Търговските обекти изместиха офисите на пазара на имоти

- Г-жо Лашова, как се движи пазарът на офис и бизнес площи у нас от началото на годината?

- Според статистиката за завършените обекти новото строителство на офиси затихва. Във второто тримесечие бяха въведени в експлоатация едва 10 хил. кв.м нови офис площи в София, с 47% по-малко от първото и с 58% под обема от второто тримесечие на 2012 г. В същото време активността на компаниите, които са наематели или собственици, остана стабилна - като резултат общият коефициент на незаетост намалява в две последователни тримесечия.

На обратния полюс е пазарът на търговски площи, на който от началото на годината бяха завършени два значителни проекта - Paradise Center, по който Forton работи като консултант по отдаването под наем, и Strand в Бургас. Първият показа, че интересът на търговците към големите и качествени проекти не е поставен под съмнение от все още слабото възстановяване на потреблението и наличието на няколко конкурентни обекта. Вторият въведе немалко нови марки на пазара както в България, така и в Бургас. Неговото представяне ще зависи от това колко успешно те ще се приспособят и заработят бързо на пълни обороти, особено в конкуренцията с вече познати имена в съществуващите други два мола в града, заел първо място по търговски площи на хиляда жители в България.

Пазарът на индустриални и логистични площи e доминиран преди всичко от производители, които строят за собствена сметка новите си сгради. Все още очакваме активизирането на строителните предприемачи, при положение че незаетите площи са 3.24% от наличностите в средата на годината. Виждаме и известно оживление при инвестициите, до момента движено от местни купувачи, които придобиха и водещи проекти като хотел "Хилтън".

- В последните месеци се сключиха две сериозни сделки за големи столични хотели. Търсят се купувачи и за още подобни обекти. Ще постави ли това началото на нов бум в този сегмент от пазара?

- Ние отчитаме сделките едва когато имаме достатъчно достоверна информация, че са приключили с прехвърляне на собствеността или че има договор за прехвърлянето й в обозрими срокове и при изпълними условия. От началото на годината регистрираме само една подобна продажба на хотел - тази на "Хилтън", както и една през 2012 г. - на хотел "Радисън".

Но хотелите от висок клас в София са малко, а сравнително новите или наскоро обновени обекти са единици, което е една основателна причина да сменят собствениците си рядко. Всъщност инвеститорите биха се разделили с водещи и печеливши хотели или когато те (вече) не са стратегически за бизнеса им актив, или ако България (вече) не им предлага достатъчно висока норма на печалба, или ако приходите от обекта не достигат за обслужването на задълженията, натрупани в годините на бум на цените и инвестициите в имоти, било на ниво отделен актив или портфейл от активи. Разбира се, от отсрещната страна трябва да има желаещи и можещи купувачи, които разбират добре местния пазар и са готови да поемат риск. Последните няколко сделки и някои от предстоящите продажби повече или по-малко се подчиняват на тези мотиви. Но продажбите до момента по-скоро показват оживление на купувачи и пазара, което не бих определила като бум.

- Достигнали пазарът равновесна точка след затишието в кризата?

- Всяко обобщение би било подвеждащо, особено на този етап, когато нито европейската, нито българската икономика вървят убедително в правилната посока. Но в някои части от пазара равновесието е постигнато. В град София, например, на практика няма завършен склад, който да отговори на търсене от 2000 кв.м нагоре. Коефициентът на незаетост за целия пазар е 3.24%. Освободените площи от компании, които свиват бизнеса си, се заемат в рамките на тримесечните периоди, на които отчитаме развитието на пазара.

