Индексация при покупка „на зелено“: какво става на имотния пазар в България?

Купувачи на имоти „на зелено“ се оказват в неблагоприятната ситуация да трябва да доплатят определена сума на инвеститора, за да бъде завършен строежът на така мечтания дом. Темата с индексацията на цените при имоти, платени в още в началния етап на проекта, се превръща в кошмар за купувачите, а експерти коментират, че проблемът единствено може да бъде решен от съда.

На практика закупилите имоти преди години, които очакват съвсем скоро да се нанесат в новото жилище, чието строителство е почти на финал, могат да бъдат неприятно изненадани с условие от инвеститора, че за да бъде завършена сграда, трябва да се доплати определена сума.

Имотни агенции коментират, че не всички строители прибягват до индексация. Но група купувачи на апартаменти, закупени „на зелено“ в строяща се сграда в столичния квартал Дружба сигнализират за поискано доплащане. Те коментираха пред Economic.bg, че преди две години са сключили предварителен договор с инвеститора Green Life, като са платили депозит. По време на строителството купувачите са плащали различни суми по схема, определена от инвеститора. До момента някои от тях са предплатили имотите с до 80% от договорената сума за продажба на апартаментите.

За тяхно нещастие обаче преди месеци биват привиквани на среща, на която представители на фирмата им казват, че за да продължи строителството на въпросната сграда, трябва да доплатят до 20-25% от договорената предварително сума. Цената е различна за различните купувачи – някои трябва да платят допълнително между 12 и 15 хил. лв., а други – 25 хил. лв. Въпросната сграда в момента е на груб строеж, а подобна индексация не е заложена в клаузите на предварителните договори, сключени между двете страни.

Това за нас е рекет и изнудване", коментираха потърпевшите.

До публикуването на материала екипът на Economic.bg не получи коментар по темата от страна на инвеститора. 

Потърпевшите са изправени пред избор – да намерят парите и да платят исканата индексация, или да откажат и да се окажат в неблагоприятната ситуация след 2 години чакане да останат без имот. Някои от купувачите споделят, че са готови да приемат индексацията, защото в против случай ще трябва тепърва да търсят нов имот, а сегашните цени на жилищата са по-високи от тези през 2020 г., когато са сключили сделките. Други казват, че ще търсят правата си в съда и се подготвят за дълго „ходене по мъките“.

Има ли институция, която може да реши казуса?

В така създалата се ситуация изглежда, че освен българският съд, няма друга институция, която би могла да разреши казуса. Държавата все още обмисля единствено с какъв процент и по какъв начин да индексира цените на големи инфраструктурни проекти. Строителите се оплакват, че не могат да завършат проектите заради високите цени на материалите и инфлацията. Проблемът с индексирането при жилищното строителство обаче не е на дневен ред, а купувачите са принудени да се спасяват сами.

Economic.bg изпрати запитване до Комисията за защита на потребителите (КЗП) с въпроси по темата. След повече от месец КЗП отговори, че към 21 април в Комисията не са постъпвали жалби от потребители, касаещи индексация на цени по сключени договори „на зелено“. Посочват, че регулирането на взаимоотношенията в облигационните правоотношения между клиент и продавач в условията на пазарна икономика не се осъществява от страна на административен орган, какъвто е КЗП.

Механизмите, които КЗП може да използва, са единствено във връзка с възможността за осъществяване на контрол дали конкретният търговец/продавач не използва нелоялна търговска практика – като например индексира цените по ред, който не е предвиден в сключените между него и потребителите договори“, посочват от Комисията.

Ако органът установи такава практика, то тогава може да наложи административно наказателна санкция в размер до 50 000 лв. 

Ако в предварителните договори не е предвидена клауза за индексация, според разпоредбите на Закона за задълженията и договорите подобна променя е възможно единствено със съгласието на двете страни. Всяко друго действие би представлявало нарушение на договора и изправната страна може да защити правата си по съдебен ред. 

Ако договорът е неправомерно развален от една от страните, изправната страна може да търси обезщетение за причинените вреди само и единствено по съдебен ред, посочват от КЗП.

Нелоялна търговска практика?

Стоил Алипиев, председател на Национална асоциация за защита на потребителите, коментира пред Economic.bg, че подобно поведение на продавачите (строители/инвеститори) би могло да се тълкува като нелоялна търговска практика.

Те са привлекли с една цена потребителя, за да купи имот и впоследствие поради обективни или субективни обстоятелства променят цената, което категорично изкривява икономическото им поведение. Потребителите, ако са знаели, че тази цена може да бъде променяна и ще бъде променяна в размери, които не отговарят на предварителните заложени от тях очаквания, най-вероятно не биха пристъпили към покупка на подобен имот“, коментира Алипиев.

Според него търговецът е икономически по-силната страна и всеки неблагоприятен развой на ситуацията (високи цени на строителните материали например) е би трябвало да бъдат заложени в цената на сградата. Дори позоваването на клауза за форсмажорни обстоятелства не е правдоподобно обяснение за искана индексация на имотите.

Форсмажорът не се налага, а се доказва. Ако има такива обстоятелства, за да се позоват на тях, трябва да ги докажат в съда, а не просто да ги налагат едностранно на купувачите. Ако знаете, че цената ще се повиши след година или две, бихте ли си капарирали имот на определена цена? Това даже променя самия предмет на договорите“, посочва председателят на НАЗП.

Алипиев заявява, че има жалби, пуснати от потребителите до КЗП за практиката на строителите, защото същите пристигат и в НАЗП. Той допълва, че няма друг контролен орган, който може да наложи санкции за това поведение на търговците.

