Иде ли захлаждане на имотния пазар

България влиза в еврозоната в момент на изключително висока активност на пазара на жилища. През четвъртото тримесечие на 2025 г. нашата страна отново се нареди сред лидерите в Европейския съюз по годишен ръст на цените - над 15% годишно, отстъпвайки единствено на Португалия. Само за 15 г. жилищата в България са поскъпнали с над 133%, което ни поставя сред пазарите с най-устойчиво поскъпване в ЕС. Зад това ускорение стоят няколко взаимосвързани процеса.

Реалното търсене продължава да е силно, особено в София, където комбинацията от млади купувачи с добри доходи и инвеститори със спестявания поддържа активността дори в тримесечия със забавен ръст на икономиката. Недостигът на качествено ново строителство в привлекателните квартали и при проекти с добра инфраструктура тласка цените нагоре, а част от покупките са резултат от отложено търсене – много домакинства изчакаха по-ясна инфлационна картина и точна дата за въвеждането на еврото, преди да вземат решение, сочи анализът на инвестиционния холдинг SORENDA Real Estate.

Кое движи интереса

„Хората, особено тези, които във втората половина на 2025-а купуваха, те истински вярваха, че цените ще вървят още нагоре. Очаквам в България да влязат фондове за инвестиране в имоти, но заради политическата несигурност в първата година от присъединяването ни в еврозоната навярно те ще поизчакат“ - смята Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate. По негови думи демографският срив в България не влияе на имотните сделки в София и Пловдив, където пазарът продължава да се задъхва от силния интерес. Пазарът „се срива“ от 2017 г. насам, но продължава да расте и никой не може да предскаже кога точно ще дойде краят на позитивния цикъл в търсенето на жилища и недвижимост.

 Евгени Василев - Снимка Личен архив

Вятър на промяната

Комбинацията от силно търсене, ограничено качествено предлагане и натрупани отложени решения прави текущия ръст логичен, макар и трудно устойчив в дълъг хоризонт. Динамиката вече започва да се променя: в отделни сегменти се наблюдават по-дълги срокове за продажба, а купувачите стават по-чувствителни към ценообразуването. „Нашето очакване е за по-скоро плавно охлаждане, отколкото за рязка корекция, но при рязка промяна в лихвите или доходите пазарът логично би се коригирал по-бързо“, коментира още Евгени Василев.

Инвестиционна активност

През третото тримесечие на 2025 г. местните администрации са издали разрешителни за над 13 500 нови жилища - един от най-високите резултати от 2007 г. насам. Докато броят на разрешителните за нови жилищни сгради расте с умерените 8,5%, броят на жилищата в тях се увеличава с внушителните 46,9%, което показва, че проектите стават по-мащабни и по-плътни. Разгънатата застроена площ се увеличава с над 32%. Това потвърждава разширяването на обхвата на новите проекти – от малки кооперации към по-големи сгради със значителен брой жилищни единици. Експертите на SORENDA Real Estate го приемат като знак за потенциал за по-силен строителен цикъл през следващите до две години и като ясен сигнал, че инвеститорите не предвиждат криза, а очакват силно търсене и след присъединяването към еврозоната. Разрешителното обаче е ранен индикатор, който не гарантира реално строителство. Важен тест за пазара ще е дали тези проекти ще тръгнат в рамките на 2026-а и дали ще бъдат завършени навреме.

Челни позиции в ЕС

България се нарежда на пето място в ЕС по увеличаване на строителната продукция, изпреварена единствено от Словения, Словакия, Унгария и Чехия, показват скорошните данни на Евростат. Този подем в строителството се приема като стремеж на сектора да навакса години на ограничено предлагане и да отговори на нуждите на един разширяващ се градски пазар. В сегмента на комплексите от къщи цените вече надхвърлят 2300–2500 евро/кв.м, а самостоятелни имоти над 700 хил. евро не са рядкост – логичен резултат от поскъпването на материалите и оскъдността на подходящи терени.

Какво предприемат банките

Влизането в еврозоната ще промени банковата архитектура в България много по-съществено, отколкото потребителите си представят. Понижаването на задължителните резерви от 12% на 1% ще освободи 13 – 14 млрд. лева ликвидност - ресурс, който ще засили конкуренцията между банките. Това не означава „вълна от евтини кредити“, а просто прави банковата система много по-гъвкава и конкурентна в борбата за качествени клиенти. България влиза в еврозоната като една от страните с най-ниски лихви по ипотечни кредити в ЕС със средна лихва в диапазона 2.5 – 3%, при средно над 3 – 3.5% в еврозоната, което се дължи на високата ликвидност и локалния характер на финансирането.

Старо и ново строителство

Повече от 70% от жилищата в София са изградени преди повече от 30 години. Панелните блокове имат ниска енергийна ефективност, високи експлоатационни разходи и остаряла инфраструктура на общите части. На фона на растящите цени за отопление и поддръжка това все по-често води купувачите към ново строителство. SORENDA очаква разделение не между ново и старо, а между качествено и некачествено. Този процес ще се характеризира чрез по-умерен ръст на цените, който ще бъде по-близо до ръста на доходите, а не с двуцифрени темпове всяка година; проектите няма да се разпродават „от чертеж“, а в рамките на 1.5 – 2 години; по-зряло търсене, при което купувачите ще сравняват повече, както и чрез по-стриктно банково финансиране, при което банките ще следят за цялостния риск на проекта.

Текстът е част от бр. 130 на сп. „Икономика“. Публикува се в Economic.bg по силата на партньорско споразумение между двете медии. Темите и мненията са подбрани от екипа на списанието и не съвпадат непременно с редакционната политика на Economic.bg.