Жилищата в България поскъпват при намаляващо население и все повече сгради

В края на 2025 г. жилищният фонд в България достига 4 360 805 жилища – с 36 612 повече спрямо предходната година, докато населението намалява с 14 153 души. Така на 1000 души вече се падат 679 жилища. Въпреки това цените продължават да растат бързо и почти една трета от хората живеят в пренаселени домове. Причината за това противоречие е силното географско несъответствие в жилищния фонд: голяма част от съществуващите жилища се намират в обезлюдяващите райони, а ръстът на фонда и търсенето са концентрирани само в няколко областни центъра.

Имаме много жилища, но с лоши условия за живот

В последното сравнение на ОИСР България е имала най-високия брой жилища на 1000 души в ЕС – около 620 при приблизително 515 средно за Съюза. След България се нареждат Хърватия и Италия. Трябва да се отбележи, че за тази статистика ОИСР са използвали броя на жилищата от Преброяване 2021, но са ги съпоставили със стойност за населението от предишните преброявания, които значително надценяваха броя хора, пребиваващи в България. Тоест, реалният брой жилища на 1000 души е бил още по-висок, приблизително към 654, ако използваме окончателния брой на населението от Преброяване 2021.

Освен че има голям жилищен фонд, България има и висок дял на собствеността – 86,1% от българите живеят в домакинства със свой собствен дом, значително повече от средната стойност за ЕС и държавите в Западна Европа. Но това не означава добро качество и достъпност на жилищата. Един от най-сериозните проблеми продължава да е пренаселеността – миналата година 32,5% от българите живеят в жилища с недостатъчен брой стаи за състава на домакинството, почти два пъти повече от средната стойност за ЕС (16,8%). Все пак през последните няколко години има осезаемо подобрение: делът на хората в пренаселени жилища е намалял с около 15 процентни пункта спрямо 2010, един от най-големите спадове в съюза. Спадът съвпада с намаляването на средния размер на домакинствата, като новото строителство вероятно също е допринесло. Дяловете на хората, които не могат да поддържат дома си достатъчно топъл (16,1% през 2025 г.) и които имат просрочени плащания (18,2%) също са намалели значително през последните няколко години, но продължават да са сред най-високите в ЕС. 

Нетният ръст на фонда е предимно градски и силно концентриран

От края на 2022 до края на 2025 г. жилищният фонд се е увеличил нетно със 78 149 жилища, или 1,82%. За същия период населението е намаляло с приблизително 24 хил. души, или 0,38%. Следователно броят на жилищата на човек нараства едновременно поради разширяването на фонда и свиването на населението. През 2025 г. на градовете се падат 33 712 жилища от общото нетно увеличение на фонда, или 92%. От края на 2022 г. до края на 2025 г. 87% от нетното увеличение е в градовете. Но съотношението на жилища към хора в селата е значително по-високо – на 1000 души се падат 814 жилища, докато в градовете се падат 631. По-високото съотношение в селата се дължи на обезлюдяването им: между 2022 и 2025 г. почти цялото (96%) намаление на населението е концентрирано в селата. Но това не означава, че има голямо предлагане там, където търсенето е най-силно: например в градовете в област Видин е 789 на 1000 души, но е 601 в София (столица) и само 554 в градовете в област Пловдив. 

Увеличението на фонда през 2022-2025 г. също е концентрирано само в няколко области: почти 74% от него е в София (столица), Бургас, Пловдив и Варна. В същия период населението расте само в тези четири области и в Кърджали. В 26 от 28 области жилищният фонд нараства по-бързо от населението, като изключенията са Кърджали и Бургас. В област Кърджали демографският натиск е най-висок – там жилищата на 1000 души намаляват от 579 през 2022 г. до 553 през 2025 г.

Многото жилища са белег на обезлюдяване

В много от обезлюдяващите се български области високото съотношение между жилищата и населението не показва изобилие на активно предлагане и ново строителство, а фонд, част от който е необитаван, труден за поддържане или разположен далеч от местата с търсене. Част от обяснението е високият дял на необитаваните жилища – в Преброяване 2021 те са били около 38,9% от жилищния фонд. Тази стойност е била почти два пъти по-висока от общия дял за ЕС през същата година (19,7%) и втората най-висока в Съюза след тази в Хърватия. Естествено, не всички от тях са празни или достъпни на имотния пазар, тъй като включват сезонни имоти и втори жилища. 

Натрупването на слабо търсени имоти в свиващите се общини може да има отрицателни структурни последици. За собствениците жилището се превръща във все по-малко ликвиден актив, тъй като потенциалните купувачи са малко. Голямата ценова разлика спрямо растящите градове също може да ограничи и трудовата мобилност: продажбата на имот в обезлюдяващ се район далеч няма да е достатъчна за покупка на жилище в растящ район. Освен това част от тези имоти са в толкова лошо състояние, че не е възможно използването им като обезпечение за кредит. 

Цените растат въпреки големия жилищен фонд

Като цяло данните не описват единен национален пазар, а силно географски фрагментирани пазари. Новото предлагане е концентрирано в няколко растящи и ликвидни центъра, докато голяма част от съществуващия фонд остава в обезлюдяващи се райони със слабо търсене. На национално ниво имотите продължават бързо да поскъпват: от края на 2022 г. до края на 2025 г., номиналният индекс на цените на жилищата (измерващ реално сключените сделки) е нараснал с 47%, със сравнително по-висок ръст в София, Варна и Бургас. А през първото тримесечие на 2026 г. цените на имотите са се увеличили с 6,2% спрямо предходното тримесечие – най-високото увеличение в ЕС, и над 5 пъти по-високо от средното за Съюза (1,2%). Поскъпването се развива на фона на изключително бърз растеж в жилищните кредити. Към края на юни стойността на жилищните кредити достига 18,7 млрд. евро – увеличение от 26,4% спрямо миналата година.

Различните пазари изискват различни политики

Данните показват, че подобряването на жилищните условия изискват различни решения в различните региони. В растящите градове например са нужни предвидими правила за строителство и адекватно планиране и финансиране на необходимата  инфраструктура.. Допълнително предлагане може да се осигури и чрез обновяване и връщане на годни необитавани жилища на пазара. В обезлюдяващите се общини може да се направи оценка на местния фонд, последвана от даване на ново предназначение на използваемите сгради, и премахване на опасните и неподлежащи на възстановяване сгради. За целта общините се нуждаят от достъп до надеждни данни за състоянието на фонда и по-голяма финансова самостоятелност, която да им позволи да насочват ресурси според местните приоритети.

По темата работи Мартин Макелов, стажант в ИПИ и студент

Източник: Институт за пазарна икономика