КЗП може да се произнесе, но за огромно съжаление този орган, що се отнася за нелоялните търговски практики и неравноправните клаузи, отдавна е абдикирал от своите задължения, така че не бих бил склонен да съветвам някой потребител да очаква реакция от там“, заявява Алипиев.

Според председателят на НАЗП дори Комисията да се произнесе, размерът на санкцията от 50 хил. лв. няма възпиращ ефект.

Размерът на тази санкция не е нещото, което ще го накара да бъде лоялен, при положение, че печалбата на един строителен предприемач, който продава 100 или 200 апартамента, е в пъти по-голяма от размера на санкцията.“

Спестените разходи накрая излизат скъпо

Поля Христова, брокер и кредитен консултант, коментира за Economic.bg, че най-големият проблем в такива случаи е, че крайният купувач не знае какви права има. Христова посочва, че масово предварителните договори, които се сключват, са подготвени от адвокати на строителите, но не са прегледани от адвокати на купувачите. Най-често купувачите избягват и брокерите при сключване на подобни сделки в желанието си да спестят от допълнителни разходи.

В ЗЗД е ясно казано какво се случва, ако има неизправна страна. Чл. 19, ал. 3 казва, че всяка една от страните има право да обяви предварителния договор за окончателен. Така казвам, че не съм съгласна да ми вдигат цената и искам да купя при цената и условията, на които съм се спазарила. Съдя строителя и обявявам договора за окончателен“, коментира експертът

Това обаче повдига друг въпрос – ако строителят наистина няма средства, с които да продължи строителството, сградата не може да бъде довършена. Така на практика купувачите отново са с вързани ръце.

Христова признава за тенденцията предварителните договори да се развалят без изплащане на неустойка.

Ако строителят изобщо реши да даде някаква неустойка, тя е 10%. В повечето случаи не дава нищо.“

Според Христова дори държавата да реши да се намеси по някакъв начин в полза на една от двете страни, проблемът ще се задълбочи. Според нея разумно би било да се заложи процент от 10 на сто.

Нещо до 10% би могло да се преглътне от купувачите. Защото ако те днес излязат на пазара, те знаят, че така или иначе ще трябват да извадят тези 10-20%, за да си купят друг имот. Индексация от 30% обаче е много. Както има инфлация за строителите, така има и за потребителите.“

Има и нелоялни строители, които се опитват да спечелят повече и заради това развалят едностранно договорите или искат непосилно доплащане от страна на купувачите, споделя Христова. Тя смята, че ситуацията може да ескалира, но има и оздравителен ефект, защото ще „отърси“ пазара.

В момента всеки строи и всеки става брокер. В момента какъвто и боклук да пласираш на пазара, той се продава. Купувачите ги тресе страха от това, че ще пропуснат момента. Когато се появят замразени, недовършени сгради, тогава тези, които купуват ще започнат да се замислят“, заявява Христова.

На въпрос какъв марж на печалба са залагали строителите преди инфлацията и кризата от войната в Украйна, експертът посочва, че никой строител няма да отговори на този въпрос честно.

Това са слухове, не знам дали са верни, но доколкото знам, около 100% е долната граница, която залагат като печалба. И това е преди инфлацията. Ако себестойността на един кв. м. е 500 евро, помислете какви са цените в София. В колко квартала познавате строители да работят примерно на под 1000 евро на кв. м.? Не мисля, че някой строител би тръгнал да строи като си прави сметката за примерно 20% печалба.“

Тя акцентира върху огромния брой издадени разрешителни за строеж в София. През 2021 г. те са с около 80% повече от 2020 г. На въпрос дали ще има лек отлив на купувачи на имоти „на зелено“, Христова отговаря:

Ако сега няма отдръпване, не знам какво трябва да се случи. Под някаква форма ще се повтори 2009 г. с вариации, но това в един момент ще донесе отрезвяване. Пазарът има нужда от това въпреки всички изявления, че няма балон и всичко ни е точно. Тези 80% ръст на разрешенията за строеж, това ако не е балон, какво е? През 2009 г., когато всичко се пукаше по шевовете, преди спукването, пак се казваше, че няма балон.“

Съветите към купувачите

Христова съветва тези, които вече „са влезли с двата крака“ в проблема с индексацията, да се консултират с адвокат и много обстойно да прегледат предварителните си договори.

Когато отиваш при един строител като овца пред заколение, ти вече си се предал пред него. Тук въпросът е как да излезеш с най-малко щети.“

При строители, при които индексацията е наложителна, а не е просто лоша търговска практика, двете страни могат да се споразумеят за процент, който да ги удовлетворява.

За тези, решили да закупят тепърва имот „на зелено“ и сключват предварителен договор, в който е посочена клауза за индексация, Христова съветва изобщо да не влизат в подобна сделка.

Аз не бих влязла в договор, в който ще има клауза за индексация. Просто няма да купувам ново строителство, има и старо, има и панели.“

Тенденцията не се практикува от всички в бранша

От имотна агенция "ЕРА България" коментираха за Economic.bg, че има единични случаи на индексация, но тя не се предлага от клиенти на агенцията. Промяната в цената се предлагала непосредствено преди завършването на сградите, т.е. преди акт 16. Исканата индексация е между 10 и 15% и се дължи главно на това, че предприемачите не са успели да предвидят рязкото покачване на разходите на строителството, така че да го калкулират в крайните цени. 

Познаваме и други единични случаи при които строителните предприемачи заплащат предвидената в предварителния договор неустойка и го прекадяват, с цел да продадат жилищата на пазарни цени в последствие", посочват от имотната агенция.