни показват, че има сериозен ръст в търсенето на имоти между 2 и 6 етаж, както и на първия етаж, който доскоро беше доста недолюбван.

Пазарът на наемите реагира по-бързо, защото хората могат да реагират при него. Има хора, които първоначално са се ориентирали към един апартамет, но в последствие, след земетресението, се отказват и започват да търсят на по-нисък етаж. С течение на времето нещата се стабилизират. Но в първите седем дни, особено с продължаващите вторични трусове, имаше доста хора, които спряха изцяло търсенето до оспокояване на ситуацията. Вече се мисли и за сеизмичната активност, в която наемат или купуват имот.

- Новопостроените сгради отговарят ли на всички изисквания? Имат ли паспортизация?

Това е в бъдеще. И стари, и нови сгради реагират различно. Има доста панелни блокове, които нямат никакви поражения, има и тухлени, които също нямат поражения, но има и обратните случаи. Зависи от качеството на строителството и не на последно място от начина на поддръжката.

- Забелязва ли се поскъпване на жилищата след земетресението?

Не. Пазарът е активен и стабилен. При по-некачествените имоти дори има тенденция да понижават плавно цените си. Качествениете имоти, особено сега, след като са преминали теста на земетресението, поддържат цени. Дори биха могли да пробват леко поскъпване при добри икономически условия.

В момента условията на банките са много атрактивни, лихвите са на най-ниски нива от години, имотите също са най-евтини от години. Това съвпадение на двата факта подпомага много, особено хората, които купуват първи дом. Голяма част от купувачите доскоро са били наематели в дадения квартал и сега съответно се възползват от ниските цени, за да си купят пътрви дом.

Пазарът е доста активен. Не може да се говори, че заради земетресенията пазарът е спрял, просто хората са малко предпазливи, но това отшумява. Този психологически стерес не се отнася само за имотите.

Хората, които искат да си купят имот, са добре информнирани, дълго време оглеждат. Ако намерят добрия за тях имот не биха се спряли заради земетресенията.

- Отрази ли се земетресението на пазара на имоти в по-малките градове или покрайнините на големите?

Тенденцията да се търсят къщи е от вече 2 години, като през последната е доста активно. Търсене има от различни типове купувачи - в малки градчета и селца, покрай големите градове. Няколко са сегментите. Единият сегмент е хора, които търсят втори дом, в който да отидат през почивните дни – да си починат от замърсениете градове, от градксия шум. Вторият тип са хора, които искат да продадат имота си в града и да си купят  къща с двор, зеленина, басейн. В този сегмент са по-заможните купувачи - млади хора, които са на доста високи позиции, имат 1 или 2 деца и финансовата възможност да пътуват да града всеки ден.

След земетресенията имаме търсене и на бюджетни къщи, защото хората видяха, че след като стана земетресението, те избягаха в колите си. При един по-силен трус това няма да ги спаси.

- Има ли поскъпване при тези имоти?

Все още хората са на ниво гледане, обмисляне, чудене дали да го правят. Така че все още не може да се каже дали са се повишили, защото все още няма много сделки. По-скоро ще видим доколко тези купувачи са реални или просто е било моментен импулс, който ще отшуми заедно със земетресенията.

- Има ли случай след земетресението и обилните валежи някой да иска да продаде жилището си, за да си купи такова на по-нисък етаж или пък малка къща в покрайнините?

По-скоро имахме доста случай на наематели, които търсят възможности да променят етажа на който са. Но знаете, че там има договри и нещата не са толкова лесни. Със затихването на земетресенията и там ще има затихване на този интерес.

- А очаквате ли някаква промяна на пазара и в цените до края на годината?

Не, няма да има драстична промяна. Както казах и преди по-некачествените могат малко да поевтинеят. При качествените, добре сеизмичните, тези без белези от земетресението, на добри транспортни места, е възможно цените да имат и лек ръст. Но той ще бъде съвсем незабележим. Другото е, че всеки имот е различен, дори жилищата да се намират в един блок, на един етаж. Много зависи  от състоянието на самия имот, от сградата, от квартала, от инфраструктурата.

Абсрурд е да има поскъпване или намаление от 15%, но е възможно да има ръст или спад до 5%.

- Като цяло възстановява ли се пазарът на имоти?

Вече втора година можем да говорим за по-благоприятно развитие. Най-тежките моменти бяха около кризата. Добри признаци имаше в края на 2010 г. Последващата година също беше  доста активна. Няма никакви притеснения в момета.

Пазарът се движи от българи, които задоволяват основните си жилищни нужди. Това не са хора, които спекулират, като купуват и продават имоти. Има много силна основа, която ни кара да мислим, че няма възможност и притеснение пазарът да бъде сринат от някаква драстична промяна както преди, когато голяма част от хората очакваха сериозни печалби.

- Активни ли са чужденците?

Купувачите при чужденците са главно руснаци и по-малко жители на бившите съветски републики. В последните 6-7 месеца и при тях наблюдаваме едно намаление на бюджета, докато преди за тях имоти от рода на 80-90 хил. евро бяха по-скоро чести, в момента и те се ориентират в нива около 30-40 хил. евро. Но пък са доста активни. Има обезценка на рублата и при тях се чувстват някакви ефекти от кризата.

Интересът е главно насочен към морето - в северната част, която доста добре познават. Тук обаче има промяна. Докато преди търсеха ваканционни имоти в момента търсят градски имоти – в градове като Бургас, Варна, където тези имоти могат да се ползват целогодишно и издръжката им е по-евтина. Интерес има дори към панелни имоти.

- Трябва ли застраховката на имот да стане задължителна, както предложи министър Лиляна Павлова?

От една страна е добре имотите да имат задължителна застраховка. От друга страна начинът, по който ще се събира тази застраховка е много объркващ и сложен.

Появиха се и неприятни информации за застраховаките. Оказа се, че хора които имат застраховки всъщност не могат да очкават финасова помощ от сзастрахователите, защото има елемента самоучастие 2%. Имаше едно раколебаване в това дали застраховката ще им помогне да се възстановят щетите. Трябва да има по-голяма яснота при продуктите, които се предлагат.

Трябва да има и деференциране на застраховките. Защото има така наречените застраховки по първи риск, които са доста евтини и които са около 30-40 лв. Те обаче покриват доста ниски нива. Една добра застраховка е равна на трицифрена сума. Докато колата е нещо, което се използва всеки ден и се притежава от по-активни и заможни хора, то имоти се притежават и от много хора, които имат доход от 80 лв. или 120 лв. месечно.

Семплите суми водят и до семпли обезщетения. Ако има възможност големият обем да доведе и до силно поевтиняване, това е друго. Но и в тази насока слушах застрахователи, които казваха: „Какво като всички коли са застраховани. „Гражданска отговорност”  вече е доста сериозна сума”.

Въпросът е не само дали да се въведе и как, а и цената и покрититето. Между тези две неща трябва да се направи така, че да бъде поносимо за всеки собственик на имот, често и с много нисък доход, каквито са пенсионерите, които живеят в тристаен апартамент, спрели са си парното и минимално използват другите кумунални услуги. Те плащат данък сгради и такса смет, и сега ще се добави и една сума, която, за да защити имота от щети и бедствия, не може да бъде застрахован за малко пари.

Преди да се въведе тази застраховка има много други въпроси. Не е никакъв проблем да се въведе. Въпросът е какво ще успее да покрие.