На имотния пазар остава горещо

Едни се надяват цените на недвижимите имоти да се укротят, даже да паднат, а други разчитат еуфорията на ценовото покачване да продължи. Гледната точка е въпрос на интереси. Каквито и да са очакванията, фактите показват, че пазарът на жилища остава горещ. Има купувачи, които желаят да се сдобият със свой дом и наблюдавайки как цените пълзят само нагоре, в един момент решават повече да не отлагат, тъй като утре ще е по-скъпо. Те разбират същността на сентенцията „Не чакайте да купите недвижими имоти. Купете недвижим имот и чакайте“. В такъв пазар продавачи и посредници в подобни покупки често „наливат масло в огъня“, за да нажежат страстите още повече. Е, има и такива, които са били свидетели на кризата, охладила имотния пазар през 2008 т. Но... „чакайте“! 

Магнатът Джон Д. Рокфелер твърди, че недвижимите имоти са най-близкото нещо до обикновен банкомат, когато са направени както трябва. Без дори да са чули това, много българи също го вярват. И влагат парите си в имоти. Но винаги има „но“, тъй като имотът иска грижа и разходи за поддръжка.

Какво се случва

Предизвикателствата пред покупката на жилище и възможностите за това след влизането в еврозоната - тази тема остава в развитие. „През 2021 г. се наблюдаваше пик в сделките с недвижими имоти, тъй като голяма част от купувачите са отложили покупката поради невъзможност да изтеглят кредит през 2020 г. - причините са страх от пандемията и ограничения от страна на банките. През 2022-23 г. има лек спад в броя на сделките, като един от факторите е, че строителството на жилища засили темп и тогава голяма част от купувачите се ангажираха с имот „на зелено“. През 2025 г. броят на сделките нарасна и голям принос за това имат и покупките „на зелено“, които стават факт - с 13,55% те са повече за първите девет месеца в сравнение с 2024 г., като се очаква за София те да са общо около 40 хил. през цялата година. Новите имоти намаляват, което може да ускори пазара нагоре. В столицата има райони с ръст на цените от 50% за тази година, но има и квартали, където се наблюдава лек спад на цените за апартаменти ново строителство. Средната цена в София е 2600 евро/кв. м.“, коментира Стоян Гочев, собственик на агенция RE/MAX City.

Двигател

Какво ще стане с пазара на недвижими имоти при присъединяването към еврозоната - това е най-често задаваният въпрос. Според Стоян Гочев най-важният индикатор за цените на имотите е БВП на страната. Ако БВП за 2025 г. е с над 3% ръст, това ще позволи да задържим данъците, които в момента са най-ниските в еврозоната. Ако нивото на данъците се запази, ще е стимул повече европейски компании да правят бизнес в България. Това пък ще се отрази на БВП, което от своя страна ще повлияе на имотния пазар да расте. Повишаване на данъците ще отблъсне чуждестранни инвеститори. Ако държавата продължи да тегли кредити и да задлъжнява, съотношението „дълг-доход“ ще се влоши. А това ще означава данъците да се повишат. София произвежда брутен вътрешен продукт с около 200% повече, отколкото всеки друг град в страната. Целта трябва да е не само София да расте, с което и цените на имотите да вървят нагоре, а и другите градове да ускоряват своята местна икономика. Иначе разликите между столицата и останалите населени места в страната ще се увеличават стремглаво.

Безработицата като фактор

За мнозина може да е изненада, че има пряка връзка между безработицата и цените на имотите. Собственикът на RE/MAX City отбелязва, че ниската безработица създава инфлация и стимулира ръст в цените на имотите. Индексът на безработицата е около 2.8% от активното население у нас, а в еврозоната е около 6%. В София на практика няма безработица, а дори има и дефицит на работна ръка. С нулевите нива на безработица - ефектът е 23% ръст в цените на имотите. В нормална икономика поскъпването им е с до 10% на годишна база. В сегашната ситуация един имот удвоява стойността си в рамките на 4,5 години, а преди това е ставало в рамките на 20 години. В контекста на недвижимите имоти може да се каже, че парите бързо се обезценяват. Ръстът в цените на наемите е с 10% на годишна база. Ниските нива на безработицата и липсата на работна ръка оказва натиск върху заплатите нагоре, което води до повишаване на инфлацията. България, още преди да е влязла в еврозоната, има най-висок ръст на цените на имотите. Според Евростат за 10 години у нас имотите струват средно с 213% повече.