Компаниите, на които ще се наложи да наемат нов офис с високо качество в следващите 12 месеца, ще бъдат изправени пред чувствително по-ограничен избор, особено по бул. "Цариград-ско шосе". При положение, че незаетите площи гравитират около 30%, не може да се каже, че пазарът като цяло е постигнал равновесие. Но определено сме близо до него на пазара на клас А сгради, на който участват професионалните предприемачи и големите международни ком-пании. Десетте сгради, в които най-често успешно приключваше търсенето на наемателите в последните три години, имат 13.7 незаетост в края на второто тримесечие. Свободните площи в тях продължиха да намаляват и в последните два месеца, така че с голяма степен на сигурност можем да очакваме допълнителен спад в третото тримесечие.

Но пазарът като цяло има нужда от по-силен и по-продължителен икономически растеж, нови работни места и увеличение на потреблението, преди да се промени общата картина.

- Как очаквате да се развива пазарът до края на тази и след-ващата година?

- Вече наблюдавахме съществени сделки с хотели, като ни е известно, че постоянно се водят разговори и за други обекти. Друг пример са единични търговски центрове, които стоят добре на пазара, но приходите трудно покриват задълженията им. Наличието на тези два типа проекти е предпоставка да продължат досегашните тенденции при инвестициите - придобиване на подбрани имоти, които имат качествата да се превърнат във водещи, но изпитват недостиг от капитал или имат нужда от средства за строителство. Но не бива и да подхранваме илюзии. Все пак това са малък и краен брой активи. Дали ще станат една, две, три или нито една сделка ще зависи от това доколко е възможно да се намерят работещи решения за всеки отделен бизнес казус.

Вече две тримесечия виждаме по-добри условия за стартирането на проекти за отдаване под наем в логистичния и индустриалния сектор. Но дали и кога те ще станат реалност, зависи от решенията на сравнително малък брой инвеститори. В първите шест месеца на годината са усвоени 51 хил. кв.м офиси, почти колкото 53-те хил. кв.м в същия период на 2012 г.

Надяваме се на силно четвърто тримесечие, в което да се сключат поне част от подготвяните няколко инвестиции в изнасянето на бизнес процеси и офис работни места в София. Това ни дава основание да очакваме до 10% ръст в усвоените за цялата година площи в сравнение с 97 хил. кв.м през 2012 г. Подобен ръст би подготвил почвата за стартирането на нови проекти. В последните месеци наблюдаваме първите подобни примери от години насам.

- Като че ли интересът за сделки е по-голям от страна на български инвеститори. Защо се получава това?

- От една страна, България като пазар едва отсега нататък ще успява да предложи на чуждестранните инвеститори мащаба, от който имат нужда, за да инвестират успешно. В топ 10 на сградите вече имаме пет обекта с под 10 на сто незаети площи, сравнително скоро сключени договори на актуалните и съответно устойчиви наемни нива. Преди пет години чуждите инвеститори купуваха само обещания, че това ще се случи, при това при очаквания за значително по-високи наеми, и съответно плащаха много по-високи цени.

В момента в София се строят три нови мола. Има нужда от още малко време, за да отпаднат съмненията кои ще бъдат водещите и успешни проекти. Но след това инвеститорите ще могат да избират от поне по един водещ проект с висока заетост, стабилни наеми и нарастваща посещаемост във всеки от най-големите седем или осем града и три или четири подобни обекта в столицата. Това, което също може да им повлияе да се върнат, е по-високият ръст на икономиката, който се очаква през следващата година, съпроводен с нови работни места и възстановяване на потреблението.

Чуждестранните инвеститори, които доминираха пазара в периода до края на 2008 г., купуваха на пиковите цени, и то не само в България, което им донесе проблеми: впоследствие те трябваше да ограничат дейността си в региона до няколко ключови пазара и потърсиха изход от страната. От друга страна, българските инвеститори са тези, които освен с капитал, разполагат и с познанията за местния пазар и с опита да се справят с рисковете на него. Присъствието им на място позволява да видят в по-голям детайл състоянието и перспективите пред отделните активи, да добавят стойност чрез довършването им или капитализирането им. "Панорама мол", както ще е името на новия плевенски мол, е типичен пример.

Цялото интервю четете в брой 29 на сп. "Икономика"