Имотните проблеми на Швеция може да предизвикат финансова криза

Растящите лихви и прекомерният дълг натежават върху компаниите за бизнес имоти в Швеция, като ги превръщат в най-голямата заплаха за финансовата стабилност, пише Reuters. Истинските последици от повишенията на лихвите в последно време тепърва ще бъдат усетени и властите поискаха от банките в Швеция да заделят капитал, в случай че положението се влоши и заемите станат „лоши“.

Притесненията за сектора засегнаха кроната, а чуждестранните инвеститори намалиха притежанията си на шведски активи.

След банковата криза през 90-те години на миналия век в Швеция, породена и от сектора на бизнес имотите, икономиката се свиваше три поредни години, а две банки бяха национализирани.

Какъв е проблемът?

Много компании за бизнес имоти взеха твърде много заеми, когато лихвите бяха ниски, и изпитват затруднения с по-високите лихви и рефинансирането след осем лихвени повишения от централната банка от пролетта на 2022 г. насам.

Икономиката се забавя, цените на имотите намаляват, а свободните площи се очаква да нараснат. Властите твърдят, че проблемите са ограничени до няколко фирми, но предупреждават, че спешна продажба на активи от една от тях може да нанесе удар на оценките в целия сектор. Кръстосаната собственост може да задълбочи проблемите.

Кредитните агенции вече понижиха рейтингите на няколко компании, някои от които до „неинвестиционна“ степен, показваща висок риск от спиране на плащанията.

Заемите за имотни компании съставляват средно около 16% от банковото кредитиране. Handelsbanken има най-голяма експозиция към шведски бизнес имоти, следвана от Swedbank, SEB и Nordea, сочат данни на SEB.

След включването на ипотечните кредити към домакинствата, много от които също изпитват затруднения с по-високите плащания, имотният пазар съставлява над 60% от кредитирането на банките.

Заемите

Листнатите компании за бизнес имоти имат неизплатен дълг от около 1,8 трлн. крони (175 млрд. долара), сочат данни на финансовия регулатор, публикувани в новия му доклад за финансовата стабилност. Брутният вътрешен продукт на Швеция беше около 6 трлн. крони през 2022 г.

Банковите заеми са съставлявали около две трети от кредитите. Най-големите притежатели на дълг в сектора на бизнес имотите са чуждестранни инвеститори, следвани от шведските фондове, пенсионните фондове и застрахователните компании, сочат данни на Riksbank.

Кога фирмите трябва да рефинансират заемите си?

По данни на Riksbank дълг за около 105 млрд. крони е с настъпващ падеж през 2024 г., за 122 млрд. крони през 2025 г., за 105 млрд. крони през 2026 г. и 63 млрд. крони през 2027 г.

Средният падеж по дълга на шведските компании е около три-четири години и е по-кратък в сравнение с по-голямата част от Европа. Лихвените разходи вероятно ще нарастват в периода на изплащане на дълговете.

Може ли криза в сектора на бизнес имотите да доведе до банков срив?

В стрес тестове финансовият регулатор заяви, че банките може да изгубят около 50 млрд. крони, ако се стигне до криза в сектора на бизнес имотите.

Банките имат задължителни капиталови буфери от около 1,1 трлн. крони, а също и допълнителен капитал над тях. Въпреки това Riksbank съобщи, че е трудно да се прогнозира дали евентуална криза ще засегне доверието във финансовата система като цяло.

Рухването на регионални банки като Silicon Valley Bank в САЩ и Credit Suisse в Швейцария през 2023 г. показва, че инвеститори и притежатели на депозити може да изгубят бързо вяра и да изтеглят средствата си.

Riksbank заяви, че компаниите за бизнес имоти трябва да преструктурират счетоводните си баланси и банките трябва да запазят големите буфери при загуба на заеми в случай, че положението се влоши.

Основното заключение е, че това не съставлява системен риск или заплаха за финансовата стабилност“, заяви министърът за финансовите пазари Никлас Викман в началото на декември.

Какви мерки са взели имотните компании и достатъчни ли са те?

Задлъжнелите имотни компании започват да изкупуват обратно дълг, да продават активи и да набират капитал, но условията на пазарите остават затегнати.

Властите казват, че са нужни още усилия и дори компании, които не са в затруднено положение в момента може да се нуждаят от преструктуриране, тъй като лихвите вероятно ще останат високи за известно време.

Какво могат да направят властите, ако се стигне до криза?

По време на финансовата криза през 2008-2009 г. Швеция гарантира банкови дългове и предложи субсидирани заеми, за да запази кредитирането. По време на пандемията централната банка купуваше държавен и корпоративен дълг и правителството плащаше заплатите на някои служители, даде на компаниите временни данъчни облекчения и предложи кредитни гаранции на авиокомпаниите.

Финансовият регулатор може да смекчи за банките прага на тежестта на риска за експозиция към сектора на бизнес имотите, който в момента е 35%, или да намали контрацикличните буфери, които към момента се равняват на 2% от рисковопретеглените активи.

Швеция може също така да създаде „лоша банка“, подкрепена от държавата, която да поеме „лошите“ заеми за бизнес имоти, отпуснати от банките, съобщи запознат с въпроса източник.

Викман заяви, че правителството има „широк и дълбок инструментариум“ и е готово да предприеме действия, ако финансовата стабилност бъде застрашена.