Достъпност

Другият важен въпрос е достъпността на жилищата. Оказва се, че София и България в цяла Европа са най-достъпни за покупка на имот. Това е единствената столица, в която средностатистически човек може да изтегли кредит и да си купи жилище. Навярно след 10 години ситуацията и у нас ще се промени. „Който в момента инвестира в имотния пазар в България, ще спечели. Очакваме БВП да нарасне и от това следва, че търсенето на недвижими имоти ще се покачва. Цените им също ще се покачват. Цените в София може да стигнат 4-5 хил. евро/кв. м. При тези нива пазарът вече няма да зависи от доходите. И в това е рискът за хората“, смята Стоян Гочев.

Препоръки

Когато се ориентирате към покупка на имот „на зелено“ - вижте как компанията се държи на пазара, коректна ли е към клиентите си, повишавала ли е цените отвъд договореното, качествено ли строи, какви отзиви дават клиентите. Има случаи канализацията на новопостроен блок да е запушена от строителни материали, което впоследствие налага ремонт на цялата сграда. При покупка „на зелено“ рисковете са големи - строителният предприемач може да фалира, може да повиши цената, може на друг да продаде имота. Случвало се е едно и също жилище в етапите на строителството да бъде прехвърлено на двама различни купувачи, но това е по-скоро изключение. Има много начини в дигиталната ера да проверите към какви практики се придържа даден строителен предприемач. Затова първо проследете пазарното му поведение, преди да му се доверите. И още: В желанието да се спестят пари от адвокат, може да понесете щети за десетки и за стотици хиляди евро. Когато имотите не са ваша сфера на познание, обърнете се към специалисти.

Панелни не-удобства

Ако се ориентирате към панелно жилище, добре е да имате предвид особеностите на тази конструкция на сградите - те са със заварки. Под саниране на сгради у нас се наложи представата, че това е опаковане с топлоизолация. Но истинското саниране означава на първо място да се укрепи конструкцията на сградите и да се направи подмяна на всички инсталации. На панелните сгради е нужно да се обърне специално внимание, иначе до 10-15 години те може да имат сериозни проблеми. А със собствени сили собствениците на жилища в тези сгради едва ли ще успеят да подобрят техните показатели.

Лихвите

От 2022 г. насам купувачите са под стрес дали лихвите по ипотечните кредити ще се повишават. Сега вече има причина и тя не е заради самото влизане в еврозоната, а заради изискване на ЕЦБ за структурата на депозитите, като определен процент от тях трябва да са дългосрочни. По-голямата част от влоговете в банките у нас са краткосрочни. С тази цел в рамките на година банките са взели дългосрочни кредити в размер на 9 млрд. евро. Сега има основания лихвите да се увеличат. Здравословната лихва като цена на парите не е 2%, а е 3-3,5%. През 2007 г. ипотечният пазар функционираше при много по-високи лихвени нива. Самата лихва не влияе толкова върху стойността на имота, колкото непредвидимостта какво ще се случи. Несигурността в действията на банковата система е най-големият враг на имотния пазар, защото хората нямат увереност дали биха могли във времето да обслужват кредита. Водещи при покупката и продажбата на недвижим имот са демографските фактори и миграцията на населението. Влизайки в еврозоната, миграцията вероятно също ще  претърпи промяна, казва Георги Канайков, директор "Консултантска мрежа" в Creditland.bg.

Препоръки

Струва ли си да се купи имот с инвестиционна цел? Професионалистите на пазара обясняват: Инвестицията в имоти има различна цел. Ако влагате средства с намерение за препродажба и очакване на ръст в цените - насочете се към малък апартамент в квартал с голямо търсене към момента. И ако е „на зелено“ - да е от предприемач, на който може да се има доверие. Заслужава си да купите в качествена сграда, построена от добра строителна компания. Ако ще отдавате под наем, наблюдавайте района, към който се насочвате - има ли метро, ще има ли. Ако в близост има бизнес зона, наемите там са по-високи. И така се получава парадокс, че около Докторския паметник в центъра на София наемите са по-ниски от Кръстова вада, а причина за това предпочитание са по-новите сгради, достъпността, наличието на зелени пространства и места за паркиране.

*Този материал не е препоръка за инвестиционно решение. Ако имате намерение да купите имот,  добре обмислете къде, какво, кога и как да купите, като прецените и своите възможности. Има една крилата мисъл: „Най-доброто време за засаждане на дърво беше преди 20 години. Второто най-добро време е сега. Същото важи и за недвижимите имоти”. А дали и за вас важи - преценете сами.

Текстът е част от бр. 129 на сп. „Икономика“. Публикува се в Economic.bg по силата на партньорско споразумение между двете медии. Темите и мненията са подбрани от екипа на списанието и не съвпадат непременно с редакционната политика на Economic.bg.